Дата принятия: 06 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-36/2019
МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 декабря 2019 года Дело N 3а-36/2019
Именем Российской Федерации
Магаданский областной суд в составе:
председательствующего судьи Филенко М.А.,
при секретаре Кулаковой А.Н.
с участием:
представителя административного истца Максимовой Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Магадане, в помещении Магаданского областного суда, административное дело по административному исковому заявлению Абрамова Е.А. к Правительству Магаданской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Абрамов Е.А., действуя через своего представителя Максимову Т.В., обратился в Магаданский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Магаданской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Магаданской области и Чукотскому автономному округу), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу) об установлении в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым , площадью 1 368 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровой стоимости по состоянию на 4 июня 2012 года в размере его рыночной стоимости 361 000 руб.
В обоснование иска указал, что является собственником нежилого помещения с кадастровым площадью 372,2 кв.м., расположенного на указанном земельном участке.
Сообщает, что в силу разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Ссылаясь на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Магаданской области N 122-пп от 19 февраля 2015 года, обращает внимание, что цена продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, определяется как произведение процентной ставки и кадастровой стоимости продаваемого земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым , площадью 1 368 кв.м составляет 2 531 237 руб. 76 коп.
Поскольку административный истец обладает исключительным правом на выкуп или аренду спорного земельного участка, а его выкупная стоимость зависит от размера кадастровой стоимости, полагает, что вправе оспорить данную стоимость.
Сообщает, что 9 сентября 2019 года получил отчет об оценке указанного земельного участка, согласно которому его рыночная стоимость по состоянию на 4 июня 2012 года составляет 361 000 руб., которую и просит суд установить в качестве кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.
Одновременно в административном исковом заявлении поставлен вопрос о восстановлении срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Определением судьи от 5 ноября 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее - КУМИ города Магадана).
Административный истец Абрамов Е.А., представители административных ответчиков: Правительства Магаданской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, представитель заинтересованного лица КУМИ города Магадана, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. Учитывая мнение явившихся участников процесса, положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), согласно которой неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель административного истца на исковых требованиях настаивала, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Уточнила, что сведения о рыночной стоимости земельного участка административный истец получил 25 октября 2019 года, а также поддержала ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного иска и просила его удовлетворить.
Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичные положения содержатся в части 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В абзаце 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно подпункту 3 пункта 2, пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Постановлением Правительства Магаданской области от 19 февраля 2015 N 122-пп утвержден порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Магаданской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, пунктами 1, 2 которого установлено, что при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов, цена продажи земельного участка определяется как произведение процентной ставки, установленной порядком, и кадастровой стоимости продаваемого земельного участка.
Из материалов дела следует, что в отношении земельного участка с кадастровым , площадью 1 368 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в настоящее время договор аренды не заключен, государственная собственность на него не разграничена.
На указанном земельном участке расположено нежилое помещение с кадастровым площадью 372,2 кв.м, собственником которого является Абрамов Е.А. (л.д.16, оборот), который в силу положений статьи 39.20 ЗК РФ обладает исключительным правом выкупа данного земельного участка, выкупная цена которого определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, Абрамов Е.А. в силу приведенных выше законоположений вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым в судебном порядке.
Разрешая ходатайство административного истца о восстановлении срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из следующего.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в силу положений части 3 статьи 245 КАС РФ может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым определена по состоянию на 4 июня 2012 года и установлена в размере 2 531 237 руб. 76 коп. (л.д. 12-15).
Учитывая периодичность проведения государственной кадастровой оценки, очередной результат определения кадастровой стоимости должен быть внесен в государственный кадастр недвижимости не позднее 4 июня 2017 года.
Судом установлено, что на момент обращения Абрамова Е.А. в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (31 октября 2019 года), очередные результаты определения кадастровой стоимости, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым , в государственный кадастр недвижимости не вносились, что в силу приведенных выше положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации позволяет суду восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Суд также принимает во внимание, что Абрамов Е.А. собственником объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, стал 2 сентября 2019 года.
Учитывая данные обстоятельства, суд считает, что ходатайство административного истца о восстановлении срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости подлежит удовлетворению, а срок для обращения с настоящим административным иском - восстановлению.
Разрешая административное исковое заявление по существу, суд установил, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым определена в соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным заместителем начальника отдела кадастрового учета ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" 30 декабря 2016 года, и составляет 2 531 237 руб. 76 коп.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзацем 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Если заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо на них не ссылалось.
Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно отчету об оценке, составленному ООО "Центр ОМЭК" 25 октября 2019 года, рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым , площадью 1 368 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: под проектирование и реконструкцию здания столовой, котельной по состоянию на 4 июня 2012 года определена в размере 361 000 руб. 00 коп.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца 1 статьи 4, статьи 15, абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).
В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
Оценивая отчет об оценке от 25 октября 2019 года по правилам статей 62, 84 КАС РФ, суд признает данное доказательство достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.
Так, отчет об оценке составлен оценщиком ООО "Центр ОМЭК" С., которая имеет соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности, является членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки", застраховала свою гражданскую ответственность оценщика в САО "ВСК", страховой полис N... сроком действия с 1 января по 31 декабря 2019 года (л.д. 63).
Отчет об оценке соответствует обязательным требованиям к содержанию отчета об оценке, предусмотренным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, от 25 сентября 2014 года N 611.
Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта оценки, которые были получены на основании его визуального осмотра и интервьюирования заказчика.
Кроме этого, оценщиком произведен анализ сегмента рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов и с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.
Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги (три объекта) сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местонахождению, расположению относительно крупных автомагистралей, наличию инженерной инфраструктуры, инженерно-геологическим условиям.
Также оценщиком произведена корректировка значений единиц сравнения между объектами-аналогами и объектом оценки.
Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком по состоянию на 4 июня 2012 года, то есть на дату, когда была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (кадастровый ).
Итоговая стоимость объекта оценки, определенная методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, составила 361 000 руб. 00 коп.
В отчете содержатся ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения, указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Оснований сомневаться в рассчитанной оценщиком стоимости объекта недвижимости судом не установлено.
Каких-либо замечаний к представленному административным истцом отчету, в частности относительно его соответствия требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, также как и достоверности определенной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 4 июня 2012 года, административные ответчики не представили.
Исходя из положений статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что указанная в отчете об оценке от 25 октября 2019 года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым , определенная по состоянию на 4 июня 2012 года в размере 361 000 руб. 00 коп., является достоверной и применимой для целей изменения установленной кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
Принимая во внимание, что доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым , и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками вопреки положениям статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявления Абрамова Е.А. и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым в размере его рыночной стоимости.
В статье 24.20 Закона об оценочной деятельности закреплено, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости административный истец обратился в суд 31 октября 2019 года.
Следовательно, новая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Разрешая вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по данному делу, учитывая разъяснения, данные в абзаце 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, суд полагает, что они должны быть отнесены на административного истца, поскольку данное решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Абрамова Е.А. об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым , площадью 1 368 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: под проектирование и реконструкцию здания столовой, котельной по состоянию на 4 июня 2012 года в размере 361 000 руб. 00 коп.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 31 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в городе Новосибирске в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 9 декабря 2019 года.
Председательствующий М.А. Филенко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
