Решение Иркутского областного суда от 27 мая 2019 года №3а-36/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 мая 2019 года Дело N 3а-36/2019
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Орловой Е.Д.,
с участием представителей административного истца АО "Ангарская нефтехимическая компания" - Кузьминой Ю.Н., Михайловой Е.И., представителя заинтересованного лица администрации Ангарского городского округа Белоуса Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-36/2019 по административному исковому заявлению акционерного общества "Ангарская нефтехимическая компания" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
АО "Ангарская нефтехимическая компания" (далее - АО "АНХК") на праве собственности владеет земельными участками с кадастровыми номерами "номер изъят", расположенными на землях населенных пунктов в промышленной зоне "адрес изъят", предназначенными для эксплуатации и развития административных и производственных объектов.
Кадастровая стоимость указанных участков определена на основании Постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп) и по состоянию на 26 января 2012 года установлена: для земельного участка "номер изъят" в размере 687 953 536,85 рублей, для земельного участка "номер изъят" в размере 1 009 132 948,20 рублей, для земельного участка "номер изъят" в размере 334 139 556,99 рублей, для земельного участка "номер изъят" в размере 3 781 550 821,53 рублей, для земельного участка "номер изъят" в размере 4 174 326646,26 рублей; для земельного участка "номер изъят" по состоянию на 4 сентября 2013 года - в размере 624 118 432,18 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Рыночная стоимость земельных участков определена оценочной компанией ООО "Десоф-Консалтинг" на дату установления их кадастровой стоимости и согласно Отчетам от 11 сентября 2018 года N 17-522 и N 17-644 составляет для участка "номер изъят" - 125 789 000 рублей, "номер изъят" - 217 550 000 рублей, "номер изъят" - 65 097 000 рублей, "номер изъят" - 727 668 000 рублей, "номер изъят" - 796 583 000 рублей, "номер изъят" - 172 421 000 рублей.
В рамках досудебного урегулирования Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области решениями от 19 июля 2018 N 13.22 и N 13.23 отклонила заявления АО "АНХК" о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков ввиду несоответствия отчетов об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО N 7.
Административный истец считает кадастровую стоимость завышенной, ссылаясь на нарушение права на уплату земельного налога в экономически обоснованном размере, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их действительной рыночной стоимости, определенной оценщиком.
Для проверки отчетов ООО "Десоф-Консалтинг" и определения рыночной стоимости земельных участков по делу проведена оценочная экспертиза.
Представитель административного истца Кузьмина Ю.Н. административные исковые требования по величине рыночной стоимости уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, определенном заключением экспертизы.
Уточненные требования Кузьмина Ю.Н. в судебном заседании поддержала.
Представитель Правительства Иркутской области в письменном отзыве возражений против административных исковых требований не привел, указав, что размер рыночной стоимости земельных участков обязан доказать правообладатель.
Управление Росреестра по Иркутской области в письменном отзыве возражений против требований иска не высказало, экспертное заключение не оспорило.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области Кругляк В.С. в письменном отзыве подтвердила наличие в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельных участков. Ссылаясь на изменения с 1 января 2017 года законодательства о кадастровом учете, считает, что кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу.
Представитель заинтересованного лица - администрации Ангарского городского округа Белоус Д.С. в судебном заседании против удовлетворения требований АО "АНХК" в размере, определенном заключением экспертизы, возражал.
ООО "Десоф-Консалтинг" о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, представителя в суд не направило.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде юридическими лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
Судом установлено, что АО "Ангарская нефтехимическая компания" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят", и в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации - плательщиком земельного налога.
Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, АО "АНХК" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участков, относительно которой возник данный спор.
Земельные участки с кадастровыми номерами "номер изъят" сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет 26 января 2012 года, земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 4 сентября 2013 года.
Все земельные участки отнесены к 9-ой группе видов разрешенного использования, их кадастровая стоимость определена в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по Приложению N 2 к Постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в ред. Постановления Правительства от 5 мая 2014 года N 239-пп) для 9-ой группы видов разрешенного использования и составляет для земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - 687 953 536,85 рублей, для земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - 1 009 132 948,20 рублей, для земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - 334 139 556,99 рублей, для земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - 3 781 550 821,53 рублей, для земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - 4 174 326 646,26 рублей, для земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - 624 118 432,18 рублей.
Это подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 26 июля 2018 года и выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31 июля 2018 года.
Рыночная стоимость земельных участков определена оценщиком ООО "Десоф-Консалтинг" оценочная компания, ее величина отражена в отчетах от 11 сентября 2018 года N 17-522 и N 17-644.
В административном исковом заявлении АО "АНХК" в обоснование нарушения прав ссылается на то, что оплачивает земельный налог, исчисляемый от кадастровой стоимости земельных участков, в значительно большем размере, поскольку кадастровая стоимость существенно превышает их рыночную стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 года, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Предусмотренные частью 3 настоящей статьи отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений настоящего Федерального закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 ноября 2016 года N П/0515 ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено отдельными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета, регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление содержащихся в ЕГРН сведений.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права административного истца, АО "АНХК" в силу статьи 245 КАС Российской Федерации правомерно обратилось с требованиями к Правительству Иркутской области, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, и органу кадастрового учета, уполномоченного на внесение изменений сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
При этом заявленные административным истцом требования имеют своим предметом установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости с учетом их уникальных характеристик и в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, относятся к делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, хотя и не связаны с оспариванием нормативного акта, утвердившего результаты кадастровой оценки, или действий органа кадастрового учета.
Кадастровая стоимость земельных объектов устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, подлежащая внесению в ЕГКН в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят" - 26 января 2012 года, земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - 4 сентября 2013 года, соответственно, на эти даты должна быть определена рыночная стоимость.
При рассмотрении административных дел данной категории надлежит установить достоверную рыночную стоимость земельных участков, обязанность доказать величину рыночной стоимости в силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации лежит на административном истце.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленных административным истцом отчетов о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорных земельных участков, производство которой поручено ФБУ Иркутская ЛСЭ, входящему в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации.
Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ П. имеет высшее профильное образование и обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости.
Согласно заключению судебного эксперта по состоянию на 26 января 2012 года рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:
- земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 107 343 229 рублей;
- земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 184 836 756 рублей;
- земельного участка с кадастровым "номер изъят" 55 439 585 рублей;
- земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 618 751 668 рублей;
- земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 677 295 272 рублей;
- земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 134 199 192 рублей по состоянию на 4 сентября 2013 года.
Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями по оценке земельных участков, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.
При проверке Отчетов ООО "Десоф-Консалтинг" от 11 сентября 2018 года N 17-522 и N 17-644 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта, недостаточность использованной оценщиком информации. Экспертом произведен неверный расчет корректировки на дату оценки и предложения, выявлены противоречия в описании объектов оценки с учетом принятого условия об отсутствии строений на оцениваемых участках, приведено неверное толкование справочника оценщика недвижимости - 2016 года, под редакцией Лейфера Л.А., необоснованно применена корректировка на наличие подключения к инженерным коммуникациям.
При этом суд не может принять во внимание как не подтвержденные никакими доказательствами доводы представителя заинтересованного лица ООО "Десоф-Консалтинг" Малюгина А.С. о несогласии с выводами эксперта о допущенных оценщиком нарушениях требований федеральных стандартов оценки при составлении отчетов от 11 сентября 2018 года N 17-522 и N 17644.
При таких обстоятельствах отчеты ООО "Десоф-Консалтинг" от 11 сентября 2018 года N 17-522 и N 17-644 в силу статей 59, 61 КАС РФ не могут быть признаны надлежащим доказательством, достоверно подтверждающими величину рыночной стоимости.
При определении рыночной стоимости земельных участков экспертом выполнен обзор подходов и методов оценки в соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества России от 7 марта 2002 года N 568-р, обоснован выбор метода сравнения продаж и мотивирован отказ от иных методов оценки.
В ходе экспертизы проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемых участков, определен и проанализирован сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки, проанализированы ценообразующие факторы, ценовые диапазоны. В заключении приведен анализ рынка сопоставимых объектов недвижимости, предшествующий дате определения стоимости объектов оценки, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. С учетом уникальных характеристик оцениваемых участков по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения и при расчете рыночной цены применены поправочные коэффициенты на торг, цену во времени, площадь.
Экспертом подробно описаны обоснование применения корректировок и их расчет, обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов на передаваемые имущественные права, условия сделки и условия финансирования, условия продажи, местоположение, категорию земельного участка, разрешенное использование, назначение, элементы инженерно-технического обеспечения. Достоверность использованных при оценке сведений об объектах-аналогах проверяема по ссылкам на справочную информацию.
В судебном заседании была допрошена эксперт П., которая пояснила, что рынок земельных участков большей площади на дату оценки являлся не активным, было выявлено три объекта-аналога, которые можно было использовать в процессе оценки. Возможность использования именно этих объектов-аналогов обусловлена наличием всех сведений, необходимых для сопоставления по параметрам со спорными участками - площади, целевом назначении, цене сделки или предложения. Федеральными стандартами оценки не запрещено при наличии двух-трех объектов-аналогов использовать сравнительный подход.
Основными критериями при выборе объектов-аналогов являлись сведения о местоположении, размерах, стоимости продаж и схожие экономические и технические характеристики. На 2012 год участков-аналогов такой же площади, как объекты оценки, не было, поэтому для сравнения взяты имеющиеся на рынке участки промышленного назначения меньшей площади и применена корректировка на данный элемент сравнения.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно пункту 11 ФСО N 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Как следует из экспертного заключения, все указанные требования при оценке рыночной стоимости земельных участков экспертом соблюдены.
Представителем администрации иных доводов о недостоверности экспертного заключения, кроме доводов о не исследовании рынка недвижимости за пределами г. Ангарска, не приведено, его позиция не мотивирована, доказательств иной рыночной стоимости земельных участков не представлено.
От административных ответчиков возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельных участков не поступило.
Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.
Оценивая в совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ доказательства о величине рыночной стоимости земельных участков, с учетом возражений заинтересованного лица и пояснений эксперта, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 11 марта 2019 года N 105/4-4 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 КАС РФ, а определенную экспертом рыночную стоимость земельных участков достоверной.
Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельных участков, определенной экспертным путем, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска АО "АНХК" и установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят" в размере их рыночной стоимости, рассчитанной экспертом.
В соответствии со статьей 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 12 июля 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования акционерного общества "Ангарская нефтехимическая компания" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 549 295 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 января 2012 в размере 107 343 229 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 805 740 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 января 2012 в размере 184 836 756 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 266 793 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 января 2012 в размере 55 439 585 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 3 019 371 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 января 2012 в размере 618 751 668 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 3 332 982 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 января 2012 в размере 677 295 272 рубля;
- земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 498 326 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 сентября 2013 года в размере 134 199 192 рубля.
Датой обращения АО "Ангарская нефтехимическая компания" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят" считать 12 июля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка