Решение Воронежского областного суда от 23 августа 2017 года №3а-372/2017

 
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 23 августа 2017 года Дело N 3а-372/2017
 
Именем Российской Федерации
«23» августа 2017 года Воронежский областной суд в составе:
председательствующего судьи Селиверстовой И.В.
при секретаре Аристовой Л.С.
с участием представителя административного истца адвоката
Прозоровского К.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БОНИС ПЛЮС» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
6 февраля 2017 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, в котором генеральный директор ООО «БОНИС ПЛЮС» ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года, принадлежащего Обществу на праве собственности, с кадастровым номером № площадью 6 826 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, в размере 4 465 614 рублей.
В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), указала, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года № 969, и составляет 18 945 494, 74 рубля. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке оценщиков ООО «Консалт Черноземья» ФИО3 и ФИО4 № 114/16 от 5 декабря 2016 года, прошедшим проверку в СОО «АРМО», которым дано положительное экспертное заключение № Э-0726/16 от 19 декабря 2016 года.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 20 от 19 января 2017 года заявление ООО «БОНИС ПЛЮС» о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 22 декабря 2016 года, было отклонено.
Вместе с тем административный истец, как собственник земельного участка, обязан уплачивать земельный налог исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер его действительной рыночной стоимости (т. 1, л.д. 6-8).
8 февраля 2017 года административный иск был принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области, администрация городского округа город Воронеж (т. 1, л.д. 1-4).
Определением от 16 февраля 2017 года в порядке подготовки административного дела к судебному разбирательству по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости - 1 января 2014 года, производство по делу приостановлено (т. 1, л.д. 121-125).
В связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № от 6 апреля 2017 года, определением суда от 12 мая 2017 года, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу возобновлено (т. 2, л.д. 5).
Определением суда от 24 мая 2017 года по делу по ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза (т. 2, л.д. 12-19).
8 августа 2017 года в суд поступило заключение повторной судебной экспертизы, выполненной экспертами ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО8 и ФИО5 № от 28 июля 2017 года и определением суда от той же даты производство по делу возобновлено, о чем сообщено участвующим в деле лицам (т. 2, л.д. 48).
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц на стороне административного ответчика, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (т. 2, л.д. 49, 53); представитель органа кадастрового учета письменно просит о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 2, л.д. 54), иные лица о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
В ранее поданных отзывах представитель органа кадастрового учета по существу заявленных требований полагался на усмотрение суда (т. 1, л.д. 127-129); представитель органа местного самоуправления сослался на то, что многократное уменьшение кадастрового стоимости приведет к значительному уменьшению доходной части бюджета (т. 1, л.д. 166).
В судебном заседании представитель административного истца Прозоровский К.Л. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, возражает против заключения повторной судебной экспертизы, пояснив, что заключение не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку экспертами необоснованно приведен коэффициент на торг в размере 9%; не использованы пригодные для исследования объекты-аналоги №№ 1, 4, 5 из заключения судебной экспертизы № 2201/6-4, а также имеющиеся в отчете об оценке рыночной стоимости; дается оценка судебной экспертизы № 2201/6-4; выбранные объекты-аналоги не соответствуют требованиям п.п. «в, е» п. 22 ФСО № 7.
Выслушав представителя административного истца, пояснения эксперта ФИО8, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Воронежской области № 20 от 19 января 2017 года было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее 22 декабря 2016 года, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 76 процентов, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (т. 1, л.д. 99-101).
При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Как следует из материалов административного дела, ООО «БОНИС ПЛЮС» (т. 1, л.д. 105) принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 6 826 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база (т. 1, л.д. 10, 12-14).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 ода № 970 (далее - Постановление № 970).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на 1 января 2014 года, составляет 18 945 494, 74 рубля, и внесена в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года (т. 1, л.д. 11, 103-104, 116-117).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2014 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.
В порядке подготовки дела к судебному разбирательству на основании определения суда от 16 февраля 2017 года была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО7 № от 6 апреля 2017 года рыночная стоимость земельного участка на заданную дату составляет 14 204 906 рублей (т. 1, л.д. 145-159).
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству представителя административного истца была назначена повторная судебная экспертиза, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта (т. 2, л.д. 12-19).
Согласно заключения повторной судебной экспертизы № от 28 июля 2017 года, выполненной экспертами ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО8 и ФИО5, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 13 918 214 рублей (т. 2, л.д. 31-47).
Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертами специализированного экспертного учреждения.
Эксперт ФИО8 имеет высшее образование, степень магистра по направлению подготовки «Строительство»; прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», по программе «Землеустройство», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и стаж работы с 2008 года, 27.1 и стаж работы с 2014 года.
Эксперт ФИО5 имеет высшее экономическое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Строительство»; специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и 27.1, стаж экспертной работы с 2012 года, прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы по данной специальности с 2006 года.
Названные эксперты предупреждены об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ), за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертами вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.
Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено.
Доводы представителя административного истца о порочности заключения эксперта суд находит несостоятельными.
Так, как пояснила в настоящем судебном заседании эксперт ФИО8, будучи предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, при производстве судебной экспертизы эксперт руководствуется Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом от 20 декабря 2002 года № 346, иными нормативными актами Минюста России; при сравнении объекта-оценки с объектами-аналогами были применены скидки на торг в размере 9%, что соответствует среднему значению скидок для земельных участков под индустриальную застройку для активного рынка, который характерен по состоянию на дату оценки, приведенный в Справочнике оценщика, обоснование применения которых изложено на стр. 21 заключения; диапазон цен земельных участков описан на стр. 19 заключения и для размещения промышленных объектов в Советском районе г. Воронежа на заданную дату составлял 1000 - 3700 рублей; коэффициенты корректировки на расположение относительно крупной автодороги приведены на стр. 23 заключения и в данном случае применено среднее значение 1, 29 в отношении объектов-аналогов №№ 1 и 2; использование объектов-аналогов, которые применялись для расчетов в первичном заключении или отчете об оценке не является прямой обязанностью эксперта, а в данном случае в распоряжении экспертов имелись иные объекты, которые были использованы в качестве объектов-аналогов; при этом в случае применения объектов-аналогов, имеющихся в первичном заключении, расхождение между откорректированными стоимостями составит более 50%, а использование оценщиком отсутствуют в свободном доступе, поэтому эксперты использовали другие объекты; диапазон средних цен предложения по основным видам назначения и районам г. Воронежа на конец 2013 года представлен в заключении эксперта на стр. 19, в то время как указанный в ходатайстве диапазон соответствует земельным участкам под индустриальную застройку, расположенным за пределами г. Воронежа; в настоящем заключении расхождение между откорректированными стоимостями составит 16%, 20%, 33%, что не является значительным; в соответствии с п. 2.4 Методических рекомендаций № 346 при производстве повторной судебной экспертизы в исследовательской части заключения указываются причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, если таковые имели место, что было сделано на стр. 3-4; земельные участки оценивались как условно свободные; в качестве элементов сравнения, по которым проводились корректировки, приняты: факт сделки (уторговывания), функциональное назначение, площадь, расположение относительно крупной автодороги, иные корректировки не применялись, поскольку эксперт использовал информацию статистических данных на ретроспективную дату, проверить которую в настоящее время, в том числе уточнить, не представляется возможным.
Суд, учитывая пояснения эксперта ФИО8, данные ею в настоящем судебном заседании относительно составленного заключения, находит выводы обоснованными.
Доказательств наличия каких-либо обстоятельств, влияющих на величину рыночной стоимости объекта оценки, суду не представлено,
Иные участвующие в деле лица заключение повторной судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.
Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет № 114/16 от 5 декабря 2016 года, составленный оценщиками ООО «Консалт Черноземья» Лобазовой С.В. и Ляшко Ю.Н., вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиками рыночной стоимостью в размере 4 465 614 рублей и кадастровой стоимостью, установленной в размере 18 945 494, 74 рубля.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость), определенной заключением повторной судебной экспертизы № от 28 июля 2017 года.
Доводы представителя администрации городского округа город Воронеж о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельного участка повлечет уменьшение доходной части бюджета, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению, являются не состоятельными, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной прямо предусмотрена законом.
Согласно абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
В соответствии с положениями статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), нормативные правовые акты о налогах и сборах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.
Названное выше Постановление № 970 официально опубликовано 14 декабря 2015 года и не подлежит применению в целях налогообложения до 1 января 2017 года.
Для исчисления налоговой базы установленная судом кадастровая стоимость используется за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего оспариваемую кадастровую стоимость, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка используется для целей налогообложения (налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом), суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, поскольку они затрагивают права и обязанности административного истца как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ).
Исходя из положений названных выше норм, а также учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 22 декабря 2016 года, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, устанавливаемые настоящим решением, подлежат установлению с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 22 декабря 2016 года, подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БОНИС ПЛЮС» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 826 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 13 918 214 (тринадцать миллионов девятьсот восемнадцать тысяч двести четырнадцать) рублей, на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 22 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 25 августа 2017 года.
Председательствующий И.В. Селиверстова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка