Решение Московского областного суда от 23 мая 2018 года №3а-367/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 мая 2018 года Дело N 3а-367/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Горохове С.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-367/18 по административному исковому заявлению Девесен Наира Дивакарана об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости
УСТАНОВИЛ:
Девесен Н.Д. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего им на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1327,8 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, торгово-офисное здание, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки - 1 августа 2015 года.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика <данные изъяты>
Представители Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставили на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта Черепанова В.Ю., пояснившего, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиков <данные изъяты> (далее-оценщик) были учтены все ценообразующие факторы, отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на нее обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика <данные изъяты> и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Черепановым В.Ю., из которого следует, что отчет оценщика соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, а установленная отчетом рыночная стоимость объекта находится в диапазоне цен, сложившихся на рынке недвижимости в отношении аналогичных объектов недвижимости.
Согласно статье 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" (в редакции Закона, действующей на дату обращения административного истца в суд) к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет.
Как следует из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
В соответствии с положениями статей 12, 15 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Из отчета оценщика следует, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком применен сравнительный, доходный и затратный подходы.
На основании пункта 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
В процессе изучения отчета эксперт Черепанов В.Ю. проанализировал целесообразность применения оценщиком доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Оценив представленный административным истцом отчет об оценке в совокупности с иными, имеющимися в деле доказательствами, суд считает, что оценка объекта недвижимости проведена оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оценка проведена на основании задания на оценку. Отчет составлен оценщиком, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и специальными познаниями и являющимся членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Отчет об оценке содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение его рыночной стоимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Соглашаясь с отчетом оценщика, суд также исходит из того, что в отчете оценщика содержится исчерпывающий анализ рынка применительно к характеристикам оцениваемого объекта недвижимости.
Доводы представителей административного ответчика о том, что анализируя отчет эксперт Черепанов В.Ю. не дал оценки тому, что корректировка на коммуникации подлежала применению в отношении ОКСа, а не земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений уполномоченных органов исполнительной власти Российской Федерации в области оценки объектов недвижимости.
В соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Как следует из приложения N1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 г. N 358 характеристиками, которыми описываются незастроенные земельные (в том числе застраиваемые) и застроенные земельные участки являются площадь, доступность инженерных сетей (близость инженерных сетей и условия подключения к ним), территориальная зона, транспортная доступность. центры положительного и отрицательного влияния окружающей застройки.
С учетом изложенного для целей определения как рыночной, так и кадастровой стоимости доступность коммуникаций учитывается для земельных участков, а не, вопреки доводам представителей административного ответчика, для объектов капитального строительства, расположенных на них.
Соглашаясь с доводами эксперта об отсутствии оснований для применения корректировки "на красную линию" (л.д. 87 отчета оценщика), суд исходит не только из того, что объект оценки и объекты - аналоги расположены вдоль транспортных магистралей, но и учитывает, что все объекты расположены в городских поселениях с развитой дорожной сетью местного значения, что само по себе не предполагает отсутствие транспортной доступности.
Обоснованными суд находит доводы эксперта о том, что с учетом срока экспозиции объектов-аналогов, отсутствия достоверных и однозначных аналитических данных об изменении рынка цен, у оценщика имелись основания мотивированно отказаться от применения корректировки на дату предложения. Представителями административного ответчика в указанной части не представлено доказательств, опровергающих доводы оценщика и эксперта в указанной части.
Как следует из представленной в отчете об оценке фототаблицы объект недвижимости имеют значительную въездную территорию, предназначенную для стоянки автотранспорта покупателей, поставщиков, что указывает на обеспеченность объекта оценки очевидным преимуществом. При таких обстоятельствах применение корректировки на обеспеченность объекта недвижимости въездной территорией, по мнению суда, равно как и по мнению эксперта Черепанова В.Ю., вопреки доводам представителей административного ответчика, является обоснованным.
Возражая относительно отсутствия в отчете оценки максимальной эффективности использования земельного участка, представители административного ответчика не учитывают приведенные выше разъяснения, а также то, что при определении рыночной стоимости земельный участок оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося его фактического использования. В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования участка, он подлежит оценке на основе его наиболее эффективного использования. Данных, указывающих на то, что земельный участок на будущее время будет использоваться для иных целей, в материалах дела не имеется.
Соглашаясь оценщиком в затратном подходе при определении стоимости строительства объекта недвижимости налога на добавленную стоимость (далее-НДС), суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Часть 2 статьи 20 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что разработка федеральных стандартов оценки должна осуществляться на основе международных стандартов оценки.
Согласно пункту 36 Международных стандартов оценки, утвержденных Международным советом по стандартам оценки и вступивших в действие с 01 января 2012 года (IVSC 2011), рыночная стоимость является расчетной обменной ценой объекта недвижимости безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.
Анализ приведенного законодательства об оценочной деятельности позволяет сделать вывод о том, что в нем не содержится требований и указаний о необходимости определения итоговой величины стоимости объекта оценки с указанием какой-либо информации о НДС.
Таких указаний не содержится ни в одном из существующих определений видов стоимости (в том числе рыночной стоимости), ни в Законе об оценочной деятельности, ни в одном из федеральных стандартов оценки.
По нашему мнению, применительно к конкурентному рынку, участниками которого являются юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица, при условии, что на рынке нет ограничений для сделок между участниками рынка, применяющими различные системы налогообложения, режим налогообложения не оказывает непосредственного влияния на рыночную стоимость сделки.
Соответственно, цена сделки не зависит от того, включен в нее НДС или нет, поскольку рыночная стоимость не может быть привязана к режиму налогообложения продавца и покупателя и не может корректироваться на затраты по сделке.
Затраты по сделке, к которым в полной мере следует отнести уплату НДС, характеризуют специфику сделки, а не рыночную стоимость объекта недвижимости по которой прошла сделка.
Как следует из отчета об оценке и пояснений эксперта Черепанова В.Ю. в судебном заседании, при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком при применении затратного подхода были использованы аналитические данные о стоимости материалов и услуг, содержащие специальную оговорку о том, что рыночная стоимость таковых снижена на НДС в размере 18%. Для целей приведения в соответствие рыночных цен оценщик обоснованно увеличил указанные стоимости на 18%, тем самым обеспечив реальную, а не заниженную на НДС стоимость материалов и услуг.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 1 августа 2015 года.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Доводы представителей административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.
В судебном заседании экспертом Черепановым В.Ю. даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей административного ответчика.
Административным ответчиком, не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Черепанова В.Ю. Экспертом, напротив, со ссылкой на нормативное регулирование оценочной деятельности, аналитические данные, собственный опыт работы в оценочной деятельности, все возражения представителей административного ответчика мотивированно опровергнуты.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 29 декабря 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 105 КАС РФ возвратить административному истцу излишне уплаченную по чек-ордеру от 21 декабря 2017 года государственную пошлину в размере 300 рублей.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Девесен Наира Дивакарана об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 29 декабря 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1327,8 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> торгово-офисное здание, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 75 303 000 (семьдесят пять миллионов триста три тысячи) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Возвратить Девесен Наиру Дивакарану излишне уплаченную по чек-ордеру от 21 декабря 2017 года государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 28 мая 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка