Решение Нижегородского областного суда от 20 мая 2019 года №3а-365/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 мая 2019 года Дело N 3а-365/2019
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 20 мая 2019 года
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Обалине В.С.,
с участием представителей административного истца ООО "Фирма "Перспектива-2" - Бодякшиной Н.Г., Елисеевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Перспектива-2" об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Перспектива-2" обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, с учетом уточнений:
- нежилого встроенного помещения, одноэтажного, с кадастровым номером N, площадью 33,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом.П1, по состоянию на 05 июня 2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 1 878 000 рублей;
- нежилого помещения, двухэтажного, с кадастровым номером N, площадью 85,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом.П3, по состоянию на 05 июня 2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 3 143 000 рублей;
- нежилого встроенного помещения, одноэтажного, с кадастровым номером N, площадью 134,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом.П1, по состоянию на 05 июня 2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 5 569 000 рублей.
В обоснование заявленных требований ООО "Фирма "Перспектива-2" указало на то, что кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", составляет для помещения с кадастровым номером N - 8 174 897,70 рублей; для помещения с кадастровым номером N - 3 226 181,98 рублей; для помещения с кадастровым номером N - 12 761 976,50 рублей.
Заявленная рыночная стоимость спорных нежилых помещений подтверждена отчетом об оценке оценщика ФИО3 ООО "Оценочная компания "ВЕТА" N от 27.12.2018.
В досудебном порядке административный истец 29.12.2018 обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако уведомлением Комиссии от 14.01.2019 N заявление ООО "Фирма "Перспектива-2" было возвращено без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в Комиссию.
Ссылаясь на положения ст.402 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец указывает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы Общества, поскольку уплачивает налог в завышенном размере.
Кроме того, административное исковое заявление ООО "Фирма "Перспектива-2" содержит ходатайство о восстановлении срока на рассмотрение административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" от 07.06.2012 N 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.
Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331.
Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л.д.168-177).
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представило в суд отзыв, из которого следует, что Приказом Росреестра от 26.12.2011 N П/531 Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с 01.03.2012 была наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.
С 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 N П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Нежилое помещение с кадастровым номером (КП) N было поставлено на государственный кадастровый учёт (далее - ГКУ) 19.10.2010, нежилое помещение о КН N было поставлено на ГКУ 11.03.2010, нежилое помещение с КН N было поставлено на ГКУ 05.07.2011. Данные объекты вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011.
Кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N утверждена Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области".
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности на основании Постановления N 331 Учреждением в лице Филиала, в рамках полномочий, в ЕГРН 07.07.2012 были внесены сведения о кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровым номером N в размере 8174897,70 рублей, с кадастровым номером N в размере 3226181,98 рублей, с кадастровым номером N в размере 12761976,50 рублей, по состоянию на 05.06.2011.
Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости.
Учитывая вышеизложенное, просит суд рассмотреть данное дело в отсутствие представителя филиала с учётом позиции, закрепленной в настоящем отзыве.
Составу суда доверяет, отводов не имеет. Судебный акт, принятый по делу просит направить в адрес филиала.
Заинтересованным лицом - Администрацией города Нижнего Новгорода отзыв на административное исковое заявление ООО "Фирма "Перспектива-2" не представлен.
В судебном заседании представители ООО "Фирма "Перспектива-2" - Бодякшина Н.Г. и Елисеева Е.А. просили удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации города Нижнего Новгорода не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав представителей ООО "Фирма "Перспектива-2", обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
На основании ст.373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.2 ст.375 и п.2 ст.378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)" результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.
Из материалов дела следует, что ООО "Фирма "Перспектива-2" является собственником объектов недвижимости:
- нежилого встроенного помещения, одноэтажного, с кадастровым номером N, площадью 33,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого помещения N 3, двухэтажного, с кадастровым номером N, площадью 85,90 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого встроенного помещения, одноэтажного, с кадастровым номером N, площадью 134,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Право собственности ООО "Фирма "Перспектива-2" на указанные объекты недвижимости подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права серии N от 18.01.2011, серии N от 06.03.2008 и серии N от 16.05.2011, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости N, N и N от 12.03.2019, соответственно (л.д.20-23, 24-35).
В силу ст.373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса, согласно которой объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Следовательно, ООО "Фирма "Перспектива-2", права и обязанности которого как плательщика налога на имущество организаций затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по данному виду налога на принадлежащее ему нежилое здание, является в силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания.
Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления ООО "Фирма "Перспектива-2" по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное в административном исковом заявлении ходатайство и восстановить предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, частью десятой ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций.
Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Материалами дела подтверждается, что 29.12.2018 Общество в досудебном порядке обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Однако уведомлением Комиссии от 14.01.2019 N 27/19 заявление ООО "Фирма "Перспектива-2" было возвращено без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в Комиссию (л.д.46-48).
Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Как следует из представленной информации ФГБУ "ФКП Росреестра", объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 19.10.2010;
объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 11.03.2010;
объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 05.07.2011.
Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: N, N, N, вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированы по состоянию на 05.06.2011.
Кадастровая стоимость данных объектов утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 8 174 897,70 рублей, 3 226 181,98 рублей, 12 761 976,50 рублей, соответственно.
Изменения в сведениях о кадастровой стоимости вышеуказанных объектов капитального строительства, по настоящее время, в ЕГРН не вносились (л.д.150-152).
Из вышеуказанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N является 05 июня 2011 года.
По делу установлено, что нежилые помещения с кадастровыми номерами N, N, N включены в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением N 331.
В соответствии с Приложением N к указанному Постановлению, кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N была установлена по состоянию на 05.06.2011 и составляет 8 174 897,70 рублей (п.<данные изъяты> раздела "городской округ <адрес> - л.д.171), 3 226 181,98 рублей (п.<данные изъяты> раздела "городской округ <адрес> - л.д.172), 12 761 976,50 рублей (п.<данные изъяты> раздела "городской округ <адрес> - л.д.173), соответственно.
Согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, административный истец представил в суд отчет об оценке оценщика ООО "Оценочная компания "ВЕТА" ФИО3 от N от 27.12.2018, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 05 июня 2011 года без учета НДС составляет 3 143 000 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 1 878 000 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 5 569 000 рублей (стр. 106-107 отчета).
Судом установлено, что представленный отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 08.06.2015 г. N145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющегося членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке, применение которых суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, Оценщиком для объекта оценки были выбраны 3 объекта-аналога, для расчета стоимости объекта оценки применил корректировки на дату предложения, на торг, на расположение относительно "красной линии", на площадь, на наличие отдельного входа, на этаж расположения - на основании Справочника оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", г. Нижний Новгород, 2011 г.; на фактор времени продажи - источник информации: ООО "Компания "Оценочный стандарт", Мониторинг рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода, декабрь 2010 и Мониторинг рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода, декабрь 2011; на техническое состояние - расчет произведен по формуле (согласно рекомендациям Финансовой Академии при Правительстве РФ "Оценка бизнеса" под ред. Грязновой А.Г., Москва, "Финансы и статистика", 1998; на площадь - по данным интернет-сайта http://statpsy.ru/correlation/velicina.
Подробный расчет стоимости объекта оценки при применении сравнительного подхода представлен в разделе 6 Отчета (стр.71-85 Отчета - л.д.85-92).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, Оценщиком были выбраны также 3 объекта-аналога, применены корректировки: на торг, на наличие отдельного входа, на этаж расположения - на основании Справочника оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", г. Нижний Новгород, 2011 г.; на фактор времени продажи - источник информации: ООО "Компания "Оценочный стандарт", Мониторинг рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода, декабрь 2010 и Мониторинг рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода, декабрь 2011; на площадь - по данным интернет-сайта http://statpsy.ru/correlation/velicina; на наличие коммунальных платежей - по данным статьи Вольнова В.А. "Анализ состава арендной ставки на примере оценки офисных помещений с использованием доходного подхода". Произведено согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам - на основании учебно-практического пособия "Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости" серии "Строительный бизнес", Ардзинов В.Д., Александров В.Т., г. Санкт-Петербург.
Кроме того были рассчитаны действительный и потенциальный валовые доходы; определены расходы; произведен расчет коэффициента капитализации; определены нормы возврата капитала; а также учтены факторы риска, влияющие на объект недвижимости.
Полностью процесс оценки в рамках доходного подхода изложен в разделе 7 Отчета (стр.86-104 Отчета - л.д.92 оборот - 101 оборот).
Согласование результатов и итоговое заключение о стоимости спорных объектов недвижимости приведено в разделе 8 Отчета. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки изложено в разделе 9 Отчета (стр.104-106 Отчета - л.д.101 оборот - 102 оборот).
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке оценщика ООО "Оценочная компания "ВЕТА" ФИО3 от N от 27.12.2018, соответствующему требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", у суда не имеется.
На основании ч.1 ст.59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО "Оценочная компания "ВЕТА" ФИО3 от N от 27.12.2018, отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N и N по состоянию на юридически значимую дату - 05.06.2011, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости вышеназванных нежилых помещений равной их рыночной стоимости, в заявленном размере подлежат удовлетворению.
Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ООО "Фирма "Перспектива-2" требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости, в данном случае - в отношении находящихся в собственности у ООО "Фирма "Перспектива-2" вышеуказанных помещений, их рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый указанной статьи).
Как следует из материалов дела, ООО "Фирма "Перспектива-2" 29.12.2018 обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области до обращения в суд.
С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, которая соответствует дате обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, то есть 29.12.2018.
На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Перспектива-2" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенного помещения, одноэтажного, с кадастровым номером N, площадью 33,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 1 878 000(один миллион восемьсот семьдесят восемь тысяч) руб. по состоянию на 05 июня 2011 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: помещения, двухэтажного, с кадастровым номером N, площадью 85,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 3 143 000 (три миллиона сто сорок три тысячи) руб. по состоянию на 05 июня 2011 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенного помещения, одноэтажного, с кадастровым номером N, площадью 134,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 5 569 000 (пять миллионов пятьсот шестьдесят девять тысяч) руб. по состоянию на 05 июня 2011 года.
Датой обращения ООО "Фирма "Перспектива-2" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 29.12.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка