Дата принятия: 04 июня 2019г.
Номер документа: 3а-371/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2019 года Дело N 3а-371/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Касимова Османа Раимовича - Клименко Е.В.,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску Касимова Османа Раимовича об установлении кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости,
установил:
Касимов О.Р. обратился с административным иском к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заявил требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года равной его рыночной стоимости в размере 23642 577 рублей.
Требование обосновал тем, что ему принадлежит 1/2 доля в праве собственности на здание и, учитывая порядок определения налоговых платежей, истец заинтересован в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Поскольку кадастровая стоимость, определенная в размере 46926330,51 рублей, существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, права истца на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными.
Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, ранее ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. Представитель административного истца заявленное требование поддержала.
Представитель административного ответчика, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" полагает требования в части касающейся определения размера рыночной стоимости объекта недвижимости необоснованным, поскольку отчет об оценке имеет существенные недостатки, ходатайствовала о назначении судебной экспертизы по доводам изложенным в возражениях на иск.
Представители заинтересованных лиц: муниципальное образование г. Пермь в лице администрации города Перми, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю, заинтересованные лица: К1., Н., П. - в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены. Администрация города Перми направила письменные возражения по иску.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей участников дела, исследовав материалы дела, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в приложении к Постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 года N 944-п "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".
Как установлено судом и следует из материалов дела нежилое здание общей площадью 1163,7 кв.м., расположенное по адресу: **** (кадастровый номер - **) принадлежит на праве общей долевой собственности: административному истцу - Касимову О.Р. (1/2 доля в праве) и заинтересованным лицам К1. (1/6 доля в праве), Н. (1/6 доля в праве), П. (1/6 доля в праве), что подтверждается выпиской из ЕГРН содержащей сведения о правообладателях.
При указанных обстоятельствах, административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, учитываемой в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество физических лиц.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет - 46926330,51 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 8). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Административным истцом представлен в суд отчет N 127/О-19 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.04.2019 года, составленный оценщиком К2.. Выполнившая отчет оценщик является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков "Ассоциация "Межрегиональный союз", что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 N1020. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года составляет 23642 577 рублей.
Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Доводы административного ответчика относительно выводов оценщика в части касающейся определения состояния оцениваемого объекта как удовлетворительного - суд полагает неосновательными. Так материалами дела, в том числе техническим паспортом объекта оценки подтверждается, что он состоит из основного здания - 1935 года постройки (98,,6 % от всей площади объекта) и пристроя - 1986 года постройки (1,4 % от общей площади здания), доказательств проведения реконструкции, капитального ремонта здания административным ответчиком не представлено, тогда как стороной административного истца представлены документы подтверждающие выводы оценщика об общем состоянии объекта на момент оценки - 01.01.2018 года как удовлетворительного.
Проанализировав рынок недвижимости, к которому относиться оцениваемый объект, на дату оценки и приняв во внимание: местоположение объекта, площадь объекта, физические характеристики - оценщик пришла к выводу о том, что стоимость объекта может находиться в диапазоне цен от 1786,13 до 10228,77 руб./кв.м., выше среднего значения с учетом предполагаемой скидки на торг.
Как следует из отчета оценщик определиларыночную стоимость здания в рамках сравнительного подхода, с учетом требований п. 22д ФСО N 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на четыре объекта, сопоставимых с оцениваемым объектом, мотивировав причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные объекты. Изложенные в письменных возражениях доводы административного ответчика о том, что объект аналог N 1 необоснованно включен оценщиком в перечень без проведения корректировки на тип, в связи с тем, что в отличие от объекта оценки является не зданием, а встроенным помещением, были проверены судом. С учетом представленных в материалы дела письменных пояснений оценщика относительно требований к проведению корректировки по типу (масштаб объекта, площадь земельного участка отнесенного к зданию, этажность здания, наличие обособленной территории, наличие свободного доступа), информации об объекте принятом оценщиком в качестве объекта аналога N 1 (помещение по адресу: ****, площадь 9888,8 кв.м. (97 % от площади здания в целом, имеет выделенный участок земли, расположено в помещениях подвала, 1,2,3, этажей здания, чердачной надстройке и чердаке, имеющая обособленную территорию и отдельный вход), использованных оценщиком для сопоставления с объектом оценки по типу суд полагает выводы оценщика об отсутствии оснований для использования в отношении объекта аналога N1 корректировки на тип, обоснованными.
Проверив доводы административного ответчика относительного того, что при определении рыночной стоимости оценщиком в отношении объектов аналогов N 1, 2 необоснованно была применена корректировка на физическое состояние, поскольку состояние объекта оценки и объектов аналогов являются сходными, суд полагает, что они не могут быть приняты как основание для признания отчета недостоверным. В материалы дела представлены доказательства подтверждающие выводы оценщика о физическом состоянии объекта оценки, представлено обоснование суждения о физическом состоянии объектов аналогов N 1,2 по сравнению с оцениваемым. Также суд полагает неосновательным суждение административного ответчика об имеющихся отличиях физического состояния объекта оценки и объекта аналога N 3, поскольку доводы не нашли своего подтверждения, выводы оценщика о состоянии объекта аналога N 3 и об отсутствии необходимости применения корректировки на физическое состояние основаны на имеющейся в распоряжении оценщика информации, которая отвечает требованиям достоверности.
Рыночная стоимость объекта с использованием сравнительного подхода определена как 37382478 рубль (с учетом стоимости земельного участка и НДС). Также оценщик произвел расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, с использованием сравнительного подхода определив ее как - 9484237 рублей. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта без учета прав на земельный участок и НДС определена как 23642577 рублей (203016,72 руб./кв.м.), что сопоставимо с определенным оценщиком диапазоном цен.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС, так как в материалах отчета отсутствует подтверждение того, что цена по анализируемым оценщиком предложениям по продаже была определена продавцом с учетом указанного налога, суд полагает надуманными.
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода - данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется. Оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, что соответствует требованиям законодательства.
В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.
Возражения заинтересованного лица - администрации города Перми относительно несоблюдения оценщиком требований ст. 24.16. Закона об оценочной деятельности не могут быть приняты судом как основание для признания отчета об оценке недостоверным, недопустимым доказательствам. Положения указанной статьи признаны утратившими силу Федеральным законом от 02.06.2016 года N 172-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступившим в силу с 1 января 2017 года.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком, заинтересованным лицом доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости здания расположенного по адресу: **** на основании представленного административным истцом отчета об оценке N 127/О-19 от 12.04.2019 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Административное исковое заявление подано Касимовым О.Р. - 25 апреля 2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Касимова Османа Раимовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года равной его рыночной стоимости в размере 23642 577 рублей.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 апреля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 05 июня 2019 года.
Судья:/подпись/
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
