Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: 3а-372/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N 3а-372/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Аршиновой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волчковым К.С.,
с участием представителя административного истца Козловой Е.В., действующей на основании доверенности от 10 февраля 2020 года, представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области, заинтересованного лица - государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" Алхимова Р.В., действующего на основании доверенностей от 17 февраля 2020 года и от 22 января 2020 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "КАМРТИ" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
закрытое акционерное общество "КАМРТИ" обратилось в суд с вышеуказанными административными исковыми требованиями, просит установить кадастровую стоимость двух земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 64:40:030101:845 площадью 3 960 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, рынок 4 "Б" микрорайона, равной его рыночной стоимости в размере 1 081 000 руб. по состоянию на 02 апреля 2019 года., и земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 503 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, рынок 4 "Б" микрорайона, равной его рыночной стоимости в размере 683 000 руб. по состоянию на 02 апреля 2019 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных земельных участков. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 9 275 824 руб. 80 коп., а земельного участка с кадастровым номером N - в размере 5 862 977 руб. 14 коп.
26 февраля 2019 года решением N Совета Муниципального образования город Балаково "О заключении публичных слушаний. О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района" на основании результатов публичных слушаний от 24 января 2019 года была изменена территориальная зона вышеуказанных земельных участков: из зоны ОД1-3 (многофункциональные центры обслуживания и общественно-деловой активности, крупные торговые центры, рынки) земельные участки были переведены в зону П4-П5 (зона предприятий IV-Vкласса опасности).
10 апреля 2019 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N от 09 апреля 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 971 148 руб. 40 коп. и земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 877 975 руб. 87 коп.
Вместе с тем согласно отчетам об оценке N и N, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Саратовская независимая экспертно-консультативная служба" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 02 апреля 2019 года составляет 1 081 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 02 апреля 2019 года составляет 683 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить административные исковые требования, представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области и заинтересованного лица - государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" возражал против удовлетворения требования в связи с некорректностью представленных отчетов об оценке.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав доказательства, проверив доводы и возражения сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что ЗАО "КАМРТИ" на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N и N.
В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" с 10 апреля 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 02 апреля 2019 года внесены результаты кадастровой оценки в размере 1 877 975 руб. 87 коп., с 10 апреля 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 02 апреля 2019 года внесены результаты кадастровой оценки в размере 2 971 148 руб. 40 коп.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке N и N, составленные обществом с ограниченной ответственностью "Саратовская независимая экспертно-консультативная служба", согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 02 апреля 2019 года составляет 1 081 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером N - 683 000 руб.
Представленные административным истцом отчеты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.
Оценщик Б.Д.В., подготовивший отчеты, является членом саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", что подтверждается выпиской из реестра данной организации и свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 11 февраля 2019 года, ответственность его застрахована в САО "ВСК", ответственность юридического лица ООО "Саратовская независимая экспертно-консультационная служба" застрахована в ООО "Зетта Страхование", оценщик проходил курсы повышения квалификации, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 30 января 2018 года N по направлению "Оценка недвижимости".
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, имущественные права, разрешенное использование, общая площадь, категория земель, степень освоенности, рельеф.
Поиск информации производился сети Интернет на общедоступных сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в Балаковском районе Саратовской области.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые обладают сопоставимой степенью инженерной освоенности земельного участка, инфраструктурой.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применены корректировки на передаваемые права, качество прав, торг, площадь, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки" (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018 г.). Отказ от применения других корректировок оценщиком обоснован. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
В судебном заседании допрошен в качестве свидетеля оценщик Б.Д.В., подтвердивший правильность выводов, обосновал выбор аналогов и применение поправок. При этом указал, что им учитывалась стоимость построек, так как они находятся в хорошем состоянии и могут использоваться.
Основания для выводов о недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление закрытого акционерного общества "КАМРТИ" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 960 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 081 000 руб. по состоянию на 02 апреля 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 960 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 683 000 руб. по состоянию на 02 апреля 2019 года.
Датой подачи заявления считать 12 февраля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Аршинова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
