Решение Ростовского областного суда от 13 декабря 2019 года №3а-366/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2019 года Дело N 3а-366/2019
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при ведении протокола секретарем Даниловой С.А., помощником судьи Вороной Е.В.,
с участием
административного истца Суровцева Я.В.,
представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Куринного В.В.,
представителя заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону Пятницкого Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Суровцева Ярослава Владиславовича об установлении кадастровой стоимости жилого дома равной рыночной стоимости,
установил:
Суровцев Я.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером ... площадью 710,7 кв.м, расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение налоговой нагрузки. Суровцев Я.В. просит суд установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 8037000 рублей (в соответствии с отчетом об оценке).
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании Суровцев Я.В. поддержал заявленные требования.
Представитель Правительства Ростовской области Куринной В.В., оспаривая объективность выводов о рыночной стоимости жилого дома, содержащихся в отчете об оценке, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном по итогам судебной оценочной экспертизы.
Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону Пятницкий Е.Н. просил отказать в удовлетворении требований, не согласившись с выводами о рыночной стоимости объекта, изложенные как в отчете об оценке, так и в заключении судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.
ФГБУ "ФКП Росреестра" отзывы, ходатайства не представило.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на жилой дом, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
В соответствии с Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС "Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц - 1 января 2018 года.
Действующие результаты определения кадастровой стоимости зданий, строений, сооружений утверждены постановлением Правительств Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 по состоянию на 1 января 2016 года.
Судом установлено, что жилой дом с кадастровым номером ... площадью 710,7 кв.м, количество этажей 4, в том числе подземных 1 (согласно сведениям ЕГРН), расположенный по адресу: ... с 7 апреля 2017 года находится в собственности Суровцева Я.В.
Кадастровая стоимость жилого дома, применяемая с 1 января 2018 года, утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 26702 207,19 рублей.
Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, Суровцев Я.В. имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью, в связи с чем вправе ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости в судебном порядке.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 31 июля 2019 года N 19-614-Д, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость жилого дома на 1 января 2016 года составляла 8037000 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом назначена судебная оценочная экспертиза.
По заключению судебной экспертизы от 30 октября 2019 года N 723-Э/2019, выполненной экспертами ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ..., ..., на 1 января 2016 года рыночная стоимость жилого дома с учетом его индивидуальных особенностей и технического состояния составляла 13600000 рублей (без учета стоимости земельного участка, на котором находится жилой дом).
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.
Экспертами в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. От применения затратного и доходного подходов эксперты мотивированно отказались, произвели расчеты сравнительным подходом.
В качестве объектов-аналогов экспертами отобраны объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого жилого дома. Принципы отбора налогов из числа выявленных на рынке в соответствующий период предложений о продаже сопоставимых объектов в заключении описаны, неиспользование в расчетах тех или иных объектов обосновано.
Сведения об объектах проанализированы экспертами с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от их применения по отдельным признакам объяснены экспертами и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертами информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение судебной экспертизы полностью соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Вопреки доводам административного истца, основания для признания упомянутого экспертного заключения недопустимым доказательством отсутствуют (статьи 59, 61 КАС РФ). Заключение получено в установленном законом порядке, составлено экспертами, обладающими специальными познаниями, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Оспаривая выводы экспертов ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", административный истец представил документ, именованный "Мнение специалиста от 21 ноября 2019 г. по результатам исследования заключения эксперта", составленный оценщиками ... и ...
Давая оценку названному документу, суд отмечает, что он подготовлен по заказу административного истца в отсутствие процессуальных гарантий достоверности. ... и ... не привлекались судом к участию в деле в качестве специалистов, соответствие их требованиям, предусмотренным статьями 50, 33 КАС РФ, в установленном порядке не проверялось, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений они не предупреждались. Составленный указанными лицами документ не является заключением специалистов в процессуальном смысле этих слов, он оценивается судом в качестве иного письменного доказательства.
Изложенные в документе суждения не опровергают правильности выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы. Мнение оценщиков ... и ... об ошибочном выборе экспертами методики исследования, нарушении экспертами требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, процессуальных норм, требований, предъявляемых к проведению судебных экспертиз, некомпетентности экспертов является безосновательным.
По ряду спорных моментов названные оценщики обосновали свою позицию правовыми нормами и документами, не подлежащими применению в конкретных правоотношениях.
Так, несостоятельным является довод об обязанности экспертов составить акт обследования дома, по форме и содержанию соответствующий приложению 2 к Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47.
Суд отмечает, что данные о физическом состоянии оцениваемого объекта, его окружении достаточно подробно описаны в экспертном заключении, подтверждены приложенными фототаблицами. Выводы экспертов о доле помещений, находящихся в состоянии строительной отделки и в состоянии под чистовую отделку объективно согласуются с содержанием заключения, пояснениями в судебном заседании эксперта, проводившего осмотр объекта, а также с показаниями допрошенного по ходатайству административного истца свидетеля ... о степени внутренней отделки помещений (страница 7 протокола судебного заседания).
Изложенные в "мнении специалиста" суждения о неверном использовании экспертами сравнительного подхода и необходимости расчета рыночной стоимости объекта только затратным подходом основаны на том, что оцениваемый дом является объектом незавершенного строительства. Вместе с тем, оцениваемый жилой дом не обладает признаками объекта незавершенного строительства, по сведениям, содержащимся в ЕГРН и технической документации, является объектом, введенным в эксплуатацию. То, что в здании не в полной мере выполнены внутренние отделочные работы, само по себе не может служить основанием для отнесения его к объектам незавершенного строительства.
Нельзя признать обоснованным и мнение административного истца о том, что стоимость жилых и технических этажей должна определяться отдельно. Этажи оцениваемого жилого дома, как следует из регистрационных данных и технической документации - это части одного здания, не являющиеся самостоятельными объектами права. Стоимость 1 кв.метра в объектах-аналогах рассчитана исходя из общей площади домов, включая их технические помещения и этажи, в связи с чем отдельный расчет стоимости жилых этажей объекта оценки и технического этажа не может быть корректным.
Вопреки мнению административного истца и привлеченных им оценщиков, экспертное заключение не содержит недостоверных сведений и противоречивой информации. Использование корректировок, рекомендованных справочниками оценщика, подтверждено экспертами результатами анализа рыночной информации.
Утверждение упомянутых выше оценщиков об отсутствии личных подписей экспертов под их письменным предупреждением об уголовной ответственности по статье 370 УК РФ не соответствует действительности. Оформленные должным образом расписки экспертов представлены в суд одновременно с экспертным заключением и находятся в материалах дела (том 2 л.д. 1, 178).
Ссылки на несоблюдение норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются несостоятельными, учитывая, что этот кодекс не подлежит применению в производстве по административным делам, рассматриваемым в соответствии с иным процессуальным законом.
Эксперты, составившие заключение от 30 октября 2019 года, допрошены в судебном заседании, дали исчерпывающие ответы на вопросы, возникшие у суда и участников процесса, с учетом поступивших возражений на экспертное заключение представили дополнительные материалы, подтверждающие выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, и письменные пояснения, обоснованность которых у суда сомнения не вызывает.
Ссылки административного истца на то, что в рамках дела о банкротстве прежнего владельца дом оценивался в 11 млн.рублей, приобретен с торгов за 5,3 млн.рублей, в течение долгого времени выставлен за продажу, спрос на него при цене предложения 8-10 млн.рублей отсутствует не могут быть приняты судом во внимание, учитывая, что обоснованность оценки имущества, не связанная с производством по данному делу, судом в рамках настоящего процесса не проверялась; принудительная продажа имущества с торгов при банкротстве не является индикатором рыночной цены объекта; условия, влияющие на то, что конкретный объект в течение определенного периода не был продан, суду не известны и объективно не могут быть проверены.
Остальные доводы, приводившиеся административным истцом в ходе судебного разбирательства, не затрагивают юридически значимых для дела обстоятельств.
Доводы, приведенные представителем Администрации г. Ростова-на-Дону в судебном заседании 22 ноября 2019 года, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность выводов судебных экспертов. Доказательства иной, более высокой рыночной стоимости жилого дома или сопоставимых с ним объектов Администрация г. Ростова-на-Дону суду не представила и о их получении не ходатайствовала.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости жилого дома, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости здания в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Решение по делу не обусловлено незаконными и необоснованными действиями административных ответчиков при определении кадастровой стоимости и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебными экспертами экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (49%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта, его техническим состоянием на дату оценки, описанным в заключении экспертов, которое при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, основанной на данных, содержащихся в ЕГРН, не могло быть учтено в полной мере. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод административного истца как налогоплательщика.
При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П.
ООО "Экспертное бюро" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером ... площадью 710,7 кв.м, расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 13600 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома считать 2 сентября 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Суровцева Ярослава Владиславовича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 25 декабря 2019 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка