Решение Московского областного суда от 20 июня 2018 года №3а-363/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 июня 2018 года Дело N 3а-363/2018
Именем Российской Федерации
20 июня 2018 г. <данные изъяты>
М. <данные изъяты>
М. областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Аррыковой Л.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ФиранАгро" и общества с ограниченной ответственностью "ФастПласт" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общества с ограниченной ответственностью "Фаст Пласт" и "Фиран Агро" обратились в М. областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка категория земель земли населенных пунктов, под индивидуальное жилищное строительство, площадью 146 900 кв. метров, с кадастровым номером 50:23:0040849:8, расположенного по адресу: М. <данные изъяты>, СП Ганусовское, д. Рогачево.
В обоснование требований истцы ссылается на то, что являются арендаторами объекта недвижимости. Арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, однако находят, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит увеличению арендных платежей. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представлен отчет об оценке <данные изъяты>.12-МРО/15 подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональное управление оценки и инвестиционных проектов" по состоянию на <данные изъяты>.
Представитель административных истцов настаивал на удовлетворении требований и установлении стоимости в размере рыночной 90 017 000.00 рублей, определенной оценщиком в отчете. Усомнился в результатах проведенной по делу судебной экспертизы в части определения размера рыночной стоимости объекта и полагал необходимым поведение повторной судебной экспертизы.
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В не возражал против права заявителей на оспаривание кадастровой стоимости, однако подверг сомнению отчет, представленный административным истцом и результаты судебной оценочной экспертизы в части определения размера рыночной стоимости объекта, полагал, что установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости определенной в экспертном заключении и отчете не будет направлено на установление экономически обоснованной базы по налогу. По данным основаниям ходатайствовал о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Представители управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по М. <данные изъяты>, Министерства экологии природопользования М. <данные изъяты>, администрация <данные изъяты> М. <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.
Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав объяснения представителей сторон, эксперта, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Как видно из материалов дела, административному истцу ООО "Фиран Агро" на правах аренды по договору<данные изъяты> от <данные изъяты> заключенному с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Раменского муниципального района М. <данные изъяты> принадлежал земельный участок категория земель земли населенных пунктов, под индивидуальное жилищное строительство, площадью 146 900 кв. метров, с кадастровым номером 50:23:0040849:8, расположенный по адресу: М. <данные изъяты>, СП Ганусовское, д. Рогачево.
По условию данного договора аренды, арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую затрагивает права заявителя. По договору от <данные изъяты> права и обязанности, в том числе и по арендным платежам на условиях договора аренды <данные изъяты> от ООО "Фиран Агро" переданы ООО "ФастПласт", договор прошел государственную регистрацию.
Распоряжением Министерства экологии и природопользования М. <данные изъяты> <данные изъяты>-РМ от <данные изъяты> утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории М. <данные изъяты>, проведенной по состоянию на <данные изъяты>. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на <данные изъяты>.
Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость участка определена по состоянию на <данные изъяты> и составляет 208 327 704.00 рублей.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков производится государственная кадастровая стоимость земель, за исключением случаев определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
П. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку ООО "Фиран Агро" и в последующем ООО "ФастПласт" являются арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, истцы вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом также установлено, что истец ООО "Фиран Агро" воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости <данные изъяты> обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Р. по М. <данные изъяты>.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Р. М. <данные изъяты> уведомлением от <данные изъяты> заявление не приняла и возвратила его. ООО "Фиран Агро" не согласившись с данным увеселением оспорило действия Комиссии и решением Арбитражного суда М. <данные изъяты> от <данные изъяты> действия Комиссии были признаны незаконными, на Комиссию была возложена обязанность по рассмотрении заявления поступившего <данные изъяты>. Решение вступило в законную силу.
Решением Комиссии на заседании, проведенном <данные изъяты> ранее поданное <данные изъяты> заявление административного истца ООО "Фиран Агро" о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта отклонено.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административные истцы в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет <данные изъяты>.12-МРО/15 от <данные изъяты> об оценке подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональное управление оценки и инвестиционных проектов", согласно которого рыночная стоимость участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости составляет 90 017 000.00 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов "Премьер" Кушлянскому О.А..
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы NЗЭ-007/18 от <данные изъяты> отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 116 639 000.00 рублей. Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам его рыночной стоимости не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценки диапазон отклонений.
С данным заключение не согласились как сторона административных истцов, так и представитель Министерства имущественных отношений М. <данные изъяты>.
Представитель административных истцов высказал суждение, что выводы эксперта о нахождении оцениваемого земельного участка между Каширским и <данные изъяты> не соответствует действительности, поскольку участок фактически имеет возможность подъезда только со стороны <данные изъяты> и ограниченный подъезд со стороны аэропорта Домодедово. Экспертом не учтено, что оцениваемый объект не имеет возможности подъезда транспортом ни с одной его из сторон, поскольку с трех сторон участка лес, с другой протекает приток реки. Полагает, что экспертом подобраны объекты аналоги не сопоставимые с объектом оценки так объект аналог <данные изъяты> имеет площадь в два раза меньшую, чем участок истцов, он обеспечен электричеством, газом и имеет две скважины. Объекты аналоги <данные изъяты>,3,4 имеют основные коммуникации по границе участка и хороший подъездной путь. Экспертом в нарушение пункта 5 ФСО -7 не произведен выезд на место и осмотр оцениваемого объекта. Оцениваемый участок не обеспечен коммуникациями, не проходят они и по границе объекта. Кроме того через участок проходят несколько илопроводов к очистным сооружениям. Полагает, что все указанные обстоятельства являются основанием для назначения повторной судебной экспертизы.
Министерство имущественных отношений М. <данные изъяты> выразило несогласие с экспертным заключением в части отказа эксперта от введение корректировки на удаление от МКАД объектов аналогов <данные изъяты>,3,4.
Для дачи пояснений в судебное заседание приглашен эксперт Кушлянский О.А., полностью поддержал заключение и пояснил, что дата оценки ретроспективная и осмотр объекта он посчитал не целесообразным. Оцениваемый объект расположен в населенном пункте Рогачево, данный населенный пункт имеет транспортную доступность и подъезд. Полагает, что по данным кадастровой карты приблизительно расстояние от объекта оценки до ближайшего строения составляет около 100 метров. При производстве экспертизы эксперт использовал материалы дела, которые не содержали сведений указывающих на наличие технических условий прокладки коммуникаций к оцениваемому участку.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Региональное управление оценки и инвестиционных проектов", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки. Экспертное заключение в части ответа эксперта на первой вопрос сторонами сомнению не подвергнуто и замечания на него не принесены.
Оценивая экспертное заключение в совокупности по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки и подтверждены в судебном заседании.
Доводы представителей, как административного истца, так и административного ответчика изложенные в письменных объяснениях на экспертное заключение суд, находит субъективными, основанными на личном мнении представителей стороны, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами не представлено.
Суд также учитывает, что при разрешении вопроса о назначении судебной оценочной экспертизы, представителем административных истцов не были представлены сведения, либо доказательства наличия утвержденных (оформленных) технических условий на присоединении к электрическим сетям, представление же данного документа после проведенной судебной оценочной экспертизы суд оценивает критически, поскольку данные технические условии были получены в 2016 году, то есть после даты по состоянию на которую проводилась оценка объекта (<данные изъяты>).
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Оснований для удовлетворения заявленных сторонами ходатайств о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта суд не усмотрел, поскольку каких-либо достоверных и достаточных доказательств не достоверности определенной экспертом стоимости суду не представлено, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделаны выводы и получены ответы на поставленные судом вопросы.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что стоимость объекта должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>.
В соответствии с частью 1 статьи 194 КАС РФ суд разрешает спор по существу.
Принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Поскольку рыночная стоимость объекта является ниже кадастровой стоимости суд с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика являются ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
С учетом того, что административный истец ООО "Фиран Агро" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости <данные изъяты>, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ФиранАгро" и общества с ограниченной ответственностью "ФастПласт" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земельного участка категория земель земли населенных пунктов, под индивидуальное жилищное строительство, площадью 146 900 кв. метров, с кадастровым номером 50:23:0040849:8, расположенного по адресу: М. <данные изъяты>, СП Ганусовское, д. Рогачево по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 116 639 000.00 рублей ;
Датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
Требования общества с ограниченной ответственностью "ФиранАгро" и общества с ограниченной ответственностью "ФастПласт" об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке <данные изъяты>.12-МРО/15 от <данные изъяты>, подготовленным оценщиком ООО "Межрегионоценка" в размере 90 017 000.00 рублей - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в М. областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме -<данные изъяты>.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка