Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 10 сентября 2020 года №3а-36/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 10 сентября 2020 года Дело N 3а-36/2020
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И.(помощник судьи Антонова Е.Ю.), рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Магомедовой Р.М. к Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, Магомедова Р.М. с учетом уточнения исковых требований, просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 03:24:032802:472, площадью 12046,1 кв.м. в размере его рыночной стоимости - 128 546 000 рублейпо состоянию на 01 января 2016г.
Требования основаны на том, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства по состоянию на указанную дату значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по имущественному налогуза период 2017-2018 гг. и влияет направа и обязанности административного истца как налогоплательщика
В судебное заседание административный истец Магомедова Р.М. и ее представитель по доверенности Лагодин М.В.не явились, просилио рассмотрении дела в их отсутствие.
Представители Правительства РБ, Управления Росреестра по РБ, администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Магомедовой Р.М. подлежит удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что с 28 января 2013 года Магомедова Р.М. является собственником объекта капитального строительства -<...>, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 03:24:032802:472, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
По итогам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия, результаты которой утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 13 октября 2016 года N 476, определена кадастровая стоимость нежилого помещенияс кадастровым номером 03:24:032802:472 в размере 298432657,83 руб.,сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости, что подтверждается кадастровой выпиской от 22 января 2020 года N КУВИ-001/2020-949271
Оспаривая, ставшую архивной, кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 298 432 657,83 руб. по состоянию на 01 июня 2016 года, заявитель указывал на то, что поскольку кадастровая стоимость нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей за период 2017г.-2018 г, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.
В силу положений статьи 402 и статьи 403Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, определяется исходя из его кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В абз. 2 п. 14 постановления Пленума Верховного суда РФ N 28 от 30 июня 2015г. "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" установлено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть пересмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Абзацем 4 п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения в случае уменьшения кадастровой стоимости в связи с пересмотром кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, с 19 ноября 2018 года объект недвижимости имеет иную кадастровую стоимость. Между тем, административный истец имеет право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной для целей налогообложения.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 03Б-02/20 от 19 февраля 2020 года, выполненный ООО "Бюро оценки собственности".
В ходе рассмотрения административного дела представителем административного истца - Лагодиным М.В. заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства.
С учетом мнения сторон экспертиза назначена ИП <...> Т.Р.
21 августа 2020 года заключение эксперта N 04/08-20 от 17 августа 2020 года поступило в Верховный суд республики.
По результатам проведенной оценки эксперт <...> Т.Р. пришел к выводу о допущении оценщиком ООО "Бюро оценки собственности" в отчете об оценке N 03Б-02/20 от 19 февраля 2020 года нарушений по методам расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Рыночная стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 03:24:032802:472по состоянию на 01 января 2016 г. по результатам оценки, указанном в заключении эксперта составила 128 546 000 руб.
Оснований не согласиться с заключением эксперта у суда не имеется.
В экспертом заключении приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок продажи недвижимости производственно-складского назначения, аренды производственно-складской недвижимости, сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исследованы ценообразующие факторы по состоянию на 01 января 2016 год.
<...> Т.Р. на дату проведения экспертизы состоял в НП "Саморегулируемая ассоциация судебных экспертов",включен в реестр экспертов <...> являлся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация Оценщиков "Экспертный совет", включен в реестр оценщиков <...> года, имел полис страховой ответственности (серия N <...> страховое акционерное общество "ВСК"), а также квалификационный аттестат в области оценки недвижимости.
Из заключения эксперта следует, что эксперт исследовал социально-географическое положение объекта оценки, социально-экономическое состояние Республики Бурятия в 2015 г., провел анализ рынка объекта оценки, а также цены предложений на продажу нежилых зданий производственно-складского назначения по состоянию на дату проведения оценки, цены предложений аренды нежилых зданий производственно-складского,а также торгово-офисного назначения. Для сравнения использовались данные за 2015 г. в г.Улан-Удэ. Информацию об объектах недвижимости эксперт использовал с сайта архивов: Avito/https://ruads.org/
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. эксперт при проведении оценки использовал доходный подход методом прямой капитализации. Выбор способа определения рыночной стоимостиэкспертом обусловлен ситуацией, складывающейся на рынке аренды недвижимости, производственно-складского назначения, перспективами развития данного сегмента рынка, доступностью информации об арендных ставках и объектах, сдаваемых в аренду, а также предположением о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными, и их колебания будут умеренными и предсказуемыми.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и сравнительного подходов к оценке подробно мотивирован им в отчете.
Так, эксперт счел невозможным применение сравнительного подхода, поскольку анализ рынка недвижимости производственно-складского назначения показал, что на нем не представлено достаточное количество объектов, сопоставимых с оцениваемым. Затратный подход не может быть применен в отношении объекта, являющегося составной частью здания, поскольку рассматривать затраты на формирование объекта оценки отдельно от всего здания некорректно.
Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в городе Улан-Удэ.
Применяя доходный подход методом прямой капитализации, эксперт выбрал 3объекта-аналога производственно-складского назначения в г. Улан-Удэ, а также 5 объектов-аналогов помещений торгово-офисного назначения, поскольку площадь объекта оценки занимают как сдаваемые в аренду производственно-складские помещения, так и помещения торгово-офисного назначения.
Местоположение, назначение, площадь, инженерное обеспечение выбранных аналогов сопоставима с характеристиками объекта оценки.
При проведении оценочных работ экспертом произведены корректировки на масштаб (площадь), на условия рынка (скидки на торг), поправка на этаж.
При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта недвижимости скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки производственно-складского назначения составила 204,5 руб./м2/мес. Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки помещений торгово-офисного назначения составила 499,7 руб./м2/мес.
Исходя из чистого операционного дохода, ставки капитализации рыночная стоимость ЕОН экспертом определена в сумме 183 636 834руб.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства без учета земельного участка в составе ЕОН по результатам оценки путем доходного подхода методом прямой капитализации определена экспертом в размере 128 546 000 руб.
Экспертное заключение не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости недвижимого имущества.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Магомедовой Р.М. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года -128 546 000 руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела видно, что с настоящим административным исковым заявлением Магомедова Р.М. обратилась 22 июня 2020г. Согласно кадастровой выписке от 22 января 2020 года N КУВИ-001/2020-949271 сведения об оспариваемой кадастровой стоимости в ЕГРН внесены 12 января 2017 года, изменены 19 ноября 2018 года, при этом дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае ее изменения по решению суда установлена - 12 января 2017 года.
С учетом изложенного периодом применения установленной судом кадастровой стоимости в размере 128 546 000 рублей для целей налогообложения будет являться период с 12 января 2017 года по 19 ноября 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Магомедовой Р.М. к Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, поступивший в суд 22 июня 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - <...> кадастровый номер 03:24:032802:472, в размере его рыночной стоимости, равной 128 546 000руб. по состоянию на 01 января 2016 года.
Установить период применения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 03:24:032802:472 в размере 128 546 000 рублей для целей налогообложения с 12 января 2017 года по 19 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11сентября 2020 г.
Судья Т.Н. Раднаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка