Решение Алтайского краевого суда от 17 июня 2020 года №3а-367/2020

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2020 года Дело N 3а-367/2020
Алтайский краевой суд в составе
председательствующего судьи Запаровой Я.Е.
при секретаре Нечай А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты> с ДД.ММ.ГГ является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость нежилого помещения на ДД.ММ.ГГ определена в размере <данные изъяты>. на основании Приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края".
ДД.ММ.ГГ <данные изъяты> обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Росреестра по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГ в равной рыночной стоимости размере согласно отчету об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края <данные изъяты> не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, поддерживала доводы письменных возражений относительно достоверности представленного отчета об оценке, в которых также указано на нахождение оспариваемой кадастровой стоимости в диапазоне рыночных цен помещений торгово - офисного назначения согласно отчету об оценке.
Административный истец, представители административного ответчика Управления Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю, администрации <адрес> не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставляют разрешение требований на усмотрение суда, подтверждая размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.
Оснований для привлечения в качестве заинтересованного лица КГБУ "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" судом не установлено, поскольку достоверность результатов массовой оценки административным истцом не оспаривается.
Выслушав представителей сторон, допросив оценщика в качестве свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из положений пункта 2 статьи 11 и статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая здание (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации).
Исходя из пунктов 1,2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.
Законом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" такой датой установлено ДД.ММ.ГГ.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 334-ФЗ).
Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, <данные изъяты> вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая применяется в качестве налоговой базы.
Судом также установлено, что принадлежащее административному истцу нежилое помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год, утв. Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ ***/Пр/110 (позиция ***), в связи с чем Общество является надлежащим истцом по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен отчет об оценке нежилого помещения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ ***, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты>.
Для проверки обоснованности возражений Управления имущественных отношений Алтайского края относительно отчета об оценке судом в качестве свидетеля допрошен оценщик <данные изъяты>
Как следует из отчета, для определения рыночной стоимости нежилого помещения оценщиком избраны сравнительный и доходный подходы, с учетом установленной в каждом из которых стоимости и веса подхода определена рыночная стоимость объекта недвижимости.
Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При выборе аналогов в сравнительном подходе оценщиком произведены корректировки по основным ценообразующим факторам, размеры корректировок не являются значительными.
Суд соглашается с оценщиком в части выбора аналогов для оценки объекта недвижимости зданий (а не помещений), поскольку объект оценки, хотя и является согласно выписке из ЕГРН помещением, занимает 97,9% площади всего здания. Соответствуют содержанию отчета (в частности, фототаблицам) и выводы оценщика об относимости объекта оценки к крупным (исходя из площади, вопреки возражению административного ответчика) и к высококлассной торговой недвижимости как подкласса торгово - офисной недвижимости согласно справочнику оценщика. В связи с этим к объектам - аналогам, относящимся к офисным объектам либо торгово - офисным объектам свободного назначения, оценщиком обоснованно применена повышающая корректировка, для расчета которой применен "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно - торговая недвижимость". Стоимость земельного участка правомерно исключена из стоимости зданий.
Довод административного ответчика о расположении аналогов N 1,3 в сравнительном подходе на улицах второстепенного значения не опровергает правильность корректировки аналогов на местоположение, которая (корректировка) складывается из корректировки на расположение относительно красной линии (которые установлены и на второстепенных улицах) и корректировки по районам городам; общая корректировка на местоположение рассчитана в сторону увеличения стоимости аналогов (страницы 56-57 отчета).
Анализ рынка произведен оценщиком на дату, предшествующую дату оценки, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Замечание управления имущественных отношений Алтайского края о наличии у объекта оценки регистрации ограничения права, а у аналогов в сравнительном подходе - обременения в виде аренды расположенных в здании помещений, не мотивировано со ссылками на нарушенные, по мнению стороны, стандартов оценки. Суд находит аргументированными показания оценщика в данной части о том, что указанные обстоятельства не имеют значения для определения рыночной стоимости в целях внесения ее в качестве кадастровой стоимости.
Используя доходный подход, оценщик рассчитал доходность объекта недвижимости через метод прямой капитализации, в котором определеы операционные расходы. Коммунальные платежи, оплачиваемые арендатором, не являются операционными расходами, а увеличение на сумму таких платежей операционных расходов привело бы к уменьшению чистого дохода (по формуле на странице 66 отчета) и уменьшению в итоге рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из представленного отчета следует, что рыночная стоимости нежилого помещения, рассчитанная доходным подходом, выше рыночной стоимости в сравнительном подходе, как и итоговая рыночная стоимость объекта, то есть в данном случае отказ оценщика от доходного подхода привел бы к меньшей стоимости объекта.
Доводы административного ответчика об указании на отдельных страницах отчета на оценку земельного участка, об отсутствии нумерации отдельных страниц отчета являются очевидными техническими ошибками. В соответствии с пунктом 6 ФСО N 3 отчет, представленный в материалы дела, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.
Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению.
На основании изложенного суд находит представленный административным истцом отчет достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости объекта.
Доводы административного ответчика, что оспариваемая кадастровая стоимость не выходит за рамки диапазона цен на помещения торгово - офисного назначения, указанного в отчете об оценке, не имеют правового значения, поскольку определенная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость с применением методов массовой оценки не отражает влияние индивидуальных характеристик объекта оценки на его стоимость, в связи с чем заинтересованное лицо вправе требовать установления в качестве кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости, рассчитанной индивидуально в отношении данного объекта.
В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - ДД.ММ.ГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление <данные изъяты> удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, кадастровый ***, по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере <данные изъяты>.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Я.Е. Запарова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГ


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка