Дата принятия: 01 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-365/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 1 декабря 2020 года Дело N 3а-365/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Евсевьева С.А.,
при секретаре Лобай Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-365/2020 по административному исковому заявлению Чечёткиной М.В., действующей на основании доверенности от 02 сентября 2020 года в интересах ООО "Ямал-Газ-Провод", об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Чечёткина М.В. интересах ООО "Ямал-Газ-Провод" обратилась в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, с привлечением заинтересованного лица - Администрации г. Новый Уренгой, об установлении кадастровой стоимости арендуемых истцом земельных участков с кадастровыми номерами:
1. N, общей площадью 1 326 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 867 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
2. N, общей площадью 674 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 983 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
3. N, общей площадью 515 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 751 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований представитель истца Чечёткина М.В. указала, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N в размере 2 587 940,94 рублей, 1 578 528,22 рублей и 1 206 145,45 рублей соответственно не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право истца на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
В возражении на административное исковое заявление:
- Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа находит представленный административным истцом отчет недостоверным доказательством, в связи с чем просит отказать в удовлетворении административного иска;
- Департамент имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой (поименовано как ходатайство) указывает, что рыночная стоимость земельных участков, определенная в отчёте, существенно отличается от их кадастровой стоимости, в связи с чем просит отказать в удовлетворении иска.
Иных письменных возражений и отзывов не поступило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО Островского В.С.), ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, суд их явку обязательной не признавал.
На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителя ответчика - Островского В.С., поддержавшего доводы возражений и полагавшего необходимым отказать в удовлетворении искового заявления, суд приходит к следующим выводам.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что согласно общему правилу бремени доказывания каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (ст. 62 КАС РФ).
Согласно представленным документам, ООО "Ямал-Газ-Провод" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, общей площадью 1 326 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>, N, общей площадью 674 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>, N, общей площадью 515 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно условиям договора аренды земельного участка N НУ/к-748 от 01 февраля 2012 года, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, срок договора аренды с 01 февраля 2012 года до 01 февраля 2015 года, из представленной суду выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, расчёта арендной платы на 2020 год усматривается, что Общество и в настоящее время арендует спорный земельный участок.
Согласно условиям договора аренды земельного участка N НУ/к-48-15 от 14 июня 2015 года, расчёта арендной платы на 2020 год, выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, срок договора аренды с 23 августа 2015 года до 23 августа 2020 года.
Согласно условиям договора аренды земельного участка N НУ/к-26-14 от 14 мая 2014 года, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, срок договора аренды с 14 мая 2014 года до 14 мая 2017 года, из представленной суду выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, расчёта арендной платы на 2020 год усматривается, что Общество и в настоящее время арендует спорный земельный участок.
В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельных с кадастровыми номерами N, NN и NN была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 2 587 940,94 рублей, 1 578 528,22 рублей и 1 206 145,45 рублей соответственно, указанная кадастровая стоимость земельных участков применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 года.
Государственная кадастровая стоимость земельных участков на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В связи с чем, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, <адрес> и N - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года N 15.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 62, 70, ч. 5 ст. 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет N 2202-08-2020-Б/89 от 15 сентября 2020 года, выполненный ООО "Центр экспертизы и оценки "ЦЕРТА" (оценщик Романенко С.А.), об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которым по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельных участков с перечисленными кадастровыми номерами составила: N - 1 867 000 рублей; N - 983 000 рублей; N - 751 000 рублей.
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Так, согласно ФСО N 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из отчета, при оценке объекта оценщик использовал сравнительный подход, при этом, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке, был достаточно убедительно мотивирован, что согласуется с требованиями стандартов оценки.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пп. 12, 13, 14 ФСО N 1.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком применялись расчеты корректировки, сглаживающие отличие аналогов от оцениваемых земельных участков, местоположение объектов оценки и аналогов соответствовало одной категории земель и расположению в разных населенных пунктах (г. Ноябрьск, г. Салехард, г. Новый Уренгой) одного региона, с указанием источника информации по объектам-аналогам с приведением характеристик объекта оценки и согласованием результатов.
Отчёт составлен уполномоченным на то лицом, мотивирован, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и критерию достоверности.
В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов-аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов-аналогов и объектов оценки. К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.
Напротив, лица, участвующие в деле, не доказали достоверность сведений об объектах, использованных при определении их кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, опровергающие его доводы.
Мотивированных ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы участвующие по делу лица не заявили.
Высказанные в письменных возражениях лиц, участвующих в деле, сомнения в достоверности отчета оценщика подлежат отклонению, поскольку у суда нет оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов, изложенных оценщиком в отчете.
Предположения представителя административного ответчика о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки, либо иными доказательствами, свидетельствующими о недостоверности исследованного судом отчета.
Желание представителя ответчика опровергнуть выводы, изложенные в отчете об оценке, со ссылками на неточности и неверную методику расчетов нахожу несостоятельными, поскольку само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельных участков не свидетельствует о недостоверности представленного отчета оценщика.
При таких обстоятельствах прихожу к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости содержит профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика, позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, поэтому оснований не соглашаться с отчетом не имеется.
В указанных обстоятельствах кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость на одну и ту же дату, что безусловно нарушает право истца на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков, соответственно заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Административное исковое заявление подано в суд посредством направления через ГАС "Правосудие" - 15 октября 2020 года, поэтому датой подачи следует признать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 326 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 867 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 674 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 983 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 515 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 751 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления Чечёткина М.В. интересах ООО "Ямал-Газ-Провод" о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N считать 15 октября 2020 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Евсевьев
Мотивированное решение изготовлено 2 декабря 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
