Решение Ярославского областного суда от 11 января 2021 года №3а-371/2020, 3а-8/2021

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 января 2021 года Дело N 3а-8/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мухиной Любови Евгеньевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Мухина Л.Е. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - многофункциональный общественный центр, торговый центр "Космос", площадью 27 473, 3 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 404 797 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Мухина Л.Е. является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 404 797 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 607 884 291, 78 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Мухиной Л.Е. на основании доверенности Васильева О.А. административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки поддержала.
Административные ответчики Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направили.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Заинтересованные лица мэрия города Ярославля, Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заинтересованное лицо - сособственник объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> ООО "Электроприбор" возражений против административного иска не заявил.
Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Мухина Л.Е. является сособственником (52/100 доли) объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - многофункциональный общественный центр, торговый центр "Космос", площадью 27 473, 3 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что Мухина Л.Е. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Мухиной Е.Л. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 607 884 291, 78 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 404 797 000 рублей.
По административном делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом Дунаевым П.А., Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 14016/20 от 26 августа 2020 года соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, определенная в указанном Отчете, является достоверной.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. выводов судебной экспертизы и дополнительных письменных пояснений эксперта Дунаева П.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным и сравнительным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, при котором оценщиком годовой доход, полученный от сдачи в аренду помещений нежилого здания административного истца, разделен на коэффициент (ставку) капитализации.
Ставка капитализации принята оценщиком в размере 16 % - в размере максимального значения данных ставок из расширенного интервала для высококлассной торговой недвижимости, предложенных Справочником оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А.
В возражениях на Отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что определение ставки в таком размере является необоснованным.
Вместе с тем, в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Отчет содержит подробное обоснование применения ставки капитализации в таком размере.
В частности оценщик приняла во внимание значительную площадь объекта оценки, большие сроки экспозиции такого объекта в случае его продажи, класс качества оцениваемого объекта. На основании указанных фактов, которые административным ответчиком не опровергнуты, оценщик пришла к выводу о необходимости применения ставки капитализации в размере 16 % - максимального значения, предложенного используемым оценщиком Справочником.
Обоснованность данных выводов оценщика подтверждена экспертом в дополнительных письменных пояснениях на запрос суда.
Кроме того, оценщиком представлен дополнительный расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения (суммированием безрисковой ставки и надбавок за различные риски инвестирования в недвижимость), который подтвердил обоснованность определения ставки в 16 %.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом оценщик из полученного значения стоимости единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок) исключила стоимость земельного участка путем умножения стоимости единого объекта на коэффициент 0,78.
Указанный коэффициент, как следует из Отчета, предложен в Справочнике оценщика недвижимости 2018 года, под редакцией Лейфера Л.А., и определен на основании исследования степени влияния стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости торгово - офисного назначения.
Определение стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости таким способом федеральными стандартами оценки не исключается.
В связи с этим, доводы административного ответчика о том, что определение данной величины необходимо производить путем расчета рыночной стоимости земельного участка, на нарушение оценщиком законодательства об оценочной деятельности не указывают.
В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В данном случае оценщиком избран вышеприведенный метод определения величины стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости, что законодательству об оценочной деятельности не противоречит.
Суд принимает во внимание, что как оценщиком, так и экспертом приведены доводы об обоснованности исключения стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости с применением соответствующего коэффициента, поскольку в этом случае достигается учет всех улучшений, имеющихся на таком участке, тогда как при расчете рыночной стоимости земельного участка он оценивается, как свободный.
Указанные пояснения административным ответчиком не опровергнуты.
Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.
В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 404 797 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Мухиной Л.Е. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Мухиной Л.Е. с настоящим административным иском в суд - 1 сентября 2020 года.
Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права Мухиной Л.Е. на установление кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.
Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.
На основании Отчета об оценке и экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 404 797 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 35 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца с учетом принадлежащей ей доли в праве собственности на объект недвижимости превысит 2 000 000 рублей за один налоговый период, что превышает стоимость судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца Мухину Л.Е.
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "Агентство оценки Ковалевой и Компании", работником которого является эксперт Дунаев П.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Мухиной Любови Евгеньевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - многофункциональный общественный центр, торговый центр "Космос", площадью 27 473, 3 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 404 797 000 (четыреста четыре миллиона семьсот девяносто семь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 1 сентября 2020 года.
Взыскать с Мухиной Любови Евгеньевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки Ковалевой и Компании" оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка