Решение Рязанского областного суда от 14 октября 2019 года №3а-365/2019

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 октября 2019 года Дело N 3а-365/2019
Рязанский областной суд в составе:
судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием:
представителя административного истца ООО "Ноев Ковчег" - Майской А.В.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и
земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Ноев ковчег" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Ноев ковчег" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 01.01.2018 в размере 16 765 546 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно выписке из ЕГРН от 23.05.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 31 429 589, 65 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, которая в соответствии с отчетом <скрыто> составляет 16 765 546 рублей.
По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 16 765 546 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Ноев Ковчег" - Майская А.В., административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С. административные исковые требования не признала.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что ООО "Ноев ковчег" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.06.2019 года.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 23.05.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 31 429 589,65 рублей.
Согласно отчету <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 16 765 546 рублей.
По ходатайству представителя административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Из заключения судебной экспертизы N следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 28 424 862 рубля.
Эксперт <скрыто> ФИО9 поддержал выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, в судебном заседании.
Суд не может согласиться с доводами административного истца о том, что источник информации об объекте-аналоге N 4, использованном в заключении судебной экспертизы для расчета рыночной стоимости объекта оценки, является недостоверным, экспертом не осуществлена проверка информации об этом объекте, использованной в заключении, в связи с чем нарушены критерии отбора объектов-аналогов и основные принципы оценки, что привело к некорректному применению корректировки цены продажи.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки (ФСО N 3), утвержденном приказом Минэкономразвития России N 299 от 20.05.2015 года.
В соответствии с ФСО N 3:
Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п.4);
при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (п.5);
в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) (п.10);
в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (п.11).
Как следует из заключения судебной экспертизы, при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом был использован в качестве объекта-аналога N 4 земельный участок, расположенный в <адрес>, <скрыто>. (стр. 20, 23, 24 заключения), в Приложении к заключению на стр. 35 имеется скриншот объявления о его продаже.
Сведения об указанном земельном участке судебный эксперт ФИО9 получил из отчета о результатах определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 1 января 2018 года, размещенном на официальном сайте ФГБУ ФКП Росреестра по Рязанской области, в котором содержалось названное объявление с размещенного в публичном доступе сайта "Avito", что подтвердил судебный эксперт ФИО9 в судебном заседании.
Из объяснений эксперта ФИО9 также следует, что указанный объект-аналог наиболее сопоставим с объектом оценки по своим параметрам, подходит под торгово-офисное использование, как и объект оценки, согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани входит в зону Д-2 (общественно - деловая зона многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения), объявление о продаже данного земельного участка относится ко второй половине (ноябрь - декабрь) 2017 года, он созванивался с продавцами этого земельного участка, осматривал его лично и знаком с его характеристиками.
Таким образом, информация об объекте-аналоге N 4, использованном экспертом в заключении судебной экспертизы, подтверждена, является достоверной и проверена экспертом, правила отбора объектов-аналогов экспертом не нарушены.
Суд не может согласиться и с доводами административного истца о необоснованном применении экспертом в заключении судебной экспертизы при определении рыночной стоимости объекта оценки скидки на торг в условиях активного рынка.
В соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Земельные участки, Нижний Новгород, 2017 г. (стр. 27, 28), одной из характеристик, влияющей на рыночную стоимость объекта оценки, является скидка на торг, которая подлежит применению в зависимости от активности рынка.
При этом, под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок.
Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками.
Из пояснений судебного эксперта ФИО9 в судебном заседании следует, что рынок продаж объектов, аналогичных объекту оценки, применительно к условиям г.Рязани активный, на нем имеется достаточное количество объектов, схожих с объектом оценки по местоположению, назначению, площади, на нем есть некоторый разброс цен, что не исключает возможности охарактеризовать рынок как активный, в связи с чем им в заключении судебной экспертизы им была применена скидка на торг в условиях активного рынка.
Ссылка административного истца на неверное определение экспертом местоположения оцениваемого объекта "в центре города Рязани", применении в связи с этим в нарушение требований п. 5 ФСО N 1 "Требования к отчету об оценке" неверного коэффициента корректировки на местоположение и завышению итоговой стоимости объекта оценки, противоречит содержанию заключения судебной экспертизы.
Из содержания заключения судебной экспертизы и пояснений эксперта ФИО9 в суде усматривается, что местоположение объекта оценки было определено экспертом как "спальные районы современной высотной застройки, жилые кварталы", в связи с чем по Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Земельные участки, Нижний Новгород, 2017 г., табл. 50, стр. 113, им был применен соответствующий коэффициент на местоположение - 0,79, указание на стр. 26 заключения судебной экспертизы о том, что оцениваемый земельный участок расположен в центре г.Рязани является ошибкой и никак не повлияло на размер коэффициента на местоположение, определенного в заключении судебной экспертизы правильно.
Иных доводов о необоснованности и недостоверности заключения судебной экспертизы от сторон не поступило.
Заключение судебной экспертизы соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Ноев ковчег" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2018 года в размере 28 424 862 рубля.
Датой подачи заявления считать 08 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка