Дата принятия: 09 июня 2020г.
Номер документа: 3а-365/2019, 3а-46/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 июня 2020 года Дело N 3а-46/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 9 июня 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности - нежилого помещения общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 46 268 000 рублей.
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N 78-2019\К от 08.11.2019 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018, составленный оценщиком ИП Янушевский Д.А. (далее - отчёт об оценке).
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной, поскольку является плательщиком налога на имущество в отношении объекта, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данного объекта.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата "Росреестра" по Санкт-Петербургу в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 75 762 312,61 руб. по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N 130-п от 28.11.2018.
В соответствии с отчётом N 78-2019\К от 08.11.2019 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018, составленного оценщиком ИП Янушевский Д.А. рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 46 268 000 реблей.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N 16\01\2020-1 от 06.03.2020 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года установлена экспертом в размере 72 600 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, которое впоследствии дополнялось.
Представители административных ответчиков против удовлетворения данного ходатайства возражают, ссылаясь на его необоснованность.
Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.
Однако содержание заключения судебной экспертизы, объяснения эксперта по вопросам представителя административного истца, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.
Представитель административного истца указывает, что все замечания эксперта к отчету необоснованны. Указанный довод противоречит тексту и содержанию экспертного заключения.
В заключении судебной экспертизы приведены доводы и основания (страницы 23-25 экспертного заключения), в связи с которыми экспертом сделан вывод о нарушениях, допущенных оценщиком.
В частности экспертом указано, что на страницах 25-32 отчета в "Анализе фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект" представлена информация по состоянию на 2019 год(опубликована или обновлена в 2019 году), то есть информация о событиях, произошедших после даты оценки, которая не подтверждает уровень цен объектов по состоянию на дату оценки (01.01.2018), что противоречит п.8 ФСО N 1, предусматривающему, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Довод представителя административного истца о том, что указанный анализ рынка содержит информацию, начиная с 2014 года, не имеет значения, поскольку в отчете ( в данном анализе) вся информация обновлена в 2019 году.
В качестве существенного замечания к отчету экспертом также указано, что оценщик обосновал отказ от сравнительного подхода отсутствием достаточной и достоверной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, которые относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. Эксперт отмечает, что данное обоснование абсолютно не обоснованно и недостаточно, поскольку рынок встроенных офисных и торговых помещений в Санкт-Петербурге достаточно развит, информации для определения рыночной стоимости представлено достаточно в открытых источниках.
В данном случае эксперт указывает не на отсутствие обоснования оценщиком выбора подхода, а на несостоятельность приведенного оценщиком обоснования.
Учитывая изложенное, довод представителя административного истца о том, что в отчете приведены основания отказа оценщика от применения сравнительного подхода, а следовательно данное замечание эксперта не подтверждает недостоверности отчета не может быть принят во внимание.
Указывая на недостатки отчета при применении доходного подхода, эксперт отмечает, что оценщик для определения чистого операционного дохода принимает данные заказчика, без проведения анализа их соответствия рыночным данным. Примененные оценщиком фактические ставки в несколько раз ниже среднерыночных показателей.
Довод представителя административного истца о том, что оценщик вправе использовать соответствующую информацию, не опровергает вывода эксперта о ее несоответствии рыночным данным, а следовательно и занижению итогового результата оценки.
Эксперт также указывает, что рассчитанная оценщиком ставка капитализации в размере 19,13% не подтверждается рыночными данными, приведенными в самом отчете, в частности, на страницах 40-41 отчета приведены аналитические данные компаний, согласно которым ставки капитализации для рассматриваемого сегмента недвижимости в 2017 году находились в диапазоне 11-12%. Расчеты указанной ставки выполнены оценщиком без какого-либо обоснования и не подтверждаются рыночными данными. Данный факт также приводит к существенному занижению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.
Данное замечание эксперта представителем административного истца не опровергнуто.
Суд также не может признать обоснованными доводы представителя административного истца о противоречивости и необоснованности экспертизы при ответе на второй вопрос (о рыночной стоимости объекта оценки).
Как следует из текста экспертного заключения и пояснений эксперта в судебном заседании, в описаниях объекта оценки (страницы 33-35 экспертного заключения) экспертом указано, что объект оценки расположен в цокольном и на первом и втором этажах. Из проведенного экспертом анализа возможных вариантов использования объекта оценки, следует, что наиболее эффективным использованием объекта является: для помещений первого этажа - торговое использование; для помещений, расположенных на нескольких этажах (цокольном, первом и втором) офисное использование. В Связи с разнохарактерным функциональным назначением, различным расположением (по этажам) расчет рыночной стоимости 1 кв.м. производился экспертом в 2 этапа - 1 этап для торговых помещений, 2 этап для офисных помещений.
На страницах 98-99 экспертного заключения экспертом рассматривался только блок торговых помещений, который расположен на первом этаже, соответственно были подобраны объекты-аналоги - торговые помещения, расположенные на первом этаже.
На втором этапе рассматривался блок помещений офисного назначения (страницы 107-110 экспертного заключения).
Затем была определена средневзвешенная стоимость исследуемого помещения, с учетом всех особенностей помещения (многофункциональность; расположение на нескольких этажах; площадь).
Все подобранные объекты-аналоги максимально сопоставимы с объектом оценки: расположены в центральной части <адрес> на <адрес>С. в домах старого фонда; сходны по физическим характеристикам.
Таким образом, доводы представителя административного истца о том, что: при описании объекта оценки эксперт указывает, что он занимает только первый этаж (страницы 98-99 экспертного заключения), при этом, согласно выписки из ЕГРН помещение занимает цокольный первый и второй этажи; при использовании сравнительного подхода эксперт сравнивает объекты, которые фактически не являются объектами-аналогами; не подобрал достаточного количества объектов-аналогов, несостоятельны.
Представитель административного истца также указывает, что на странице 134 экспертного заключения эксперт указывает, что одно из помещений является офисом, что противоречит фотоматериалам экспертного заключения, согласно которым объект оценки используется для торговли и размещения хостела.
Данный довод не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения в связи со следующим.
Согласно анализа вариантов использования объекта оценки (стр.92 заключения) наиболее эффективным использованием блока помещений, расположенных на нескольких этажах является офисное использование. При этом, экспертом учтено, что согласно письма ООО "ВИКО-КОНСАЛ" N 44 от 24.10.2019 в адрес оценщика (<...>), помещение было предоставлено в аренду для размещения двух объектов торгового назначения и одного офисного. Учитывая изложенное, эксперт обоснованно оценивал блок помещений, расположенных на нескольких этажах в качестве офисного помещения.
Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
Учитывая заключение судебной экспертизы суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом. Суд также учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо доводов, касающихся необоснованности и противоречивости выводов судебной экспертизы, касательно вопроса о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью <...> кв.м. с кадастровым N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 726 000 000 рублей.
Датой обращения ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 27.11..2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
