Дата принятия: 04 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-37/2018
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 апреля 2018 года Дело N 3а-37/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Лащенко И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
установил:
Постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N * установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание N * в размере 2361057,04 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от 13.11.2017 N* определена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в сумме 1344000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Мурманской области (далее администрация МО г.п. Заполярный, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от 13.11.2017 N*, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленного требования указала, что земельный участок с кадастровым номером * предоставлен на условиях аренды ОАО "Заполярный хлебозавод". По условиям договора аренды размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаясь в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, ОАО "Заполярный хлебозавод" был представлен отчет N * от 09.10.2017 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *
Между тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, объекты - аналоги NN 2,3,4 имеют вид разрешенного использования: автосалоны, магазины автозапчастей, тогда как у объекта оценки земельного участка с кадастровым номером * вид разрешенного использования: под здание столовой.
В соответствии со сведениями Росреестра, зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельные участки, являющиеся аналогами NN 1 - 4, отсутствуют. При этом в отношении объекта - аналога N 3 и объекта оценки зарегистрировано право аренды.
Утверждение оценщика, что аренда объектов - аналогов NN1-4 является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами.
Помимо этого, в отношении объекта оценки в отчете указано, что он находится в собственности, однако эта информация не соответствует действительности, так как объект оценки находится в аренде.
Также, согласно карте градостроительного зонирования муниципального образования городское поседение Заполярный Печенгского района, объект оценки расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами с хорошей транспортной доступностью, в то время как в отчете указано, что расположен в зоне многоэтажной жилой застройки, внутриквартально с низкой интенсивностью движения.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 13 ноября 2017 года N *.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Заполярный Стрелкова Т.И. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) Рогова С.В. в судебном заседании с требованиями не согласилась, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области, администрации МО Печенгский район, Комитета по управлению имуществом администрации МО Печенгский район, Отдела муниципального имущества администрации муниципального образования г.п. Заполярный, ОАО "Заполярный хлебозавод" в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля Я., исследовав письменные материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В судебном заседании установлено, что ОАО "Заполярный хлебозавод" является правообладателем земельного участка с кадастровым номером * категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание столовой * площадью * кв.м, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание N * (том 1 л.д.33-34).
Согласно договору аренды от 13 марта 2012 года N * и дополнительных соглашений к нему, размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером * поставлен на кадастровый учет 11.12.2002 года, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2361057,04 рублей. (том 1 л.д.33).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
ОАО "Заполярный хлебозавод" обратилось 18.10.2017 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N * при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 2 л.д. 30).
Извещение о проведении 13.11.2017 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Заполярный 31 октября 2017 года (том 2 л.д.28).
В письменном сообщении от 14.11.2017 N * администрация МО г.п. Заполярный просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влечет за собой снижение поступления денежных средств в бюджет муниципального образования. Доводов о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости земельного участка Закону об оценочной деятельности, не приводило.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 13 ноября 2017 года N * кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 1344000 рублей (том 2 л.д.25).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1344000 рублей (том 1 л.д. 57).
Копия решения комиссии от 13.11.2017 N * поступила в адрес администрации МО г.п. Заполярный 23 ноября 2017 года (том 1 л.д.28).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N *
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N *, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация МО г.п. Заполярный была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ОАО "Заполярный хлебозавод".
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N * от 09 октября 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ИП Я
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания Отчета N * от 09 октября 2017 года следует, что оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации доходов в рамках доходного подхода.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (т. 1 л.д. 94,95,113-120).
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, условия сделки, глобальное месторасположение, выход на "красную линию", наличие свободного проезда к участку, инженерные коммуникации, площадь земельного участка. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ОАО "Заполярный хлебозавод" по мотиву несоответствия Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Довод административного истца о том, что объект оценки и объекты- аналоги NN2,3,4 имеют разное разрешенное использование, в связи с чем требовалось применение корректировочного коэффициента, безоснователен.
Как следует из Отчета, корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не применялась, поскольку объекты - аналоги расположены в зонах застройки не исключающих возможность использования объектов-аналогов для осуществления типичной деятельности с деятельностью на земельном участке - объекте оценки, что подтверждается Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Мурманск (поскольку объекты - аналоги находятся в городе Мурманске) утвержденными решением Совета депутатов города Мурманска от 01.11.2011 N 41-547, и не противоречит федеральным стандартам оценки.
Кроме того, согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района, утвержденным решением Совета депутатов МО г. Заполярный от 14.04.2016г. N *, объект оценки расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения, предназначенной для строительства, содержания и использования зданий административных, научно - исследовательских учреждений, объектов делового, финансового назначения, торговли и т.д. при этом к основным видам разрешенного использования относятся в том числе "магазины 4.4" т.е. размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, что относится к видам разрешенного использования объектов - аналогов NN2,3,4 - автосалоны, магазины автозапчастей.
Ссылка административного истца на то, что в рассматриваемом отчете отсутствуют доказательства, подтверждающие, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, является ошибочной, поскольку в пункте 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, содержится требование о приложении к отчету об оценке документов, подтверждающих качественные и количественные характеристики только объекта оценки.
Как следует из отчета, объекты - аналоги приняты оценщиком для сравнения на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков.
Информация об аналогах была принята в соответствии с приведенным в источниках описанием, анализа с использованием сети Интернет и сайта публичной кадастровой карты. Вся процедура описана в разделе Отчета "Информация о земельных участках - объектах сравнения". При этом проанализировав полученную информацию, оценщик исходил из допущения, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Довод административного истца о том, что оценщиком оценивалось право собственности объекта оценки, а не право аренды подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Я дал подробные пояснения о порядке выбора объектов - аналогов, применении корректировок, даны ответы на вопросы представителя административного истца.
Свидетель Я является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем оснований не доверять его показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета N * от 09 октября 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению ОАО "Заполярный хлебозавод", а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Мурманской области в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 13.11.2017 N * отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
