Дата принятия: 06 июня 2018г.
Номер документа: 3а-372/2018
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 июня 2018 года Дело N 3а-372/2018
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Новоженине Б.А.,
с участием представителя административного истца Яшиной Елены Николаевны - Волошиной С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Яшиной Елены Николаевны об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Яшина Елена Николаевна обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для установки мини-магазина, общей площадью 602 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере 279 000 рублей;
- нежилого здания - мини-магазина, с кадастровым номером N, общей площадью 112,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 1 059 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец Яшина Е.Н. указала, что являлся собственником вышеназванных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", и постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" и составляет: для земельного участка с кадастровым номером N в размере 984 336,22 рубля; для нежилого здания с кадастровым номером N в размере 2 954 387,45 рублей.
Заявленный размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости подтвержден отчетами об оценке N N и N N от 14.03.2018 г., выполненные оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО4
Административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области не обращался.
Ссылаясь на положения ст.402 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.11, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Яшина Е.Н. указывает, что кадастровая стоимость в размере, превышающем рыночную стоимость объектов недвижимости, нарушает ее права, а именно: она вынуждена платить налог на недвижимое имущество в большем размере.
Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" от 10 декабря 2014 года N 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 г.
Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 N 39.
Кроме того указывает, что Постановлением Правительства Нижегородской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" от 07.06.2012 года N 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 г.
Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331.
Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л.д.221-231 т.1).
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение не является ни органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в настоящем отзыве.
От заинтересованного лица - администрации городского округа Семеновский Нижегородской области отзыв на административное исковое заявление Яшиной Е.Н. в областной суд не поступал.
В судебном заседании представитель административного истца Волошина С.А. просила удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации городского округа <адрес> Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Обсудив доводы административного искового заявления, заслушав объяснения административного истца Яшину Е.Н. - Волошину С.А., с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, допросив оценщика ФИО6, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании п.5 ч.2 ст.14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Нижегородской области от 05.11.2014 года N 140-З "О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налог на имущество физических лиц с 01.01.2015г. рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 N 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)" результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.
Из материалов дела следует, что Яшина Елена Николаевна является собственником объектов недвижимости, а именно:
- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для установки мини-магазина, общей площадью 602 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого здания - мини-магазина, с кадастровым номером N, общей площадью 112,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Право собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии N от 13.10.2008 г. и серии N.2011 г. (т.1, л.д.21-22), а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости N от 10.05.2018 г. и N от 10.05.2018 г., представленными в суд ФГБУ "ФКП Росреестра" (т.1, л.д.242-247).
Как разъяснено в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Следовательно, Яшина Е.Н., права и обязанности которой, как плательщика налога на имущество физических лиц затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по налогу на спорные объекты недвижимости, является в силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных нежилого здания и земельного участка.
По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером N включен в перечень земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, утверждены Постановлением N 863.
В соответствии с Приложением N 1 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет 984 336,22 рубля (п.<данные изъяты> раздела "<адрес> муниципальный район" - л.д.227 т.1).
Как следует из представленной информации ФГБУ "ФКП Росреестра", земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, был внесен в Единый государственный реестр недвижимости как ранее учтенный 16.08.2004 г.
Вышеуказанный земельный участок вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 г.
Земельный участок с кадастровым номером N, в соответствии с видом разрешенного использования - "для установки мини-магазина", согласно Приложению 5 Постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. N 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" отнесен к 5 группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", удельный показатель кадастровой стоимости составил 1635,11 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 г. N 863 в размере 984 336,22 рубля.
Также, по делу установлено, что нежилое здание с кадастровым номером N включено в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением N 331.
В соответствии с Приложением N 1 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 2 954 387,45 рублей (п.<данные изъяты> раздела "<адрес> муниципальный район" (л.д.229 т.1).
Объект капитального строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 20.12.2010 г., как ранее учтенный.
Данный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 г.
Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области в размере 2 954 387,45 рублей.
Изменений качественных и/или количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось (л.д.240-241 т.1).
Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость: земельного участка с кадастровым номером N, является 01 ноября 2013 года; объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером N, является 05 июня 2011 года.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровыми номерами N и N, административный истец Яшина Е.Н. представила в суд отчеты об оценке оценщика ООО "<данные изъяты>" ФИО6 от 14 марта 2018 года N N и N N, в соответствии с которыми рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N составляет 279 000 (двести семьдесят девять тысяч) рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 1 059 000 рублей (л.д.32-148 т.1; 149-210 т.1).
Судом установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке оценщика ООО "<данные изъяты>" ФИО6 от 14 марта 2018 года N ЗУ-04/2018-02 и N ОКС-03/2018-02, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющегося членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков", имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны в рамках сравнительного и доходного подходов при оценке нежилого здания и сравнительного подхода при оценке земельного участка, применение которого суд находит обоснованным.
Как следует из отчета N N от 14 марта 2018 года, оценщиком для сравнения было отобрано 3 объекта-аналога. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на торг, на местоположение, на площадь, на наличие инженерных коммуникаций - на основании Справочника оценщика недвижимости, Т.3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", Приволжского центра консалтинга и оценки, 2014 г. (стр.37-46 Отчета л.д.185-194 т.1).
Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в таблице 9 Отчета. Согласование результатов оценки, выводы о рыночной стоимости и итоговое заключение о стоимости объекта оценки изложено в разделе 13 (стр.46 Отчета - л.д.194 т.1).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для установки мини-магазина, общей площадью 602 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 279 000 (двести семьдесят девять тысяч) рублей.
При расчете стоимости объекта оценки - нежилого помещения в отчете N N от 14.03.2018 г. методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, Оценщиком для объекта оценки были выбраны 4 объекта-аналога, и, после расчета рыночной стоимости земельных участков под объектами-аналогами, для расчета стоимости объекта оценки применил корректировки: на торг, на расположение относительно "красной линии" - на основании Справочника оценщика недвижимости, Приволжского центра консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2011 г.; корректировка на местоположение и зависимость цен от местоположения внутри района рассчитана на основе данных, опубликованных на сайте http://www.pcfko.ru/research28.html#1; на площадь земельного участка - на основании зависимости цены на торгово-офисные объекты (л.д.85 т.1); для определения состояния объекта, оценщик применил поправку на эксплуатационное состояние, состояние отделки - рассчитано по шкале экспертных оценок для определения величины физического износа; поправка на наличие коммуникаций источник информации - http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm; на размер земельного участка, на котором расположен объект оценки - на основании данных сайта http//srosovet.ru/content/editor/IOv-RF_Ilin.pdf.
Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода представлен в разделе 13.2 Отчета (стр.42-61 Отчета - л.д.73-92 т.1).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации. В рамках применения метода прямой капитализации оценщиком были выбраны 4 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг, на этаж расположения - на основании Справочника оценщика недвижимости, Приволжского центра консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2011 г.; корректировка на местоположение - рассчитана на основе данных, опубликованных на сайте http://www.pcfko.ru/research28.html#1; на физическое состояние - http6//docs.cntd.ru/document/120000576.
Далее Оценщиком были рассчитаны: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход; операционные расходы, произвел расчет ставки капитализации объекта оценки.
Подробный расчет стоимости объекта оценки с кадастровым номером N, определенный с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 13.3 (стр.62-73 Отчета, л.д.93-104 т.1).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания - мини-магазина, с кадастровым номером N, общей площадью 112,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05.06.2011 г. составляет 1 059 000 (один миллион пятьдесят девять тысяч) рублей.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке оценщика ООО "<данные изъяты>" ФИО6 от 14 марта 2018 года N N и N N, соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", у суда не имеется.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в суд в качестве свидетеля может быть вызвано лицо, составившее отчет об оценке.
В силу ст.59 КАС РФ показания свидетеля также являются одним из доказательств по делу, и оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" ФИО6, подготовившая отчеты об оценке от 14 марта 2018 года N N и N N, была допрошена судом в качестве свидетеля по ходатайству представителя административного истца, дала пояснения по составленному отчету (протокол судебного заседания, аудиозапись).
Показания свидетеля признаются судом относимым и допустимым доказательством по данному делу.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиками итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчеты об оценке оценщика ООО "Альянс" ФИО6 от 14 марта 2018 года N N и N N, отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N по состоянию на юридически значимые даты (01.11.2013 г и 05.06.2011 г. соответственно), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N подлежат удовлетворению в заявленном административным истцом размере.
Не свидетельствуют об обратном и не могут повлечь отказ в удовлетворении требований административного истца доводы Правительства Нижегородской области о том, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, при определении которой их кадастровая стоимость устанавливается равной этой стоимости.
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый указанной статьи).
По материалам дела, Яшина Е.Н. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области не обращалась.
С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Таким образом, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:12:1500264:21 и нежилого помещения N, которая соответствует дате обращения Яшиной Е.Н. в суд с административным исковым заявлением, то есть 05 апреля 2018 года.
На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Яшиной Елены Николаевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для установки мини-магазина, общей площадью 602 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 ноября 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 279 000 (двести семьдесят девять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - отдельно стоящего нежилого здания - мини-магазина, с кадастровым номером N, общей площадью 112,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года равной его рыночной стоимости в размере 1 059 000 (один миллион пятьдесят девять тысяч) рублей.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N считать 05 апреля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья областного суда Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2018 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
