Дата принятия: 01 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-361/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 1 декабря 2020 года Дело N 3а-361/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Евсевьева С.А.,
при секретаре Хафизовой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-361/2020 по административному исковому заявлению Шехлаевой А.Э. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Шехлаева А.Э. обратилась в суд с административным иском к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Государственному бюджетному учреждению ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", с привлечением заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского Администрации г. Губкинского, об установлении кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 063 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир почтамт) почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 3 445 000 рублей по состоянию на 11 февраля 2020 года.
В обоснование заявленного требования истица указала, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 5 364 563,31 рублей не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает её право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В возражении на административное исковое заявление:
- Департамент имущественных отношений ЯНАО указывает, что представленный административным истцом отчёт является недопустимым доказательством, в связи с чем просит отказать в удовлетворении иска;
Иных письменных возражений и отзывов не поступило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО Островского В.С.), ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, суд их явку обязательной не признавал.
На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, выслушав мнение Островского В.С., поддержавшего доводы возражения и полагавшего возможным отказать в удовлетворении иска, суд приходит к следующим выводам.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что согласно общему правилу бремени доказывания каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (ст. 62 КАС РФ).
Согласно договору аренды земельного участка N 169/17 от 05 июня 2017 года и соглашению о внесений изменений в него от 13 июня 2019 года, земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2 063 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир почтамт) почтовый адрес ориентира: <адрес>, с 17 мая 2017 года 16 мая 2066 года передан в аренду Шехлаевой А.Э., арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 10-11).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена актом Государственного бюджетного учреждения ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" от 10 апреля 2020 года N 4-2020/24 по состоянию на 11 февраля 2020 года и составляет 5 364 563,31 рублей.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 9).
В связи с чем, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N - 11 февраля 2020 года, следует признать обоснованными.
В соответствие с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать наличие недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года N 15.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет N 20081403 от 08 сентября 2020 года, выполненный ООО НЭУ "ЭСКОНС" (оценщик Бузанова Е.В.), об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость по состоянию на 11 февраля 2020 года составила 3 445 000 рублей (л.д. 13-58).
Представленные административным истцом доказательства, в том числе и отчёт об оценке N 20081403 от 08 сентября 2020 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка, размер которого соответствует заявленным в административном иске, суд признаёт относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными в своей совокупности для рассмотрения дела.
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Как усматривается из отчета, при оценке объекта оценщик использовал доходный подход, при этом, отказ от использования затратного и сравнительного подходов к оценке был достаточно убедительно мотивирован, что согласуется с требованиями стандартов оценки, и на основе выполненных расчётов рыночная стоимость объекта оценки составила 3 445 000 рублей.
В рамках доходного подхода оценщик использовал метод капитализации земельной ренты, применялись корректирующие коэффициенты, учитывающие дату сделки, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, возможность подключения к коммуникациям, на местоположение, что согласуется с федеральными стандартами оценки.
Оценщиком в отчете проиллюстрирован объект оценки, приведены документы, характеризующие качественные и количественные характеристики объекта оценки, с согласованием результатов.
Отчёт составлен уполномоченным на то лицом, мотивирован, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и критерию достоверности.
В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов-аналогов с указанием величины годовой арендной платы и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.
Напротив, лица, участвующие в деле, не доказали достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, опровергающие его доводы.
Мотивированных ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы участвующие по делу лица не заявили.
Высказанные в письменных возражениях сомнения в достоверности отчета оценщика подлежат отклонению, поскольку у суда нет оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов, изложенных оценщиком в отчете.
Предположения представителя ответчика Островского В.С. о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки, либо иными доказательствами, свидетельствующими о недостоверности исследованного судом отчета.
Желание представителя ответчика опровергнуть выводы, изложенные в отчете об оценке, со ссылками на неточности и неверную методику расчетов нахожу несостоятельными, поскольку само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности представленного отчета оценщика.
При таких обстоятельствах прихожу к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости содержит профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика, позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, поэтому оснований не соглашаться с отчетом не имеется.
В указанных обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, соответственно заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Административное исковое заявление подано в суд посредством направления почтовой связью - 22 сентября 2020 года (л.д. 59), поэтому датой подачи искового заявления следует признать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения, что будет соответствовать и требованиям, изложенным в п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 063 кв.м., расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир почтамт) почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 3 445 000 рублей по состоянию на 11 февраля 2020 года.
Датой подачи административного искового заявления Шехлаевой А.Э. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 22 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Евсевьев
Мотивированно решение изготовлено 2 декабря 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
