Решение Санкт-Петербургского городского суда от 16 декабря 2020 года №3а-368/2019, 3а-49/2020

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 декабря 2020 года Дело N 3а-49/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 16 декабря 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чингина Романа Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Чингин Р.В. обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности:
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 16 050 000 рублей по состоянию на 01.01.2018;
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, отделение Бадаевское, участок 267, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 20 580 000 рублей по состоянию на 06.03.2019.
В подтверждение требований административным истцом представлены отчёты N... и N... от <дата> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости (далее - Отчеты), составленные оценщиком <...>
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком <...> налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости <...>
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.
Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки" в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.
Кадастровая стоимость данных объектов установлена в размере:
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N... - 33 581 209,57 руб. по состоянию на 01.01.2018;
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, отделение Бадаевское, участок 267, общей площадью 20 216 кв.м. с кадастровым N... - 31 896 293,34 руб. по состоянию на 06.03.2019.
В соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленными в обоснование административного искового заявления, составленными по заказу административного истца, рыночная стоимость данных объектов составила:
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N... - 16 050 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N... - 20 580 000 руб. по состоянию на 06.03.2019.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчетов.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.
Согласно заключению судебного эксперта N... от <дата> года отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчетов допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.
В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N... - 24 800 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N... - 31 100 000 руб. по состоянию на 06.03.2019.
После возобновления производства по делу по ходатайству представителя административного истца, в связи с сомнениями в обоснованности заключения судебной экспертизы, судом назначена повторная экспертиза (<...>). Указанное обстоятельство также препятствует использованию заключения первоначальной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов оценки.
Согласно заключения повторной судебной экспертизы N... от <дата> <...> отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости: допущены методологические недочеты и ошибки; имеются математические ошибки в расчетах; некорректно подобраны аналоги в расчете сравнительным подходом; неверно проведены все корректировки стоимостей объектов-аналогов.
В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N... - 22 500 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N... - 29 600 000 руб. по состоянию на 06.03.2019.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем в области оценочной деятельности (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.
Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Представители административных ответчиков против удовлетворения данного ходатайства возражали, ссылаясь на его необоснованность.
Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.
Однако содержание заключения судебной экспертизы, в том числе, объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.
В частности представитель административного истца указывает, что к заключению повторной экспертизы приложены объявления, которые неизвестно когда и откуда были скопированы, приводится ли в них достоверная информация. Информация о данных аналогах получена с сайта, который нарушает Федеральный закон "Об информации, информационных технологиях и о защите информации". На момент, когда истец пытался проверить данные объявления доступ к сайт ruads.org был ограничен <...>
Однако указанные доводы представителя административного истца не свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения. Информация об объектах-аналогах с копиями объявлений размещена экспертом в Приложении 1 к экспертному заключению <...> В указанных объявлениях имеется ссылка на их источник (сайт ruads.org). То обстоятельство, что после проведения повторной судебной экспертизы сайт был некоторое время заблокирован на основании определения Московского городского суда от <дата> N... <...> о принятии обеспечительных мер по заявлению Алтуховой Э., не свидетельствует о недостоверности сведений, размещенных на данном сайте. При этом согласно указанного определения Московского городского суда, обеспечительные меры приняты путем обязания Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций прекратить создание технических условий, обеспечивающих размещение, распространение и иное использование аудиовизуального произведения "Расхламафон" на данном сайте. Суд также учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо данных, опровергающих содержание указанных экспертом объявлений.
Довод представителя административного истца о том, что заключение повторной судебной экспертизы не может быть признано допустимым доказательством, поскольку в соответствии со ст.14 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности" подписка об уголовной ответственности должна быть удостоверена подписью руководителя экспертного учреждения и заверена печатью учреждения основан на неверном толковании действующего законодательства и не может быть принят во внимание.
Положения указанного Федерального закона, как следует из его преамбулы, определяют правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
При рассмотрении настоящего дела производство повторной экспертизы было поручено не государственному судебно-экспертному учреждению, а лично эксперту Бычковой О.В., которая предупреждена об уголовной ответственности в установленном порядке соответствующим определением суда. Копия подписки приложена экспертом к экспертному заключению <...> Действующее законодательство не предполагает, в указанном случае, необходимости удостоверения подписи эксперта руководителем общества с ограниченной ответственностью, с которым эксперт состоит в трудовых отношениях.
Ссылка представителя истца на то обстоятельство, что судебный эксперт не выезжала на объекты недвижимости <...> не производила их осмотра и фотофиксации также не является основанием для вывода о недостоверности и противоречивости экспертного заключения.
Как следует из текста заключения судебной экспертизы, объяснений эксперта в судебном заседании, фотофиксации объектов исследования при проведении повторной судебной экспертизы не проводилось, соответствующие фотографии имеются в материалах дела, у эксперта нет оснований не доверять им, так как фактическое состояние земельных участков сторонами не оспаривается (<...> При этом, суд также учитывает, что действующее законодательство не предусматривает обязательности личного визуального осмотра и фотофиксации объекта оценки при проведении судебной экспертизы. Кроме того, представителем истца не представлено доказательств того, что указанные обстоятельства повлекли неверное описание и учет характеристик объектов исследования экспертом.
Также не свидетельствует о необоснованности заключения судебной экспертизы довод представителя истца о том, что на странице <...> заключения судебной экспертизы, эксперт не указала все справочные материалы, используемые при проведении экспертизы.
В соответствующем разделе экспертом указано, что при проведении экспертизы ею также использовались: источники рыночной информации - данные представленные в сети Интернет, аналитические статьи и статистика периодических изданий. При этом, в исследовательской части заключения судебной экспертизы имеются все необходимые ссылки на источники информации, использованные экспертом.
Представитель административного истца также указывает на то, что все три источника информации, на которых построен метод определения рыночной стоимости, являются обобщением мнений экспертом, а эксперт Бычкова О.В. не провела анализа этих экспертных данных на соответствие рыночным данным, что является нарушением п.13 ФСО N 7.
Однако как обоснованно указал эксперт, на страницах <...> ею приведен анализ рыночных данных по ценообразующим факторам, которым удовлетворяют приведенные корректировки. На страницах <...> проведен анализ рынка объектов оценки с исчерпывающей информацией о состоянии рынка. При этом, проводить анализ методики экспертных опросов не являлось задачей проведенной экспертизы. Таким образом, соответствующий довод представителя административного истца противоречит тексту и содержанию экспертного заключения.
Также является необоснованным довод представителя административного истца о том, что экспертом не проверялась информация об объектах-аналогах.
Как следует из объяснений эксперта и заключения судебной экспертизы экспертом была проанализирована доступная информация об объектах-аналогах, полученная из объявлений о продаже и интернет-источников (Росреестр, РГИС), что отражено в Приложении и описании объектов-аналогов (т.4 л.д.40,41, т.5 л.д.49,50). При этом все существенные характеристики объектов-аналогов были учтены, их расположение подтверждено скриншотами либо выкопировками из систем Регитональной информационной системы "Геоинформационная система Санкт-Петербурга" и Росреестра.
В судебном заседании эксперт пояснил, что ряд использованных объектов-аналогов действительно приведены без кадастровых номеров. Однако отсутствие кадастрового номера не является препятствием для использования объекта-аналога, действующим законодательством соответствующий запрет не предусмотрен. При этом, соответствующие аналоги возможно идентифицировать при помощи карты и данных, содержащихся в объявлениях.
Представитель административного истца указывает, что информация о существенных характеристиках объекта оценки не подтверждена никакими документами, что является нарушением п..п.3,5,8 ФСО N.... В частности не подтверждено фактическое использование - под склады; не ясно, откуда у эксперта информация об оборудовании <...> открытой складской площадкой с погрузо-разгрузочным пандусом огороженная забором; о наличии парковки на расстоянии от объекта оценки; как определено расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта; в связи с чем сделан вывод о расположении объектов в промышленной зоне.
Суд находит указанный довод также несостоятельным. В экспертном заключении <...> приведены подробные описания и характеристики объектов оценки. При этом, в материалах дела и в распоряжении эксперта, имелось достаточно доказательств, подтверждающих характеристики объектов оценки - в частности, фотографии, копии документов, представленных СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" <...> Представителем истца не приведено доказательств, опровергающих установленные экспертом, характеристики объектов оценки.
Представитель административного истца указывает, что экспертом сделан ошибочный вывод о наличии инженерного обеспечения у <...> с кадастровым N..., примыкания к нему дороги, что не соответствует действительности и приводит к завышению стоимости объекта оценки.
Доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, истцом не представлено. В тоже время, из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом при оценке данного объекта были исследованы материалы дела, в которых имеются доказательства, как подведения к участку электричества, так и примыкание к нему дороги. Расположение данной дороги на <...> находящемся в иной собственности (не собственника оцениваемого <...>) не опровергает самого факта наличия данной дороги <...>
Также не соответствует действительности довод представителя истца о том, что эксперт, располагая данными о скидке на торг в интервале <...> немотивированно приняла значение данной скидки в размере <...>
В экспертном заключении <...> экспертом мотивированно, со ссылками на конкретные рыночные источники, обоснована примененная им скидка на торг.
Указание представителя истца на то обстоятельство, что согласно п.20 ФСО N 7 рыночная стоимость <...> застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом, застроенный <...> оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. <...> не застроен, и ссылка эксперта на указанную норму необоснованна, не имеет правового значения
Данное положение экспертом учтено и сделан вывод о том, что потенциал местоположения объектов оценки наиболее высокий для расположения на них производственно-складских объектов. При этом, каких-либо оснований для вывода о том, что данная ссылка повлекла неправильное определение рыночной стоимости объектов оценки не имеется.
Учитывая изложенное, оценивая заключение повторной судебной экспертизы, письменные <...> и устные пояснения судебного эксперта, в том числе на представленную административным истцом рецензию на заключение повторной судебной экспертизы, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объектов оценки руководствоваться отчетами об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчетов не опровергнуты.
В частности, не опровергнуты выводы эксперта о том, что: в качестве объектов-аналогов оценщиком использованы объекты, предназначенные для размещения административно-управленческих и общественных объектов; оценщиком ошибочно использован размер скидки на торг для <...> сельскохозяйственного назначения; неправильно определена корректировка на отсутствие подъездной дороги; отсутствует корректировка на площадь <...> и т.д. <...>
В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, оценивая заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
<...> расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., в размере рыночной стоимости, составляющей 22 500 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
<...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., в размере рыночной стоимости, составляющей 29 600 000 руб. по состоянию на 06.03.2019.
Датой обращения Чингина Романа Викторовича с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 26.11.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка