Решение Ярославского областного суда от 30 октября 2020 года №3а-374/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 октября 2020 года Дело N 3а-374/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Белозеровой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Беловой Ю.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Белова Ю.С. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3086 кв.м. с кадастровым номером 76:23:020803:33, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства - временной автостоянки на 100 мест с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленных требований указано, что спорный земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере, превышающем его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендных платежей.
В судебном заседании представитель административного истца Рогозин А.С. поддерживал заявленные требования.
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений <адрес> по доверенности Шагабутдинова А.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, полагал представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Административный истец является арендатором земельного участка площадью 3086 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес>, что подтверждено договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в <адрес>, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными. Вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО "Яр-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
В соответствии со статьей 59, частью 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно пункту 5 ФСО N при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с подпунктами "б" и "в" пункта 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Замечания Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> на отчет опровергнуты пояснениями оценщика Халиулиной С.В., допрошенного в суде в качестве свидетеля.
Довод административного ответчика о неправильном определении месторасположения аналога N (<адрес>, у <адрес>) не нашел своего подтверждения.
Данный объект оценщиком был отнесен к району крупных автомагистралей, поскольку земельный участок находится на расстоянии 123м от Юго-Западной окружной дороги (трасса М8), что позволяло не применять повышающую корректировку к цене указанного аналога.
Замечание по неприменению оценщиком корректировки на наличие свободного подъезда аналога N (<адрес>), подлежит отклонению, поскольку к данному объекту имеется несколько свободных подъездов: грунтовая дорога, асфальтированная.
Данный факт подтвержден дополнительно представленными сведениями оценщика, которые административным ответчиком не опровергнуты.
Ссылка Департамента на необходимость использования в качестве аналогов объекты: <адрес>,110 и <адрес>, не основана на доказательствах.
Первый объект по своему назначению относится к иному сегменту по сравнению с объектом оценки, а у второго объекта дата продажи (объявления) выходит за рамки допустимой экспозиции.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения заявителя в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства - временной автостоянки на 100 мест с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка