Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 11 мая 2021 года №3а-37/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 3а-37/2021
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Олзоевой Н.В. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, представитель Олзоевой Н.В. - Никоров Д.А. (с учетом уточнения заявленных требований) просил об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания, площадью 1726,2 кв.м., этажность 4, в том числе подземных - 1, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 03:24:032602:3182 в размере рыночной -26 580 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.
Требования основаны на том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную дату значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.
В судебном заседании представитель административного истца Никоров Д.А. доводы административного иска с учетом изменения предмета поддержал по изложенным в административном иске основаниям.
Административный истец Олзоева Н.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.
Представители Правительства Республики Бурятия, Управления Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Заинтересованное лицо Администрация г. Улан-Удэ, будучи надлежаще извещенной о судебном заседании, представителя не направила.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Олзоевой Н.В. подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, с <...> г. Олзоевой Н.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 1726,2 кв.м., этажность 4, в том числе подземных, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 03:24:032602:3182.
Согласно кадастровой выписке на здание от 29 сентября 2020 года N КУВИ-002/2020-24726292 по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 03:24:032602:3182 определена в сумме 56 774 884,3 руб.
Оспариваемая кадастровая стоимость здания, определенная на основании постановления Правительства РБ N 476 от 13 октября 2016г., является актуальной, сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В обоснование заявленного административного иска, представитель Никоров Д.А. ссылался на то, что поскольку кадастровая стоимость объекта капитального строительства существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются права административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц.
В силу положений пункта 1 статьи 403 и статьи 408 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта капитального строительства для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого здания административного истцаопределяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
Постановление Правительства Республики Бурятия от 26 октября 2020 г. N 648 "Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости", которое устанавливает в качестве таковой даты на территории Республики Бурятия - 1 января 2021 года, в данном случае неприменимо, поскольку пунктом 6 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" установлено, что положения данного Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 25 этого же Закона, он вступил в силу с 1 января 2017года, тогда как административным истцом по настоящему делу оспариваются результаты государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты.
Более того, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2016 года,является действующей, следовательно, применение положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с 1 января 2021 года исключало бы право Олзоевой Н.В. на установление рыночной стоимости земельного участка для целей налогообложения.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства здания N 22/20-РБ, выполненный ООО "Агентство оценки собственности" (оценщик Кирилов А.А.).
В ходе рассмотрения административного дела представителем административного истца -Никоровым Д.А. заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 г. и допущении оценщиком при составлении отчета нарушений действующего законодательства.
С учетом мнения сторон экспертиза назначена эксперту Ассоциации "Центр судебно-оценочной экспертизы" Битуеву Ю.В.
21 апреля 2021 года заключение эксперта N 04/04-21 от 20 апреля 2021 года поступило в Верховный суд республики.
По результатам проведенной оценки эксперт Битуев Ю.В. пришел к следующим выводам:
1) рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 г. составила 26 580 000 руб.
2) отчет об оценке N 22/20-РБ от 03.07.2020г. не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона (в части ст. 11 ФЗ-135), федеральных стандартов оценки (в части п. 5 ФСО N 3), и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации "СРОО "Экспертный совет".
Оснований не согласиться с заключением эксперта у суда не имеется.
Вэкспертном заключении приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок недвижимого имущества Республики Бурятия за 2014-2015 гг., исследованы ценообразующие факторы, проведена проверка достоверности данных, использованных в расчетах, данные, использованные в отчете об оценке сопоставлены с данными альтернативных источников информации, проведена проверка корректности проведенных оценщиком расчетов, анализ обоснованности сделанных оценщиком выводов, заключений и суждений, приведенных в отчете.
Битуев Ю.В. на дату проведения экспертизы являлся членом Союза "Финансово-экономических судебных экспертиз", членом Экспертного совета Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (включен в реестр оценщиков 10 ноября 2010 года регистрационный номер 196), имел диплом, подтверждающий квалификацию судебного эксперта в области судебных оценочных экспертиз.
Из заключения эксперта следует, что эксперт исследовал географическое положение объекта оценки, социально-экономическое состояние Республики Бурятия в 2015 г., провел анализ рынкапродажи земельных участков в республике за период с 01.10.2014-2015 гг., анализ рынка предложений по аренде, продаже объектов коммерческого назначения за 2015 г.
Информацию об объектах недвижимости эксперт использовал с сайта архива: Avito/https://ruads.org/.
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. эксперт при проведении оценки использовал доходный подход. Выбор способа определения рыночной стоимости экспертом обусловлен тем, что рассматриваемая собственность может существовать как самостоятельная экономическая единица, приносящая доход. В рамках данного подхода доход, приносимый недвижимостью, в том числе доход от аренды, генерируется в его стоимость.Рыночная стоимость рассчитана методом капитализации доходов, так как объект недвижимости не требует капитальных вложений в ремонт и реконструкцию, фактическое использование соответствует наиболее эффективному использованию.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и сравнительного подходов к оценке подробно мотивирован им в заключении.
Так, экспертом постановлено о том, что расчет рыночной стоимости объекта, являющегося торгово-офисным центром, затратным подходом может привести к большим погрешностям в расчетах. При проведении оценки приносящей доход недвижимости, затратный подход не всегда отражает адекватный результат оценки стоимости. Основным показателем для объекта коммерческого назначения является его ликвидность, которая характеризуется возможностью для объекта быть реализованным на рынке.
Отказ от использования сравнительного подхода обусловлен недостаточным количеством выявленных объектов аналогов, в отношении которых имелась доступная и достоверная информация.
Применяя доходный подход, оценщик выбрал 3 аналога - встроенные помещения торгово-офисного назначения, расположенные в Октябрьском районе г. Улан-Удэ на 1 линии,с коммуникациями, внутренней отделкой, подъездными путями, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.
При проведении расчета арендной ставки для торговых помещений цокольного этажа экспертом произведены корректировка на тип объекта - 7,5 % (аналоги 1,2,3); корректировка на дату продажи
- 5,61 % (объект-аналог 1,2), - 4,21 (объект-аналог 3); поправка на этаж - 18% (аналоги 1,2,3).
Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки подвал - 461 руб./кв.м./мес.
При проведении расчета арендной ставки для торговых помещений первого этажа экспертом произведены корректировка на тип объекта - 7,5 % (аналоги 1,2,3); корректировка на дату продажи
- 5,61 % (объект-аналог 1,2), - 4,21 (объект-аналог 3).
Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки - 562 руб./кв.м./мес.
При проведении расчета арендной ставки для торговых помещений второго этажа экспертом произведены корректировка на тип объекта - 7,5 % (аналоги 1,2,3); корректировка на дату продажи
- 5,61 % (объект-аналог 1,2), - 4,21 (объект-аналог 3); поправка на этаж - 14% (аналоги 1,2,3).
Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки второй этаж - 483 руб./кв.м./мес.
При проведении расчета арендной ставки для торговых помещений третьего этажа экспертом произведены корректировка на тип объекта - 7,5 % (аналоги 1,2,3); корректировка на дату продажи
- 5,61 % (объект-аналог 1,2), - 4,21 (объект-аналог 3); поправка на этаж - 14% (аналоги 1,2,3).
Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки - 483 руб./кв.м./мес.
Чистый операционный доход от аренды объекта оценки составил: цокольный этаж - 1494243 руб., первый этаж - 1806971 руб., второй этаж - 1581570 руб., третий этаж - 1588053 руб., итого - 6470837 руб.
Ставка капитализации рассчитана - 18,85%
Рыночная стоимость объекта оценки исходя из чистого операционного дохода и ставки капитализации составила 34 328 000 руб.
При определении рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости эксперт использовал сравнительный подход методом сравнительных продаж.
В соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке подробно мотивирован им в заключении.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, предназначенные для строительства торгового центра, расположенные в г. Улан-Удэ, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с земельным участком, на котором расположен объект оценки, по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.
При проведении расчета рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства экспертом произведены следующие поправки: на имущественные права - 31,58 % (объект-аналог 1), на дату продажи - 6,10 % (объект-аналог 1,2), - 19,45 % (объект-аналог 3), на торг - 16 % (все объекты-аналоги).
Скорректированная средневзвешенная цена 1 кв.м. земельного участка составила 5 638 руб. Рыночная стоимость земельного участка - 7 752 000 руб.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 03:24:032602:3182 по состоянию на 1 января 2016 г. за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположено здание, составила (с учетом округления) -26 580 000 руб.
Экспертное заключение не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости нежилого здания, определенной экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости объекта капитального строительства по состоянию на 1 января 2016 года, определенной экспертом в приведенном заключении.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска Олзоевой Н.В. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года - 26 580 000 руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела видно, что с настоящим административным исковым заявлением представитель Олзоевой Н.В. - Никоров Д.А. обратился 6 марта 2021 г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный искОлзоевой Н.В. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости, направленный в Верховный Суд Республики Бурятия 06 марта 2021 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания, площадью 1726,2 кв.м., этажность 4, в том числе подземных, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 03:24:032602:3182, в размере его рыночной стоимости равной 26 580 000 руб., по состоянию на 1 января 2016 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 14 мая 2021 г.
Председательствующий Т.Н. Раднаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка