Решение Нижегородского областного суда от 10 ноября 2017 года №3а-373/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 ноября 2017 года Дело N 3а-373/2017
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца Нижегородского областного потребительского общества Даниловой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Нижегородского областного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Нижегородское областное потребительское общество обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 154,5 кв.м., инв.N 3702, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый номер: N, по состоянию на 05.06.2011 года равной его рыночной стоимости в размере 980000,00 рублей; установлении кадастровой стоимости здания, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общая площадь 762,3 кв.м., инв. N3683, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер: N, по состоянию на 05.06.2011 года равной его рыночной стоимости в размере 6320000,00 рублей; установлении кадастровой стоимости здания, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 58,4 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер: N, по состоянию на 06.09.2013 года равной его рыночной стоимости в размере 160000,00 рублей; установлении кадастровой стоимости здания, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 221,8 кв.м., инв.N3701, лит.А,А1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер: N, по состоянию на 05.06.2011 года равной его рыночной стоимости в размере 1260000,00 рублей; установлении кадастровой стоимости здания, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 290,4 кв.м.. инв. N3681, лит.А,А1,А2,А3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый номер: N, по состоянию на 05.06.2011 года равной его рыночной стоимости в размере 3090000,00 рублей; установлении кадастровой стоимости здания, назначение: нежилое здание, 4-этажное (подземных этажей-1), общая площадь 1829,2 кв.м., инв. N3688 лит.А,А1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер: N, по состоянию на 29.01.2013 года равной его рыночной стоимости в размере 14850000,00 рублей; установлении кадастровой стоимости административного здания, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 64 кв.м., инв. N06022, ранее присвоенный кадастровый номер N, лит.А,А1, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, кадастровый номер: N, по состоянию на 05.06.2011 года равной его рыночной стоимости в размере 360000,00 рублей; установлении кадастровой стоимости здания магазина, назначение: нежилое здание, 1- этажное, общая площадь 270,6 кв.м., инв. N3719, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер: N, по состоянию на 05.06.2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 1990000,00 рублей.
В обоснование заявленных требований Нижегородское областное потребительское общество указало о том, что ему на праве собственности принадлежат указанные объекты недвижимости.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" утверждены результаты оценки кадастровой стоимости указанных выше объектов, а именно: здание с кадастровым номером N - в размере 1831812,08 рублей, здание с кадастровым номером N - в размере 9038125,22 рублей, здание с кадастровым номером N - в размере 604876,83 рублей, здание с кадастровым номером N - в размере 2629747,05 рублей, здание с кадастровым номером N - в размере 4244587,21 рублей, задание с кадастровым номером N - в размере 23923173,91 рублей, здание с кадастровым номером N - в размере 887496,37 рублей, здание с кадастровым номером N - в размере 2644360,25 рублей.
По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость здания является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объектов.
С целью установления рыночной стоимости зданий Нижегородское областное потребительское общество обратилось в ООО "Приволжский центр судебных экспертиз". Согласно отчету об оценке от 19.05.2017 года N действительная рыночная стоимость объектов составляет: здание с кадастровым номером N - 980000,00 рублей, здание с кадастровым номером N - 6320000,00 рублей, здание с кадастровым номером N - 160000,00 рублей, здание с кадастровым номером N - 1260000,00 рублей, здание с кадастровым номером N - 3090000,00 рублей, задание с кадастровым номером N - 14850000,00 рублей, здание с кадастровым номером N - 360000,00 рублей, здание с кадастровым номером N - 1990000,00 рублей.
Установление кадастровой стоимости в размере, превышающим рыночную стоимость, влечет нарушение прав административного истца, как плательщика налога на имущество на справедливое налогообложение. Согласно пункту 3 статьи 3 части первой Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Административный истец является некоммерческой организацией, осуществляющей свою деятельность в основном в сельской местности, обслуживает сельское население с низкими доходами, в силу чего доходы организации являются незначительными.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 29.07.1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просит в административном иске удовлетворить заявленные требования.
При рассмотрении дела в суде представитель Нижегородского областного потребительского общества ФИО3 требования административного искового заявления поддержала. Пояснила суду, что досудебный порядок рассмотрения спора был соблюден. Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области было подано 19.07.2017 года.
В судебное заседание другие лица, привлеченные к участию в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения административного дела были извещены в соответствии с требованиями главы 9 КАС РФ.
Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области". В отношении шести зданий представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331, согласно которой кадастровая стоимость объектов недвижимости была утверждена данным постановлением Правительства Нижегородской области. В отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 52:56:0600004:2138 и 52:56:0600001:3691 представлена выписка из Приложения 2 об установлении удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов (том 2 л.д.31-41).
Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Нижегородской области представил в суд информацию относительно спорных объектов недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т.2 л.д.44-79).
От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Обсудив доводы административного искового заявления, заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
На основании статьи 24.19 приведенного выше Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
На основании пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30 Налог на имущество организаций") налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.
Пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; 3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; 4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Пунктом 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
На территории Нижегородской области принят Закон Нижегородской области от 27 ноября 2003 года N109-З "О налоге на имущество организаций", устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ.
Из материалов дела следует, что административный истец Нижегородское областное потребительское общество является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N, что подтверждается представленными административным истцом нотариально заверенными копия свидетельств о государственной регистрации права (т.1 л.д.27-33), выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.34-36, т.2 л.д.57-79 ).
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорных нежилых зданий затрагивают права и обязанности административного истца по настоящему делу.
Согласно представленным выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилых зданий составляет: здание с кадастровым номером N - 1831812,08 рублей, здание с кадастровым номером N - 9038125,22 рублей, здание с кадастровым номером N - 604876,83 рублей, здание с кадастровым номером N - 2629747,05 рублей, здание с кадастровым номером N - 4244587,21 рублей, задание с кадастровым номером N - 23923173,91 рублей, здание с кадастровым номером N - 887496,37 рублей, здание с кадастровым номером N - 2644360,25 рублей (т.2 л.д.49-56).
Из представленной в суд выписки из Приложения N1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)" следует, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N была утверждена данным постановлением Правительства Нижегородской области. В отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N кадастровая стоимость устанавливалась на основании удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов.
Из сообщения филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области также следует, что нежилые здания с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N были поставлены на государственный кадастровый учет до 05.06.2011 года и их кадастровая стоимость была установлена постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)". Поэтому в отношении данных объектов недвижимости административными ответчиками будут являться Правительство Нижегородской области и Управление Росреестра по Нижегородской области. При оспаривании их кадастровой стоимости суд применяет положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость указанных нежилых зданий может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, как об этом заявлено в административном иске.
Нежилое здание с кадастровым номером N поставлено на государственный кадастровый учет 06.09.2013 года, а нежилое здание с кадастровым номером N - 29.01.2013 года. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости была определена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Нижегородской области в соответствии с положениями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" и с учетом удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов, утвержденных приведенным выше постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)". Поэтому в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N административным ответчиком будет являться ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". При оспаривании их кадастровой стоимости суд применяет положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость указанных нежилых зданий может быть определена по состоянию на 06.09.2013 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером N и по состоянию на 29.01.2013 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером N.
Заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области об установлении в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости Нижегородским областным потребительским обществом было подано 19.09.2017 года. Решением Комиссии от 23.08.2017 года N заявление Нижегородского областного потребительского общества отклонено. Таким образом, предусмотренный законом досудебный порядок административным истцом Нижегородским областным потребительским обществом соблюден.
При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Административным истцом Нижегородским областным потребительским обществом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилых отдельно стоящих зданий, расположенных в <адрес> районе Нижегородской области, от 19.05.2017 года N249, составленный оценщиком ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО8 (т.1 л.д.38-232).
Также представлено положительное экспертное заключение от 02.06.2017 года N на отчет об оценке от 19.05.2017 года N, составленное экспертами саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" ФИО4 и ФИО5 (т.1 л.д.234-246).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в Нижегородский областной суд отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий от 19.05.2017 года N, составленный оценщиком ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО6, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, а также положений стандартов саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" (т.1 л.д.42).
Из раздела 1.2 отчета "Задание на оценку" следует, что целью и задачей проведения оценки является определение рыночной стоимости нежилых зданий в целях оспаривания их кадастровой стоимости. В отчете, в том числе, содержится информация о заказчике оценки и об оценщике, приведены допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком (т.1 л.д.40-43).
В отчете приведены использованные источники информации. Отчет содержит раздел с перечнем использованных нормативных документов, специальной литературы (т.1 л.д.43, л.д.81 оборот - 82).
Оценщиком дано описание объектов оценки, в том числе состав оцениваемых прав, качественные и количественные характеристики зданий, местоположение (адреса). Количественные и качественные характеристики объектов оценки определены оценщиком на основании документов, представленных заказчиком оценки (т.1 л.д.44- 65). Суд полагает, что описание объектов оценки не противоречит требованиям пункта 8ж ФСО N3, согласно которому в отчете должны содержаться указания на документы, используемые при составлении отчета и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, общая ситуация на рынке по продаже объектов недвижимости в Российской Федерации, Нижегородской области, анализ рынка коммерческой недвижимости Нижегородской области (п.11а ФСО N7). При этом анализ влияния общей политической и социально - экономической обстановки в стране приведен как по состоянию на 2011 год (для шести спорных объектов недвижимости), так и по состоянию на 2013 год (для двух спорных объектов недвижимости - л.д.67, 68, 69).
В рамках анализа рынка оценки оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки - торгово-офисные здания, расположенные в Нижегородской области, внутри жилых массивов, площадью, сопоставимой с объектами оценки (раздел 3.2, т.1 л.д.71). При этом суд принимает во внимание письменные пояснения оценщика о наличии опечатки в разделе 4. Согласно пункту 20 ФСО N7 наиболее эффективным использованием объектов оценки в данном случае признается их фактическое использование, то есть для использования в качестве торгово-офисных зданий. Из содержания отчета усматривается, что выборка предложений к продаже зданий осуществлена оценщиком с учетом определенного им сегмента рынка и фактического использования спорных зданий.
Определены основные ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки и существенно влияющие на их рыночную стоимость (т.1 л.д.74).
Согласно отчету оценщиком было выявлено 7 предложений о продаже торгово-офисных объектов недвижимости, расположенных в Нижегородской области (т.1 л.д.72). Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесены оцениваемые объекты, приведен на лисах дела 73-74.
Оценка зданий проведена с применением затратного подхода. При этом в отчете оценщик привел обоснование выбора затратного подхода - оцениваемые объекты недвижимости обладают уникальным местоположением, архитектурой и другими техническими особенностями (т.1 л.д.75).
При определении рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N с использованием затратного подхода и метода сравнительной единицы оценщик произвел расчет затрат на замещение объектов, определилвеличину накопительного износа (физического износа, функционального и внешнего устареваний) и определилстоимость объектов оценки с учетом общего накопительного износа.
При расчете затрат на замещение оценщиком применен Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и индексы приведения цен от базисного уровня на дату оценки. Фактические характеристики объектов оценки получены оценщиком из технических паспортов на спорные здания, копии которых приложены к отчету об оценки.
При определении накопительного износа оценщик с учетом года постройки зданий установил размер физического износа, функциональное и внешнее устаревание зданий.
Согласно данному отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 980000 (Девятьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 6320000 (Шесть миллионов триста двадцать тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 160000 (Сто шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 06.09.2013 года; рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 1260000 (Один миллион двести шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 3090000 (Три миллиона девяносто тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 14850000 (Четырнадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей по состоянию на 29.01.2013 года; рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером N составляет 360000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером N составляет 1990000 (Один миллион девятьсот девяносто тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года (т.1 л.д.81).
Оценщик ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО6 является членом Ассоциации саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", регистрационный номер N. Имеет высшее профессиональное образование в области оценочной деятельности, специальность: экспертиза и управление недвижимостью, квалификация: инженер. Стаж работы в оценочной деятельности с 2016 года. Имущественная ответственность оценщика ФИО6 застрахована в ОАО "АльфаСтрахование" (т.1 л.д.41-42, 83-84).
Сведений о том, что оценщик ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 у суда не имеется.
Из представленного суду положительного экспертного заключения от 02.06.2017 года N на отчет об оценке от 19.05.2017 года N, составленного экспертами саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" ФИО4 и ФИО5, следует, что отчет об оценке рыночной стоимости нежилых отдельно стоящих зданий, расположенных в <адрес> районе Нижегородской области, от 19.05.2017 года N, составленный оценщиком ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО6, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Выбор оценщиком метода оценки в рамках затратного подхода признан экспертами обоснованным. Расчет признан выполненным без ошибок. В отчете экспертами не выявлено технических ошибок, приводящих к нарушению требований законодательства Российской Федерации. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными, замечания к отчету отсутствуют, отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке рыночной стоимости нежилых отдельно стоящих зданий, расположенных в <адрес> районе Нижегородской области, от 19.05.2017 года N, составленному оценщиком ООО "Приволжский центр судебных экспертиз" ФИО6, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых зданий лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Суд считает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области о том, что результаты кадастровой оценки утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной законодательством. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, что предусмотрено статьями 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Так как из имеющихся материалов дела усматривается, что обращение Нижегородского областного потребительского общества в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области состоялось 19.07.2017 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N необходимо считать 19.07.2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Нижегородского областного потребительского общества по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 154,5 кв.м., инв.N3702, лит.А, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 980000 (Девятьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общая площадь 762,3 кв.м., инв. N3683, лит.А, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6320000 (Шесть миллионов триста двадцать тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 58,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 160000 (Сто шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 06.09.2013 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 221,8 кв.м., инв.N3701, лит.А,А1, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1260000 (Один миллион двести шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 290,4 кв.м., инв.N3681, лит.А,А1,А2,А3, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3090000 (Три миллиона девяносто тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, 4-этажное (подземных этажей-1), общая площадь 1829,2 кв.м., инв.N3688 лит.А,А1, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 14850000 (Четырнадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей по состоянию на 29.01.2013 года.
Установить кадастровую стоимость административного здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 1- этажное, общая площадь 64 кв.м., инв.N6022, лит.А,А1, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 360000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, 1- этажное, общая площадь 266,4 кв.м., инв.N3719, лит.А, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1990000 (Один миллион девятьсот девяносто тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N считать 19.07.2017 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
Решение суда в окончательной форме составлено 10.11.2017 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка