Решение Алтайского краевого суда от 17 июня 2020 года №3а-369/2020

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2020 года Дело N 3а-369/2020
Алтайский краевой суд в составе
председательствующего судьи Запаровой Я.Е.
при секретаре Нечай А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты> с ДД.ММ.ГГ является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** на ДД.ММ.ГГ определена в размере <данные изъяты>. на основании Приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края".
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** на ДД.ММ.ГГ определена в размере <данные изъяты>. на основании того же Приказа.
ДД.ММ.ГГ <данные изъяты> обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Росреестра по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГ в равной рыночной стоимости размере согласно отчету об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края <данные изъяты> не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, поддерживала доводы письменных возражений относительно достоверности представленного отчета об оценке, в которых также указано на нахождение оспариваемой кадастровой стоимости в диапазоне рыночных цен помещений торгово - офисного назначения согласно отчету об оценке.
Административный истец, представители административного ответчика Управления Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю, администрации <адрес> не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставляют разрешение требований на усмотрение суда, подтверждая размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.
Администрация <адрес> в письменном отзыве указала замечания к отчету об оценке.
Оснований для привлечения в качестве заинтересованного лица КГБУ "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" судом не установлено, поскольку достоверность результатов массовой оценки административным истцом не оспаривается.
Выслушав представителей сторон, допросив оценщика в качестве свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из положений пункта 2 статьи 11 и статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая здание (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации).
Исходя из пунктов 1,2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.
Законом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" такой датой установлено ДД.ММ.ГГ.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 334-ФЗ).
Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, <данные изъяты> вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая (стоимость) применяется в качестве налоговой базы.
Судом также установлено, что принадлежащие административному истцу нежилые здания включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год, утв. Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ ***/Пр/110 (позиции ***,411).
Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен отчет об оценке нежилого помещения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ ***, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** на ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты>., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** на ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты>.
Для проверки обоснованности возражений Управления имущественных отношений Алтайского края и администрации <адрес> относительно отчета об оценке судом в качестве свидетеля допрошен оценщик <данные изъяты>
Как следует из отчета, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости оценщиком избран сравнительный подход.
Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Местоположение аналогов, их кадастровые номера, характеристики для определения рыночной стоимости в каждом из подходов установлены на основе содержащейся в объявлениях о продаже (сдаче в аренду) информации, сведений Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты, справочной системы "ДубльГис", а также на основе телефонных разговоров с продавцами (арендаторами).
При выборе аналогов в сравнительном подходе оценщиком произведены корректировки по основным ценообразующим факторам, размеры корректировок не являются значительными. Стоимость земельных участков под зданиями исключена из стоимости аналогов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей внесения сведений о данной стоимости в качестве кадастровой.
Возражения на довод административного ответчика о необоснованном отказе оценщика от применения в качестве аналогов предложений под номерами 8,13 в анализе рынка предложений и сделок суд находит аргументированным, поскольку в предложениях о продаже данных аналогов отсутствуют фотографии, что не позволило оценщику сопоставить данные объекты с объектом оценки по состоянию. Аналог *** используется для общественного питания, в связи с чем относится к иному классу торгово - офисной недвижимости (объекты специального назначения, используемые для ведения определенных видов деятельности) и правомерно не применен оценщиком для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Состояние и характеристики объекта оценки (в том числе материал стен), а также аналогов определены оценщиком не только по данным Единого государственного реестра недвижимости, данная информация сопоставлена с информацией, содержащейся в предложении, включая фототаблицы, и проверена в телефонных разговорах с продавцами. Согласно представленным в судебное заседание укрупненным фотографиям аналога *** здание имеет кирпичные стены, как и объект оценки, что исключает применение корректировок.
В объявлении о продаже аналога ***, опубликованном в августе 2018 года (которое использовалось оценщиком), отсутствует указание на продажу объекта в рамках процедуры банкротства, продавцом недвижимости указана Федеральная брокерская компания, цена объекта недвижимости, предложенного на открытом рынке - 26 990 000 руб. Информация из объявления о продаже того же объекта, опубликованного в феврале 2018 года, банком не применялась оценщиком, в данном объявлении цена объекта указана 16 000 000 руб., объявление содержит указание на продажу залогового имущества в рамках процедуры банкротства. Следовательно, оснований применения каких -либо корректировок на условия продажи объекта в августе 2018 года у оценщика не имелось.
С учетом различия в площади объекта оценки и аналогов ***,2 оценщиком применена повышающая стоимость аналогов корректировка, не являющаяся значительной.
Из представленного отчета следует, что рыночная стоимости нежилого помещения, рассчитанная доходным подходом, выше рыночной стоимости в сравнительном подходе, как и итоговая рыночная стоимость объекта, то есть в данном случае отказ оценщика от доходного подхода привел бы к меньшей стоимости объекта.
Указание на отдельных страницах отчета на оценку земельного участка является очевидной технической ошибкой. В соответствии с пунктом 6 ФСО *** отчет, представленный в материалы дела, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.
Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению.
На основании изложенного суд находит представленный административным истцом отчет достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости.
Доводы административного ответчика, что оспариваемая кадастровая стоимость не выходит за рамки диапазона цен на помещения торгово - офисного назначения, указанного в отчете об оценке, не имеют правового значения, поскольку определенная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость с применением методов массовой оценки не отражает влияние индивидуальных характеристик объекта оценки на его стоимость, в связи с чем заинтересованное лицо вправе требовать установления в качестве кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости, рассчитанной индивидуально в отношении данного объекта.
В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - ДД.ММ.ГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление <данные изъяты> удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, кадастровый ***, по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере <данные изъяты>.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, кадастровый ***, по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере <данные изъяты>.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Я.Е. Запарова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГ


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка