Решение Псковского областного суда от 14 ноября 2018 года №3а-36/2018

ПСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 ноября 2018 года Дело N 3а-36/2018
Именем Российской Федерации



14 ноября 2018 года



г. Псков




Псковский областной суд в составе:
председательствующего Адаева И.А.
при секретаре Алексеевой Н.С.,
рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению Макаревича Владимира Васильевича о пересмотре архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Макаревич В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости, указав в обоснование, что является собственником нежилого здания - административного корпуса с проходной с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <****>.
В соответствии с пунктом 30495 Приложения N1 к постановлению Администрации Псковской области от 25 сентября 2012г. N 509 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Псковской области" кадастровая стоимость указанного объекта была установлена в размере 1370000 рублей и рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 21440 рублей за квадратный метр.
29 октября 2014г. органом регистрации прав была выявлена и исправлена техническая ошибка в сведениях о площади здания с КН <данные изъяты> (увеличена с 63,9м? до 827,2м?), в результате чего кадастровая стоимость определена в размере 17735168 рублей, о чём в Единый государственный реестр недвижимости были внесены изменения.
Указанная кадастровая стоимость действовала с 1 января 2015г. по 31 декабря 2016г.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Псковской области (далее - Комиссия) от 14 марта 2017г. N 24 кадастровая стоимость установлена в рыночном размере - 7607000 рублей с 1 января 2017 года.
16 марта 2018г. истец обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Уведомлением от 21 марта 2018г. заявление было возвращено без
рассмотрения в связи с отсутствием у Комиссии полномочий по пересмотру архивной кадастровой стоимости.
Установленную на период 2015-2016 годов кадастровую стоимость истец полагает неправильной, поскольку при проведении массовой оценки оценщик ошибочно отнёс спорный объект недвижимости к 7-й группе объектов (объекты офисно-делового назначения), хотя должен был отнести его к 9-й группе (объекты производственного назначения), так как здание административного корпуса с проходной - это не самостоятельный объект, а часть инфраструктуры предприятия, которое образовано из комплекса зданий.
Полагая, что архивная кадастровая стоимость нарушает права истца как собственника объекта недвижимости и плательщика налогов, просил признать "недостоверными сведения об архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания административного корпуса с проходной (КН <данные изъяты>), действовавшей по состоянию на 1 января 2015г. и 1 января 2016г. в связи с наличием технической ошибки, связанной с неправильным отнесением объекта к группе и установить архивную кадастровую стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2015г. и 1 января 2016г., используемую для целей исчисления налога на имущество физических лиц за 2015-2016 годы, в размере 8137158 руб. 13 коп.".
Представитель Администрации Псковской области в судебное заседание не явился, в предыдущих судебных заседаниях иск не признал, указав, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость не подлежит применению на дату обращения Макаревича В.В. в суд. Кроме того, по существу полагал требования необоснованными, поскольку спорный объект недвижимости правильно отнесён к 7-й группе объектов массовой оценки.
Представитель Управления Росреестра по Псковской области оставил разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Псковской области в судебное заседание не явился, в предыдущем судебном заседании иск не признал, полагая требования истца необоснованными.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признает требования Макаревича В.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой
стоимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Исходя из содержания статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), действовавшей до 1 января 2017г., кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 28 Закона о кадастре ошибкой в государственном кадастре недвижимости, является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению органом кадастрового учёта в порядке, установленном Законом о кадастре.
В соответствии со статьёй 24.13 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), формируется и предоставляется заказчику работ по определению кадастровой стоимости по его запросу уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности, и включающем в себя в том числе требования к содержанию такого запроса.
При формировании перечня указываются количественные и
качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового
учёта.
Согласно статье 24.15 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ) определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010г. N 508 определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
определение ценообразующих факторов объектов оценки;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
группировка объектов оценки;
сбор рыночной информации;
построение модели оценки;
анализ качества модели оценки;
расчет кадастровой стоимости;
составление отчёта об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (пункт 8 ФСО N 4).
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него (пункт 9 ФСО N 4).
При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включённые в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения (пункт 14 ФСО N 4).
В соответствии с пунктом 16 ФСО N 4 при определении кадастровой
стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в Перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.
Согласно пункту 10 (абзац 4) Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения, утверждённых Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2006г. N 358 (Приложение N 2) в случае недостаточности рыночной информации проводится перегруппировка объектов оценки и (или) уточнение вида статистической модели кадастровой стоимости и (или) состава факторов стоимости (ценообразующих факторов), и (или) сбор дополнительной рыночной информации, в том числе посредством проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости объектов оценки в составе данной группы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Установлено, что до 11 марта 2008г. собственником нежилого здания - административного корпуса с проходной с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, являлось <данные изъяты>.
На основании договора купли-продажи от 11 марта 2008.г. указанное здание перешло в собственность <данные изъяты>.
21 октября 2014г. <данные изъяты> продало здание с КН <данные изъяты> Макаревичу В.В.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков) была проведена в Псковской области в рамках Государственного контракта от 08.11.2011 N 155Д на выполнение работ по теме: "Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)".
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены постановлением Администрации Псковской области от 25 сентября 2012г. N 509 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Псковской области".
Кадастровая стоимость здания с КН <данные изъяты> установлена при
проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в размере 1370000 рублей и рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 21440 рублей за квадратный метр в соответствии с характеристиками, содержащимися в Перечне, а именно: вид объекта недвижимости - здание; назначение здания - нежилое; наименование здания - административный корпус с проходной; площадь здания приведена в квадратных метрах.
Согласно подразделу 3.4.7 раздела 3.4 Отчёта N 32К-12 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Псковской области, составленного ООО "Эксперт групп" 8 июня 2012г. по состоянию на 19 ноября 2011г., к 7 группе объектов недвижимости "объекты офисно-делового назначения" относятся объекты делового и коммерческого назначения, предназначенные преимущественно для умственного труда и непроизводственной сферы деятельности, отличающиеся от зданий для осуществления деятельности по
производству материальных ценностей или услуг населению.
К ним относятся:
- помещения и здания, в которых работают служащие, хранят и обрабатывают документы;
- административно-офисные здания и помещения;
- здания и помещения кредитно-финансовых и страховых организаций, банки;
- здания и помещения нотариально-юридических учреждений;
- административные здания (за исключением административно-производственных, административно-бытовых и иных административных зданий, относящихся к производственной сфере деятельности).
В соответствии с подразделом 3.4.9 раздела 3.4 указанного Отчёта N 32К-12 к объектам 9 группы "объекты производственного назначения" относятся объекты материального сектора производства и не включаются объекты услуг, торговли, науки.
К объектам 9 группы относятся здания и помещения следующих отраслей народного хозяйства:
- здания и помещения, являющиеся частью предприятий промышленного производства;
- здания и помещения сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства;
- здания и помещения рыболовства и рыбоводства;
- здания и помещения транспорта и связи (за исключением объектов, предназначенных для непосредственного обслуживания населения);
К объектам 9 группы относятся:
- фабрики, заводы, комбинаты, производственные объединения, концерны, промышленно-производственные фирмы, тресты;
- типографии, другие промышленные предприятия, ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК);
- объекты коммунального хозяйства;
- производственные и лабораторно-производственные здания и
помещения;
- мастерские (за исключением ремонтных мастерских и мастерских технического и бытового обслуживания);
- складские здания и помещения, предназначенные для хранения веществ, материалов, продукции и сырья (грузов), в том числе гаражи, предназначенные для хранения большегрузного и специализированного транспорта);
- складские здания и помещения для хранения сухих минеральных удобрений и химических средств защиты растений, взрывчатых, радиоактивных и сильнодействующих ядовитых веществ, горючих газов, негорючих газов в таре под давлением более 70 кПа, нефти и нефтепродуктов, каучука, целлулоида, горючих пластмасс и кинопленки, цемента, хлопка, муки, комбикормов, пушнины, мехов и меховых изделий,
сельскохозяйственной продукции;
- здания и помещения для холодильников и зернохранилищ;
- здания и помещения метрополитена, железнодорожные депо (включая пожарные железнодорожные депо);
- объекты переработки, уничтожения, утилизации и захоронения отходов;
- мусороперерабатывающие (мусоросжигающие) предприятия;
- производственные базы;
- здания и помещения материально-технического и продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
- электростанции и иные виды станций, обслуживающих электростанции;
- ремонтно-механические мастерские;
- административно-производственные, административно-бытовые, бытовые здания и помещения;
- объекты колхозных кооперативов и хозяйств, жилищно-коммунальных хозяйств;
- плодово-ягодные питомники;
- питомники скота;
- котельные, в том числе котельные жилых и гражданских зданий, в случае, если они являются отдельными объектами учета;
- теплицы, парники сельскохозяйственных предприятий.
Согласно техническому паспорту от 14.12.2007 здание с КН <данные изъяты> по своему назначению и наименованию - нежилое административное 2-х этажное, площадью 827,2м?, в котором расположены следующие помещения:
1 этаж: столовая с кухней и подсобным помещением, по назначению - общественное питание (основная площадь - 53,9м?, вспомогательная - 15,0м?);
три коридора; 4 кабинета; комната вахтёра; две уборные; два склада; два торговых зала; котельная (площадь производственная основная - 63,9м?; вспомогательная - 142,0м?; площадь торговая основная - 171,2м?, вспомогательная - 9,4м?);
2 этаж: торговый зал; магазин; два кабинета; два коридора, душевая (площадь торговая основная - 330,9м?, вспомогательная - 40,9м?).
Итого: площадь по назначению - общественное питание - 65,9м? (53,9 + 15,0); производственная - 205,9м? (63,9 + 142,0); торговая - 552,4м? (502,1 + 50,3). Общая площадь - 827,2м?.
Доводы истца и его представителей о том, что здание административного корпуса с проходной ошибочно классифицировано по 7 группе объектов, т.к. оно является административно-производственным зданием, суд отклоняет по следующим основаниям.
В соответствии с подразделом 3.4.9 раздела 3.4 Отчёта N 32К-12 об
определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Псковской области, к объектам 9 группы относятся здания и помещения, являющиеся частью предприятий промышленного производства.
По смыслу понятий и определений, сформулированных в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94, утверждённом постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26 декабря 1994г. (действовал до 1 января 2017г.), к отдельным объектам классификации подраздела "Здания (кроме жилых)" относятся здания, которые представляют собой самостоятельное конструктивное целое, даже если они примыкают друг к другу, имеют общую стену или общий забор.
Под комплексом основных фондов понимается одно или несколько зданий одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, в результате чего каждое входящее в комплекс здание может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.
Согласно разделам 3.4 и 4.3 ГОСТ Р 58033-217 "Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины" здание административное (офисное здание) - это здание, предназначенное для размещения учреждений и организаций непроизводственной сферы деятельности. Офис (контора) - это помещение общественного назначения для размещения рабочих мест администрации, сотрудников и персонала учреждений и ведомств. Помещение производственное - это помещение, в котором размещено технологическое оборудование и осуществляется трудовая деятельность
персонала.
В соответствии с терминами и определениями, изложенными в ГОСТ Р 56828.15-2016 "Наилучшие доступные технологии" производство - регулируемый людьми процесс создания продукции (изделий, энергии) и оказания услуг. Производственный объект - объект, комплекс объектов или производственные процессы (стационарные или передвижные), которые могут быть определены в рамках единой географической единицы, организационной единицы или производственного процесса. Производственный процесс - совокупность действий и производственных отношений людей во взаимосвязи с орудиями труда, что необходимо на данном производственном объекте для изготовления и ремонта продукции (изделия).
Согласно объяснениям представителя истца, в 2015-2016 годах спорное здание использовалось как объект офисного назначения, в котором размещались рабочие места управленческого персонала арендаторов, осуществлявших основную деятельность в различных сферах: деревообработки, производства тротуарной плитки, металлоконструкций, оказания услуг по ремонту автомобилей и пр., причем в других производственных зданиях истца. Технологического оборудования для производственной деятельности в нём не имелось.
Впоследствии, при пересмотре кадастровой стоимости Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, эксперт-оценщик подтвердил, что здание с КН <данные изъяты> не является производственным объектом и используется как объект офисного назначения (отчёт <данные изъяты> N084-1-2017 от 17 февраля 2017г.).
Что касается базового периода, то на момент проведения массовой оценки административное здание находилось в собственности ООО "Рента", основным видом деятельности которого была аренда и управление собственным или арендованным недвижимом имуществом, представляло собой самостоятельное конструктивное целое и не являлось частью предприятия промышленного производства, выполняющего свои функции в составе производственного процесса.
Доказательств обратного суду представлено не было.
Ссылки истца на технический паспорт спорного объекта от 2007 года в качестве такого доказательства приняты быть не могут, поскольку этот документ составлялся в бытность другого собственника (<данные изъяты>), поэтому содержащиеся в нём сведения о фактическом использовании здания указанным юридическим лицом не могут применяться к истцу.
Доводы Макаревича В.В. о недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, являются несостоятельными.
Судом установлено, что при проведении массовой оценки эксперт использовал предоставленные ему сведения об объекте недвижимости в соответствии с характеристиками, содержащимися в государственном кадастре недвижимости и Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, а именно: вид объекта - здание; назначение здания- нежилое; наименование здания - административный корпус с проходной; площадь здания в квадратных метрах.
Никаких ошибок и искажения существенных характеристик при использовании указанных сведений допущено не было. Оснований для перегруппировки объекта оценки, уточнения ценообразующих факторов и сбора дополнительной рыночной информации, у эксперта в рамках массовой оценки не имелось.
В том случае, если правообладатель объекта недвижимости полагал свои права нарушенными в связи с неверным определением фактического использования здания, он вправе был оспорить кадастровую стоимость путём проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости объекта оценки, однако ни <данные изъяты>, ни Макаревич В.В. данным правом до 2017 года не воспользовались.
Таким образом, стремление истца оспорить результаты массовой
оценки в ретроспективном порядке путём пересмотра архивной кадастровой стоимости нельзя признать обоснованным, поскольку необходимых для этого доказательств наличия недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, истцом не
представлено и судом не добыто.
С учётом изложенного, суд отказывает в удовлетворении
административного иска Макаревича В.В.
Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления Макаревича Владимира Васильевича о пересмотре архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать в полном объёме.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Псковского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 15 ноября 2018г.
Судья И.А. Адаев
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Псковского областного суда от 7 февраля 2019г. решение Псковского областного суда от 14 ноября 2018г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Макаревича В.В. - без удовлетворения.
Решение вступило в законную силу 7 февраля 2019г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка