Решение Верховного Суда Республики Адыгея от 25 сентября 2017 года №3а-37/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

РЕШЕНИЕ

от 25 сентября 2017 года Дело N 3а-37/2017
Верховный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи Панеш Ж.К.,
при секретаре судебного заседания Гречиной Е.С.,
представителя административного истца - Общества с ограниченной ответственностью фирма "Комплекс Агро" по доверенности Шестаковой Н.А.,
представителя административного ответчика - КомитетА Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжева Х.А.,
представителя административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея по доверенности Шеуджен А.Р.,
представителя заинтересованного лица - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея по доверенности Полуэктовой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью фирма "Комплекс Агро" к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью фирма "Комплекс Агро" (далее - ООО фирма "Комплекс Агро") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под размещение объекта складского назначения различного профиля", расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2016 года.
Установленная кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, является завышенной и нарушает его права, поскольку влияет на размер платы, уплачиваемой как пользователем земельного участка, а также оказывает определяющее влияние на выкупную стоимость земельного участка, исключительным правом выкупа которого обладает административный истец. Являясь фактическим пользователем земельного участка и плательщиком налога, а также лицом, имеющим исключительное право его выкупа, имеет интерес в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея по доверенности Шеуджен А.Р. и заинтересованного лица - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея по доверенности Полуэктова И.А., просили отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований.
Представитель административного ответчика - Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжев Х.А., оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу положений пунктов 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Результаты кадастровой оценки используются при выкупе земельного участка, на котором расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимости.
Поскольку ООО фирма "Комплекс Агро" является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ФИО8, имеются основания для отнесения заявителя к лицам, права которых могут быть затронуты результатами определения кадастровой стоимости.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Адыгея по состоянию на 01 января 2016 года утверждены приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25 ноября 2016 года N 276 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея".
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Как следует из материалов дела, административный истец, является собственником части здания отсеков для хранения стеклотары, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под размещение объекта складского назначения различного профиля", расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N, договором купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24).
Данный земельный участок находится в собственности Российской Федерации (л.д.144).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет <данные изъяты> рублей, что отражено в кадастровой справке от 10 июля 2017 года (л.д. 21).
Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, ООО фирма "Комплекс Агро" обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка на 01 января 2016 года.
Согласно Отчету ООО "Коперс" N 31/017 от 17 апреля 2017 года, а также экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ за N, подготовленному саморегулируемой организацией Региональной ассоциации оценщиков "РДО", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет <данные изъяты> рублей (л.д.48, 78).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО фирма "Комплекс Агро" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности (л.д. 17-19).
Согласно правовой позиции административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям и заинтересованного лица - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, при составлении отчета оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Объекты-аналоги использованные оценщиком (рынок земельных участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки) относятся к отличному от объекта оценки сегменту рынка (промышленная, коммерческая недвижимость). При этом в рамках проведения расчетов при применении сравнительного подхода оценщик не применил корректировку на различия разрешенного использования, местоположения, наличия коммуникаций, а также ликвидность.
Исходя из статьи 3 Закона "Об оценочной деятельности", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 24.15 Закона "Об оценочной деятельности" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и оценив их в совокупности по правилам части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости выполнен по состоянию на дату установления кадастровой стоимости земельного участка, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральным стандартам оценки NN 1,2,3, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N298, N 299, и Федеральным стандартам оценки N 7, утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Выводы оценщика мотивированы, содержат подробное описание проведенного исследования, составлены в доступной форме изложения и не содержат суждений, позволяющих иначе их переоценить.
Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297), объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).
Оценщиком приведено обоснование и сделан вывод о сопоставимости привлекательности районов расположения объекта оценки и объектов- аналогов, поэтому корректировка на местоположение не произведена.
Кроме того, для всех объектов сравнения произведена корректировка цены предложения на торг (скидка) в размере среднего значения рекомендуемого диапазона -13 %.
В отношении объектов-аналогов применена корректировка на масштаб, обоснование которой приведено на странице 44- 45 Отчета (л.д. 41,47-48).
Корректировка на разницу в составе коммуникации не произведена, поскольку оценщик исходил из возможности подключения коммуникаций к объектам. Все объекты расположены вблизи инженерных коммуникаций, являются доступными для подключения. В этой связи корректировка на наличие коммуникаций оценщиком обоснованно не производилась, так как у всех объектов - аналогов имеется возможность подключения к аналогичным инженерным коммуникациям.
Корректировки на условия продажи, на категорию земель, вид разрешенного использования оценщик не применил, поскольку указанные факторы являются сходными по отношению к объекту оценки.
Доказательств того, что рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в отчете оценщика, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется. Участвующие в деле лица о назначении судебной оценочной экспертизы не просили.
Проанализировав Отчет (л.д.25-56), оценив пояснения специалиста - оценщика Ермолина С.Е. в судебном заседании, в совокупности с другими доказательствами, представленными по делу, суд полагает, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.
Отчет о рыночной стоимости объекта спора в размере <данные изъяты> рублей, представленный в материалы дела Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, не является подтверждением рыночной стоимости объекта, поскольку рыночная стоимость определена по состоянию на 29 сентября 2016 года.
Суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющим вид разрешенного использования - для размещения объекта складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 января 2016 года.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию.
В данном случае Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно части 6 статьи 24.20 Закон "Об оценочной деятельности" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Поскольку по настоящему делу уплате подлежала государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, излишне уплаченная ООО фирма "Комплекс Агро" платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей подлежит возврату в силу пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 174 -180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью фирма "Комплекс Агро" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", имеющего вид разрешенного использования "для размещения объекта складского назначения различного профиля", расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей.
Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью фирма "Комплекс Агро" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости считать - ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения Общества с ограниченной ответственностью фирма "Комплекс Агро" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея).
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью фирма "Комплекс Агро" излишне уплаченную на основании платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Верховного суда
Республики Адыгея Ж.К. Панеш


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка