Дата принятия: 06 декабря 2018г.
Номер документа: 3а-37/2018
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 декабря 2018 года Дело N 3а-37/2018
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре Бобылевой К.И.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению ОО "Завод "Фриджес партс" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, филиалу ФГБУ "ФКП Россрестра" по Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Завод "Фриджес партс" обратилось с административным иском " к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, филиалу ФГБУ "ФКП Россрестра" по Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18716 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 15 января 2016 года в размере 12124 242 руб. Вместе с тем, согласно Отчету N182-1/18 об оценке рыночной стоимости, составленному ИП Кочетовым Д.А. рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 24806000 руб. В связи с этим считает кадастровую стоимость завышенной и просит установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.
Представитель административного истца по ордеру и доверенности адвокат Перелыгин А.Е. в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость равной рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 33784 251 рублей 60 коп.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколова Т.В.. в судебном заседании не возражала против установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Липецкой области, филиала ФГБУ "ФКП Россрестра" по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, подлежит установлению равной рыночной.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и договору аренды от 3.07.2013 г., соглашения о внесении изменений в договора аренды от 15.02.2017 г., ООО " Завод Фриджес партс" является арендатором земельного участка с КН N площадью 18716 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования земельного участка: для производственных зданий.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 2.07.2018 г.. кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 43529298.48 руб. (л.д.24).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области N 63 от 24.07.2018 г. отказано в удовлетворении заявления ООО " Завод Фриджес партс" от 12.07.2018 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (л.д.25-27).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N 182-1/18 от 27 июня 2018 г., выполненного ИП Д.А.Кочетовым, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 15.01.2016г. составляет 24806000 руб.
Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательств вышеуказанный отчет по следующим основаниям.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В силу п.11 Федерального стандарта оценки N7, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Как следует из заключения судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции РФ N10433/9-4 от 21 ноября 2018 года, в нарушение приведенных положений ФСО в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка N 182-1/18 от 27 июня 2018 г., выполненного ИП Д.А.Кочетовым, использовались объекты-аналоги из нижней части ценового диапазона, что приводит к занижению стоимости объекта оценки и искажает итоговую величину стоимости; объект-аналог N 3 находится на праве аренды, при этом корректировка на вид прав на земельный участок не произведена, что также искажает итоговую величину стоимости. Вышеуказанные несоответствия повлияли на результаты рыночной стоимости объекта оценки.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 182-1/18 от 27 июня 2018 г., выполненный ИП Д.А.Кочетовым, не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.
Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции РФ N10433/9-4 от 21 ноября 2018 года, рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 33784 251 рублей 60 копеек.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.
Для сравнения эксперт выбрал 4 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, объявлений в газете). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При проведении исследования эксперт ФИО8 в частности, руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО N1, ФСО N2, ФСО N7, Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. Л.А. Лейфера, 2014г.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г. Липецке, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты из разных районов города в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключить за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценоообразующим факторам.
Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Приведена таблица расчета весовых коэффициентов и итогового результата в рамках сравнительного подхода.
Экспертом приведено и обоснование согласования результатов, отмечено, что, коль скоро в данном заключении реализован только сравнительный подход, расчет весовых коэффициентов не производился. Расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN1, ФСО N2, ФСО N7. Экспертом приведена градация земельных участков по площади.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН N равной рыночной, определенной в названном экспертном заключении Липецкого филиала ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции РФ N10433/9-4 от 21 ноября 2018 года.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиал ФГБУ "ФКП Россрестра" по Липецкой области, являются не надлежащими ответчиками по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к ним суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18716 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка: для производственных зданий, по состоянию на 15.01.2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 33784251 ( тридцать три миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи двести пятьдесят один ) рубль 60 копеек.
Датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью "Завод "Фриджес партс" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 июля 2018 г.
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
В удовлетворении административного иска ООО "Завод "Фриджес партс" к филиалу ФГБУ "ФКП Россрестра" по Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 07.12.2018 г.
.
.
.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
