Дата принятия: 25 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-361/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 25 ноября 2020 года Дело N 3а-361/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мышкинского районного потребительского общества об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Мышкинское районное потребительское общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - здание магазина, площадью 1 264,9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 118 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Мышкинское районное потребительское общество является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ИП Свининой Н.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 9 118 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 37 374 817,77 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Административный истец Мышкинское районное потребительское общество представителей в судебное заседание не направил. В предыдущих судебных заседаниях представитель административного истца на основании доверенности Соколова Л.А. административный иск поддержала.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве административный иск не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Департамент финансов Ярославской области представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Свинину Н.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Мышкинского потребительского общества подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Мышкинское районное потребительское общество является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - здание магазина, площадью 1 264,9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год.
В указанный Перечень под номером 389 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что Мышкинское районное потребительское общество является собственником нежилого здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно, права и законные интересы Мышкинского районного потребительского общества затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 37 374 817,77 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 9 118 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно выводам судебной экспертизы Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.
При проведении судебной экспертизы экспертом Смолкиным В.В. установлено, что в нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Отчет допускает неоднозначное толкование и вводит его пользователей в заблуждение, что выразилось в противоречии определенной оценщиком методики определения рыночной стоимости объекта недвижимости и действительных его действиях в ходе производства оценки; Отчет не содержит сведений о допущениях, на которых должна основываться оценка, информации о составе объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей, характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей; в нарушение пункта 8 ФСО N 3 в Отчете отсутствуют сведения, являющиеся основанием проведения оценки, общая информация, идентифицирующая объект оценки, ограничения и пределы применения полученной информации; Отчет содержит противоречивые выводы относительно итоговой стоимости объекта оценки; анализ рынка объекта недвижимости административного истца выполнен с существенными недостатками, а именно отсутствует ряд разделов обязательных для исследования в Отчете; оценщиком допущены существенные отступления от последовательности выполнения и применения методов оценки: не установлены и не описаны правила отбора объектов-аналогов; оценщиком отобраны аналоги, которые в последующем не участвуют в оценке; при расчетах используются объекты недвижимости, которые не исследованы оценщиком в Отчете; документы, представленные административным истцом им не подписаны и не заверены в установленном порядке; отсутствует ряд корректировок, необходимых к введению в отношении объектов-аналогов.
Таким образом, приведенные противоречия в части определения оценщиком методики расчета и его фактических действий в рамках оценки, отсутствия анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования с указанием интервала значений цен послужило основанием для признания Отчета N 20-04-04 недостоверным.
Выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не оспаривались.
Суд также не находит оснований не согласиться с данными выводами эксперта, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а также содержанию исследуемого Отчета.
В связи с этим, оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, указанном в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, у суда не имеется.
Поскольку экспертом установлено несоответствие Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, им произведен собственный расчет данной стоимости.
Согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 1 января 2019 года составила 22 846 000 рублей.
Экспертом рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным и доходным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.
В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, при котором оценщиком рассчитывался доход, приносимый аналогичной недвижимостью от сдачи в аренду.
Тсследование экспертного заключения в части произведенного экспертом расчета дает суду основания для вывода о том, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, полученная экспертом, вполне обоснована и является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением - 22 846 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер его рыночной стоимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Мышкинского районного потребительского общества подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Мышкинского районного потребительского общества с настоящим административным иском в суд - 24 августа 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Мышкинского районного потребительского общества удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - здание магазина, площадью 1 264,9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 22 846 000 (двадцать два миллиона восемьсот сорок шесть тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 24 августа 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 04 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
