Решение Ростовского областного суда от 13 декабря 2019 года №3а-375/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2019 года Дело N 3а-375/2019
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Виннике А.Д.,
с участием представителя административного истца Селезнева Е.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Бутенко Олега Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Бутенко О.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ....., расположенного по адресу: ...... В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер платы за землю. Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 12 946 292 рубля (в соответствии с отчетом об оценке); датой обращения в суд считать 27 декабря 2018 года.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, ООО "Торговый дом "Стальные металлические конструкции".
В судебном заседании представитель административного истца Селезнев Е.О. поддержал требования своего доверителя.
Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились.
Бутенко О.Н. и ООО "Торговый дом "Стальные металлические конструкции" представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. В ходатайствах просили возложить расходы на проведение судебной экспертизы на Правительство Ростовской области.
От Правительства Ростовской области поступило заявление, в котором изложена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей и указано, что Правительство не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в сумме 16 779 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
От других лиц, участвующих в деле, не явившихся в суд, отзывы, ходатайства не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18 ноября 2015 года N 15-385 земельный участок с кадастровым номером ..... площадью 17 638 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы и железнодорожного пути, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....., был передан Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога в аренду ООО "Миусское управление по ремонту и строительству гражданских объектов".
По договору купли-продажи от 19 сентября 2017 года Бутенко О.Н. приобрел у названного ООО объекты незавершенного строительства, иные строения и сооружения, расположенные на упомянутом земельном участке по адресу: ...... По акту приема-передачи объекты переданы покупателю 3 октября 2017 года.
Право собственности Бутенко О.Н. на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами ..... и ..... зарегистрировано 29 января 2019 года.
При переходе права собственности на строения, находящиеся на земельном участке, к Бутенко О.Н. перешло право пользования земельным участком (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации) и связанная с этим правом обязанность производить плату за землю.
После 26 февраля 2019 года право собственности на объекты незавершенного строительства и право аренды земельного участка перешло к ООО "Торговый дом "Стальные металлические конструкции", что подтверждено письмом Комитета по управлению имуществом г. Таганрога от 27 марта 2019 года.
Поскольку плата за землю исчисляется на основе кадастровой стоимости земельного участка, Бутенко О.Н. имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта в установленном законом порядке.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 33 001 756,28 рублей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 7 декабря 2018 года N 842/12-2018, составленный оценщиком АО "Приазовский центр смет и оценки" ..... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляла 12 946 292 рубля.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 11 ноября 2019 N 0621/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "СЭО "Ростовский центр судебных экспертиз" ....., рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года с учетом индивидуальных особенностей объекта составляла 16 779 000 рублей.
Мотивированные возражения, замечания по заключению судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены.
Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что экспертом в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки проведен объективный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, опыт работы в оценочной и экспертной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения регистрирующим органом сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 30 мая 2019 года по административному делу N 3а-195/2019 по административному иску Бутенко О.Н. об оспаривании уведомления Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области подтверждено, что Бутенко О.Н. 27 декабря 2018 года обратился в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..... равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, представив при этом весь необходимый пакет документ. В принятии его заявления к рассмотрению Комиссией незаконно отказано. С учетом изложенного суд считает возможным признать в качестве даты обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка дату первичной подачи административным истцом заявления в Комиссию.
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (49%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый диапазон и во многом обусловлена индивидуальных характеристиками объекта на дату оценки, которые не могли быть в полной мере учтены при кадастровой оценке. Принятие решения по данному делу не связано с установлением незаконных действий со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства области относительно обоснованности определенной в отчете об оценке стоимости объекта являлись правомерными.
При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца и оснований для возложения расходов по проведению судебной экспертизы на Правительство области не имеется.
ООО "СЭО "Ростовский центр судебных экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 30 676,86 рублей. Данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..... площадью 17 638 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 16 779 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 27 декабря 2018 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Бутенко Олега Николаевича в пользу ООО "СЭО "Ростовский центр судебных экспертиз" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 676,86 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 18 декабря 2019 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка