Решение суда Еврейской автономной области от 22 августа 2019 года №3а-36/2019

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 августа 2019 года Дело N 3а-36/2019
Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Папуловой С.А.,
при секретаре Шаховой И.В.,
с участием представителя административного истца Бахирева В.И.,
представителя заинтересованного лица Куприенко Л.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вэнь Сун к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости двух земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Вэнь Сун обратился в суд ЕАО с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости двух земельных участков с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.03.2017 в размере 21 741 877,75 руб.; с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.03.2017 в размере 21 968 379,02 руб., установленной в отчёте об оценке, изготовленном ООО <...> 03.07.2019.
В обоснование требований указал, что на основании договора от 17.08.2015 N <...> является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> га.
Согласно соглашению от 23.03.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.08.2016 N 41 в п. 1.1 договора слова "общей площадью <...> га, кадастровый номер <...>. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 4900 метрах от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>" заменить словами "общей площадью <...> га, кадастровый номер <...>. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 5100 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>".
На основании договора от 23.03.2017 N <...> административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> га.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.06.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 06.03.2017 составляет 113845010,76 руб.; земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 06.03.2017 составляет 115031018,7 руб.
Установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что влечёт нарушение его прав и законных интересов, так как влечёт увеличение размера арендной платы.
Определением суда от 15.07.2019 к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области (далее - администрация МО "Ленинский муниципальный район").
Представитель административного истца Бахирев И.В. в судебном заседании требования административного искового заявления поддержал.
Представитель заинтересованного лица Куприенко Л.Г. поддержал ходатайство о признании отчёта от 03.07.2019 N <...> недопустимым доказательством.
В судебное заседание административный истец Вэнь Сун, представители административных ответчиков Управления Росреестра по ЕАО, правительства ЕАО, заинтересованного лица на стороне административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра" не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, прихожу к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении её в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
Частью 1 статьи 245 КАС РФ закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Согласно договору аренды земельного участка от 23.03.2017 N <...> административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>.
Согласно договору аренды земельного участка от 17.08.2015 N <...>, с учётом соглашения от 23.03.2017, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ).
В силу абзаца 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
Выше установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 06.03.2017 в размере 115031018,7 руб.; земельного участка с кадастровым номером <...> определена по состоянию на <...> в размере 113845010,76 руб.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Согласно статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ).
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона N 135-ФЗ).
В соответствии со статьёй 20 Федерального закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Согласно пункту 29 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, административным истцом представлен в суд отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков от 03.07.2019 N <...>, изготовленный ООО <...> (оценщик Бахирев В.И., свидетельство от 01.10.2014 N 1470 о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N 1470 от 01.10.2014, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 26.03.2018 N 006920-1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 06.03.2017 составила 21 741 877,75 руб., с кадастровым номером <...> по состоянию на 06.03.2017 составила 21 968 379,02 руб.
В отчёте N 11/3/2019 оценщиком проведён анализ рынка объектов оценки, дано их описание, рассмотрены сделки с земельными участками за период, максимально приближенный к дате определения стоимости, цены предложений к продаже земельных участков, проведён анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.
Оценщиком была проанализирована информация по фактическим сделкам Росреестра, совершенные в течение года, предшествующего дате оценки, были выявлены несколько участков находящихся в ЕАО и Амурской области, однако оценщик пришел к выводу о том, что производить расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков на основании данных объектов некорректно, поскольку оценщику неизвестны условия совершения данных сделок. Данный факт может привести к завышению либо занижению рыночной стоимости. При этом согласно рекомендациям п. 29 ФСО N 7 могут быть получены лишь ориентировочные значения (индикаторы) рыночной стоимости, которые используются в качестве проверочных итоговых результатов.
В рамках определения рыночной стоимости на основе доходного подхода проведена процедура оценки рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты. В частности проведён выбор сельскохозяйственных культур, по которым рассчитана земельная рента, определена нормативная урожайность по каждой культуре севооборота, рассчитана величина земельной ренты по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам, определена величина удельной годовой земельной ренты при производстве конкретной сельскохозяйственной культуры приходящейся на 1 га, произведён расчёт коэффициента капитализации методом кумулятивного построения и рассчитана рыночная стоимость сельскохозяйственной земли.
Таким образом, в отчёте N <...> проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Определяя рыночную стоимость объектов недвижимости, оценщик правомерно использовал доходный подход, при этом отказ от затратного и сравнительного подхода в отчётах обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование метода оценки в рамках указанного подхода. Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведённые расчёты, что позволяет пользователю отчётов об оценке понять логику процесса определения стоимости земельных участков. В отчётах присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложения о расположении объектов оценки на карте, фотографии оцениваемых объектов.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленные отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
Доводы представителя заинтересованного лица о признании указанного отчёта недопустимым доказательством по основаниям нарушения Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, приказа Минэкономразвития РФ от 04.07.2005 N 145 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения", подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно п. 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использование результатов оценки и спецификой объекта оценки.
При оценке земельных участков оценщик использовал методику Дуранина М.Ю. "Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных земель: Теория и практика оценки", -М.: ООО "Про-Аппрайзер", 2018, разработанную доктором сельскохозяйственных наук Сапожниковым П.М., где в качестве данных об урожайности используется показатель средней урожайности выбранной культуры, сложившихся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества. В качестве источников информации используются данные статистики за последние 3-5 лет.
На странице 72 отчёта оценщиком дан анализ нецелесообразности применения плодородия земельного участка, измеряемого в баллах бонитета, указав, что методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков предписывают нормативную урожайность сельскохозяйственной культуры определять исходя из плодородия земельного участка, измеряемого в баллах бонитета. Такой подход, по мнению оценщика, представляется не совсем оправданным, так как в этих случаях применение бонитировочных шкал малопригодно вследствие их условности, относительности, локальности и трудоемкости определения. Научно доказано, что любой земельный участок внутри себя не одинаков по продуктивности. Следовательно, урожайность сельскохозяйственных культур в различных местах этого участка тоже будет различна.
Указал, что влияние плодородия почвы (балла бонитета) на урожайность, по мнению Образцова А.С., выражается не прямо или по регрессивным моделям, а опосредованно - через технологии. Одинаковый урожай можно получить на почвах, совершенно различных по своим показателям, и разный - на одинаковых по показателям почвах в зависимости от применяемых технологий и экологической обстановки. Например, в Центральном районе нечерноземной зоны Российской Федерации на суглинистой почве можно вырастить озимую пшеницу с урожайностью 2,5-3 тонны за один гектар при нормальной технологии, 4-5 тонн за один гектар - при интенсивной технологии и 6 тонн за один гектар - при высокой технологии.
Определяя цену реализации сельскохозяйственной продукции, оценщик. на основе методики Дуранина М.Ю., указал, что при определении цены реализации сельскохозяйственной продукции целесообразно использовать средние оптовые цены реализации сельскохозяйственной продукции, сложившиеся в регионе расположения оцениваемого земельного участка за анализируемый период. В качестве анализируемого периода лучше брать ретроспективу не меньше, чем за 3 последних года. В качестве источников данных могут быть использованы: данные территориальных органов Федеральной службы статистики по субъектам РФ.
В качестве данных о средней цене реализации по каждому виду сельскохозяйственной культуры оценщиком взяты публичные данные с официального сайта государственной статистики за 5 лет до даты оценки (л.д. 95).
Использование оценщиком технологических карт по производству сельскохозяйственных культур в целом по ЕАО, а не по Ленинскому району, не влияет, по мнению суда на достоверность установленной рыночной стоимости земельных участков.
Более того, при проведении в 2012 году работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО, технологических карт по видам культур, используемых в структуре посевов Хабаровского края не имелось. Генеральному директору ООО <...>, изготовившего отчёт N <...> об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2012, было рекомендовано использовать в работе типовые нормативно-технологические карты по производству основных видов растениеводческой продукции под редакцией Попова В.К.
Из указанного отчета следует, что определение удельных затрат по оценочной культуре осуществлено на основе типовых технологических карт по возделыванию и уборке сельскохозяйственных культур, разработанных Уральским научно-исследовательским институтом, и Типовых нормативно-технологических карт по производству основных видов растениеводческой продукции, составленных научно-исследовательскими институтами Россельхозакадемии Минсельхозпрода РФ.
При этом из содержания Типовых нормативно-технологических карт следует, что они разрабатывались для сельскохозяйственный культур, выращиваемых на территории ЕАО, таких как соя и овес.
В связи с этим отчёт от 03.07.2019 N <...> отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельных участков.
Таким образом, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной значениям, указанным в отчёте от 03.07.2019 N <...>.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административный истец Вэнь Сун обратился в суд с административным иском 11.07.2019, следовательно, датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 11.07.2019, а кадастровую стоимость в отношении спорных земельных участков установить равной их рыночной стоимости на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных в административном иске земельных участках в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Вэнь Сун к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области оспаривании результата определения кадастровой стоимости двух земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: осуществление хозяйственной деятельности связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства), адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.03.2017 в размере 21 741 877,75 (двадцать один миллион семьсот сорок одна тысяча восемьсот семьдесят семь) рублей 75 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки;
- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: осуществление хозяйственной деятельности связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства), адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.03.2017 в размере 21 968 379,02 (двадцать один миллион девятьсот шестьдесят восемь тысяч триста семьдесят девять) рублей 02 копейки на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 11.07.2019.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд, принявший решение.
Судья С.А. Папулова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка