Решение Ярославского областного суда от 27 ноября 2020 года №3а-365/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 ноября 2020 года Дело N 3а-365/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Камалова Равила Анваровича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Камалов Р.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 151 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно - складских помещений с торгово - выставочным залом, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 445 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Камалов Р.А. является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 9 445 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 35 722 233, 43 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Грачева А.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в административном деле допустимых доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала во взыскании судебных расходов.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Камалова Р.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Камалова Р.А. является собственником земельного участка площадью 9 151 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно - складских помещений с торгово - выставочным залом, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Камалов Р.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером <данные изъяты> составила 35 722 233, 43 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно выводам которого по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 9 445 000 рублей.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
По административному делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно выводам эксперта Бабиной О.А., представленный административным истцом Отчет не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчете рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца не является достоверной.
При проверке соответствия законодательству об оценочной деятельности Отчета, которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, эксперт установила, что в нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, оценщиком приведено неверное описание таких характеристик объектов - аналогов как близость к автомагистралям и наличие свободного подъезда, что повлекло неправильное их сравнение по данным ценообразущим факторам с объектом оценки и применение необоснованных корректиров. Данные действия оценщика в рамках оценки вводят в заблуждение пользователей Отчета и допускают его неоднозначное толкование.
Суд полагает, что приведенные выводы эксперта являются обоснованными, они находят подтверждение в Отчете и в иных материалах административного дела и соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности.
В возражениях на экспертное заключение в указанной части представитель административного истца приводила доводы о том, что наличие свободного подъезда к участкам - аналогам NN 1 и 2 (<адрес>) подтверждается имеющимися в составе Отчета картами той территории города Ярославля, на которой расположены объекты, и их фотографиями, а также указывала на неоднократную подобную характеристику данных аналогов в рамках иных Отчетов и судебных экспертиз при оценке земельных участков города Ярославля иными специалистами, в том числе экспертом Бабиной О.А.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из экспертного заключения и дополнительных письменных пояснений эксперта Бабиной О.А. со всей определенностью следует, что нарушение федеральных стандартов оценки действиями оценщика выразилось не в том, что им сделано необоснованное заключение о наличии у вышеприведенных аналогов свободного подъезда, а в том, что указанные аналоги и объект оценки имеют по данному параметру несопоставимые характеристики, объект оценки имеет существенное ценообразующее преимущество перед указанными аналогами по данному элементу сравнения: объект оценки обеспечен хорошими подъездными путями, тогда как аналоги имеют возможность их организации.
При этом, учитывая такие характеристики объектов и принимая во внимание наличие в составе вида разрешенного использования объекта оценки торговую деятельность, указанный элемент сравнения имеет существенное значение для его ценообразования.
Суд полагает данные выводы эксперта обоснованными, они подтверждаются фотографиями объекта оценки и указанных аналогов, соответствующими картами местоположения данных объектов.
По изложенным основаниям, в рамках данной конкретной оценки объекта недвижимости административного истца цены вышеуказанных аналогов подлежали корректировке.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная им рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в соответствии с выводами Отчета.
Поскольку экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, ею произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составила 11 800 000 рублей.
Как и оценщиком, экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана сравнительным подходом.
Поскольку экспертом не установлено нарушений оценщиком законодательства об оценочной деятельности при анализе рынка и отборе аналогов для расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж, экспертом применены в расчетах те же аналоги, что использованы оценщиком.
К ценам указанных аналогов в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 применены корректировки по тем различиям, которые выявлены экспертом в результате сопоставления объекта оценки и аналогов.
Экспертом исследовались, помимо прочего, такие характеристики указанных объектов, как обеспеченность возможностью подведения инженерных коммуникаций.
Оценивая местоположение объекта оценки и аналогов, в том числе расположение их в пределах города Ярославля, эксперт обоснованно исходила из наличия возможности подведения инженерных коммуникаций в равной степени ко всем исследуемым объектам.
Суд указанный вывод эксперта находит обоснованным, поскольку в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7 он достаточно подтвержден и сделан в пределах компетенции эксперта.
В свою очередь, ссылка Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на то, что по данным Отчета государственной кадастровой оценки отдельные объекты - аналоги не имеют возможности подведения некоторых инженерных коммуникаций, необоснованна, поскольку Отчет ГКО не является установленным законодательством способом доказывания тех или иных характеристик объектов недвижимости на территории Ярославской области.
В возражениях на экспертное заключении Департамент приводит также доводы о том, что эксперт необоснованно не принял в качестве аналогов имеющиеся на дату оценки иные предложения о продаже земельных участков под индустриальную застройку.
Данные возражения обоснованно опровергнуты экспертом в дополнительных письменных пояснениях.
Как следует из экспертного заключения и подтверждается дополнительными пояснениями эксперта, ею приняты к расчету те же аналоги, что оценщиком в рамках Отчета, поскольку экспертом в указанной части действия оценщика признаны обоснованными.
При этом, оценщик в Отчете анализировала те предложения, на которые ссылается Департамент в возражениях, и отклонила их, поскольку данные объекты предназначены исключительно для промышленной деятельности, тогда как объект оценки имеет сложный вид разрешенного использования, предполагающий наряду с производственной, также и торговую деятельность, допустимую в пределах функциональной зоны производственного назначения. По результатам анализа рынка ею обнаружено достаточное количество аналогов с подобным видом разрешенного использования, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки.
При таких обстоятельствах, расширение исследования было необоснованно.
Указанные действия оценщика по отбору аналогов воспроизведены экспертом в экспертном заключении.
Суд данные действия находит обоснованными.
При исследовании экспертного заключения в целом судом установлено, что оно содержит последовательное, подробное, логичное описание процесса исследования и оценки. Судом не установлено двусмысленностей, либо противоречий в выводах эксперта.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также законодательству об оценочной деятельности, на соответствие которому суд полагает возможным проверить экспертное заключение, так как при экспертном определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт использует подходы и методы такого расчета, предложенные законодательством об оценочной деятельности.
Обоснованных возражений лиц, участвующих в деле, на данное экспертное заключение судом не установлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением, выполненным экспертом Бабиной О.А., 11 800 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Камалова Р.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Камалова Р.А. с настоящим административным иском в суд - 31 августа 2020 года.
Разрешая заявление Камалова Р.А. о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 65 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Камалова Р.А. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Камалова Р.А. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 35 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Таким образом, заявление Камалова Р.А. о взыскании в его пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.
По этим же основаниям, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат возложению на административного ответчика Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области.
В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ООО "Адэро", работником которого является эксперт Бабина О.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Камалова Равила Анваровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 151 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно - складских помещений с торгово - выставочным залом, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 800 000 (одиннадцать миллионов восемьсот тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 31 августа 2020 года.
Заявление Камалова Равила Анваровича о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Камалова Равила Анваровича судебные расходы в сумме 65 300 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 50 000 рублей, расходы, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Адэро" оплату судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 декабря 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка