Решение Ленинградского областного суда от 24 января 2020 года №3а-375/2019, 3а-50/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2020 года Дело N 3а-50/2020
Санкт-Петербург 24 января 2020 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Астапенко С.А.,
при помощнике судьи Михейкиной М.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Михеева Геннадия Дмитриевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Михеев Г.Д. обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость в отношении 5 объектов недвижимости:
земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 480 кв.м., по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб.;
земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 476 кв.м., по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб.;
земельного участка с кадастровым номером N, площадью 38 436 кв.м., по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб.;
земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 898 кв.м., по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб.;
земельного участка с кадастровым номером N, площадью 23 180 кв.м., по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб.;
обязать Управление Росреестра по Ленинградской области внести в качестве кадастровой стоимости в отношении названных выше земельных участков их рыночную стоимость в вышеприведенных размерах.
В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником перечисленных земельных участков, установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельных участков.
В судебном заседании представитель административного истца Черных А.Н. просил удовлетворить требования административного искового заявления.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области. В качестве заинтересованного лица привлечена администрация МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области.
В письменных возражениях представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. сослалась на замечания относительно представленного отчета об оценке. При определении рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком применен сравнительный подход, подобранные в рамках сравнительного подхода аналоги N N1,3,4 и 5 расположены в иных районах Ленинградской области. Аналоги N 2 и 5 выставлены на продажу в 2011 году, аналог N 4 - в 2014 году, аналог N 1 - в 2015 году. Дата проведения оценки 02.08.2017 год. При проведении скидки на торг, оценщик применил корректирующие значения соответствующие не дате оценки оцениваемого объекта, а дате выставления на продажу аналогов (стр.80). При проведении корректировки "расположение относительно автомагистралей", оценщиком не учтено, что объекты оценки с кадастровыми номерами N и N расположены не внутри промышленного квартала, а вдоль <адрес> и имеют прямой выезд на территорию указанной улицы. Дополнительно указала, что с учетом даты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.
В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
В письменных возражениях глава администрации МО Сланцевского муниципального района Ленинградской области Чистова М.Б. просила отказать в удовлетворении требований ссылаясь на то, что один из объектов, указанных в административном иске, а именно земельный участок с кадастровым номером N - снят с кадастрового учета, следовательно, его существование как фактического объекта недвижимости прекращено. Рыночная стоимость и кадастровая стоимость других земельных участок отличаются явно и значительно, их разница выходит за пределы корректировки нормативных отклонений, следовательно - необходимо положительное экспертное заключение. Без положительного экспертного заключения административный иск не подлежит удовлетворению.
Представители Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, администрации МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1, 2 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Абзацем первым пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений о вновь учтённом объекте недвижимости, ранее учтённом объекте недвижимости в случае изменения его количественных и (или) качественных характеристик, повлёкших за собой необходимость определения кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.11.2019 г., Михеев Г.Д. является собственником поименованных в административном иске земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>.
Из кадастровых справок от 05.11.2019, 01.11.2019 г. следует, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N установлена по состоянию на 2 августа 2017 года
В кадастровых справках отражена установленная кадастровая стоимость перечисленных земельных участков.
Отчетом N (ПР-Н) от 25.11.2019 г., составленным оценщиком ФИО9, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков НП СРОО "СПО" рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 02.08.2017 г. определена в следующем размере: земельный участок N - <данные изъяты> руб.; земельный участок N - <данные изъяты> руб.; земельный участок N - <данные изъяты> руб.; земельный участок N - <данные изъяты> руб.; земельный участок N - <данные изъяты> руб.
В отчете N (ПР-Н) от 25.11.2019 г. об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объектов недвижимости является строительство производственно-складских и связанных с ними административных зданий.
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО9 показал, что в связи с тем, что оценка производилась на ретроспективную дату, аналоги подбирались на дату, предшествующую дате оценки. Поскольку корректировки первой группы выполняются последовательно, а корректировка на торг предшествует корректировке на дату, а также исходя из анализа рынка и классических экономических принципов баланса спроса и предложения, оценщик полагает, что в зависимости от различной конъюнктуры ожидания и поведенческие модели участников рынка меняются и при наличии достоверной информации на ретроспективные даты корректнее использовать корректировку исходя из даты предложения. Кроме того, все оцениваемые объекты расположены в промзоне и имеют сопоставимую удаленность от крупных транспортных магистралей района.
В судебном заседании приобщены к материалам дела письменные пояснения свидетеля ФИО9
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
С учетом требований ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", выписок из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетеля, суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 2.08.2017 г.
По состоянию на указанную дату оценщиком в отчете N (ПР-Н) от 25.11.2019 г. и определена рыночная стоимость земельных участков.
В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельных участков, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке N (ПР-Н) от 25.11.2019 г. как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет N (ПР-Н) от 25.11.2019 г. с учетом показаний свидетеля, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В судебном заседании свидетель оценщик ФИО9 дал полные и последовательные пояснения на дополнительно возникшие вопросы, которые не противоречат содержанию и выводам, приведённым в отчёте.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.
Руководствуясь положениями Закона об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков в установленном оценщиком в отчете об оценке размерах по состоянию на 2 августа 2017 г.
С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя Правительства Ленинградской области о том, что Правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.
Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из взаимосвязанных положений статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В пункте 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г.
N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, обязанность Управления Росреестра по Ленинградской области (органа регистрации) по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вновь установленной по решению суда величине кадастровой стоимости возникает в силу закона, а потому судебного вмешательства при рассмотрении административного спора о результатах определения кадастровой стоимости по мотиву её несоответствия рыночной стоимости не требуется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Михеева Геннадия Дмитриевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 августа 2017 года:
в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 480 кв.м., в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей;
в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 476 кв.м., в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей;
в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 38 436 кв.м., в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей;
в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 898 кв.м., в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей;
в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 23 180 кв.м., в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей.
В части требований административного искового заявления об обязании Управление Росреестра по Ленинградской области внести сведения о кадастровой стоимости отказать.
Датой подачи заявления Михеева Г.Д. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 13 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение в окончательной форме изготовлено 7 февраля 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка