Дата принятия: 17 июля 2020г.
Номер документа: 3а-361/2019, 3а-38/2020
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 17 июля 2020 года Дело N 3а-38/2020
Санкт-Петербург 17 июля 2020 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Григорьевой Н.М.,
при ведении протокола помощником судьи Малышевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛЕНД" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЛЕНД" обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером N, площадью 5674+/- 53 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район;
- с кадастровым номером N, площадью 8349+/- 64 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в размере рыночной их стоимости, что должно составить 2.120.000 руб. и 2.800.000 руб. соответственно (т. 1 л.д. 6-7).
В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанных земельных участков, установленная 30.05.2019 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 4.260.209,42 руб. и установленная 30.05.2019 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6.268.679,67 руб. значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.
В письменных возражениях представитель административного ответчика - Правительства Ленинградской области Савченко О.А. указала, что Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 г. N 383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2008 г. В силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности Правительство Ленинградской области не является надлежащим ответчиком по данному делу. Также представителем административного ответчика сделаны замечания относительно представленного административным истцом отчета об оценке. В частности, отмечено, что в качестве объектов-аналогов подобраны участки, существенно отличающиеся по характеристикам от объектов оценки, о чем свидетельствует суммарная поправка (стр. 93 отчета): 79,28%, 84,61%, 44,56%, 43,91%, что свидетельствует о несопоставимости подобранных аналогов с объектами оценки. Учитывая, что дата, на которую определяется рыночная стоимость, не сильно удалена от даты проведения оценки, использование оценщиком выбранных участков в качестве аналогов является необоснованным. Разрешение требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости представитель оставила на усмотрение суда (т. 2 л.д. 180-185).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 г. N 383. Земельные участки с кадастровыми номерами N и N, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости 30.05.2019 г., не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением N 383.
В данном случае для определения кадастровой стоимости земельных участков применялся Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменений их кадастровой стоимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 224.09.2018 г. N 514. Земельные участки, в отношении которых заявлены требования, образованы путем перераспределения 8 земельных участков.
В соответствии с Постановлением Правительства Ленинградской области N 383 наименьшее значение УПКС преобразуемых земельных участков соответствующего вида разрешенного использования определено в размере 750,83 руб./кв.м.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 4.260.209,42 руб., исходя из площади - 5674 кв.м. и УПКС - 750,83 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 6.268.679,67 руб., исходя из площади - 8349 кв.м. и УПКС - 750,83 руб./кв.м.
Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 30.05.2019 г.
ООО "ЛЕНД" подано заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении на основании Приказа Росреестра от 25.10.2012 г. N П/463 (заявление от 28.10.2019 г. N 19232) об установлении рыночной стоимости указанных земельных участков равной их рыночной стоимости, что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (т. 1 л.д. 208-211).
Представитель административного истца ООО "ЛЕНД" Пермякова Т.Е. поддержала требования административного иска и приведенные в нем доводы.
Явившаяся в суд представитель Правительства Ленинградской области Савченко О.А. и представитель администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области Цивилько Л.В. оставили вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, полагали стоимость участков, определенную представленными отчетами об оценке, заниженной, указали на обоснованность и достоверность заключения судебной экспертизы.
Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области о слушании дела надлежащим образом извещены (л.д. 221, 225, 226, т.2), представителей для участия в судебном заседании не направили.
По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.
Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса российской Федерации).
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельных участков:
- с кадастровым номером N, площадью 5674+/- 53 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район;
- с кадастровым номером N, площадью 8349+/- 64 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район. Административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию - 28.10.2019 г., в суд - 21.11.2019 г., т.е. в пределах установленного пятилетнего срока.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 30.05.2019 г. в размере 4.260.209,42 руб. (т. 2 л.д. 10). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 30.05.2019 г. в размере 6.268.679,67 руб. (т. 2 л.д. 11).
Административным истцом в обоснование требований при подаче иска представлен отчет об оценке N 0148.Н.19, составленный оценщиком ООО <данные изъяты> П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в отношении которого заявлены требования, на 30.05.2019 г. составляет 2.120.000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в отношении которого также предъявлены требования административным истцом, составляет на 30.05.2019 г. 2.800.000 руб. (т.1, л.д. 29-148). При расчете стоимости сравнительным подходом оценщиком использованы сведения о 6 объектах-аналогах, с применением метода процентных корректировок при определении стоимости объектов.
По мнению Правительства Ленинградской области и заинтересованного лица по делу, использование подобранных оценщиком аналогов некорректно, в том числе, с учетом разницы в характеристиках.
По ходатайству представителя администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области на основании ст. 77, 78 КАС РФ определением суда от 27.01.2020 г. назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 30.05.2019 г.
Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО <данные изъяты> Ш.
Согласно заключению эксперта Ш. от 16.03.2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, по состоянию на 30.05.2019 г. составляет 3.981.000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, определена экспертом по состоянию на 30.05.2019 г. равной 6.037.000 руб.
Расчет стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N был произведен экспертом в соответствии со сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж, в сравнении с 15 объектами-аналогами, расположенными в непосредственной близости от объектов исследования. Исследуемые объекты оценивались исходя из права собственности без обременений; применена корректировка на торг, качественные корректировки.
Судом исследованы полученные доказательства по правилам 82,84 КАС РФ, в судебном заседании допрошен эксперт, подтвердивший обоснованность экспертного заключения.
На доводы административного истца, настаивавшего на ошибочности экспертного заключения, эксперт пояснил, что расчет рыночной стоимости земельных участков произведен на основе наиболее эффективного варианта использования, в соответствии с Федеральным стандартом оценки N 7; оба оцениваемых участка не застроены, на одном из них (с кадастровым номером N) имеется трансформаторная подстанция (КТП), однако площадь, занимаемая КТП, незначительна, ориентировочно 5-10 кв.м, что не оказывает существенного влияния на функциональные возможности его использования. Допущенная техническая ошибка в описании корректировок на торг, на конфигурацию, форму и рельеф, вызванная компьютерным сбоем при сохранении файла, не влияет на итоговые верные результаты, т.к. в расчетах использованы корректные значения параметров. Расчет корректировки на площадь объекта выполнен с помощью функции зависимости цены от площади земельного участка под ИЖС в Санкт-Петербурге, использование данной функции зависимости обусловлено тем, что оцениваемые земельные участки относятся к первому поясу Санкт-Петербургской городской агломерации (первый пояс поселений-спутников, к нему относятся территории Ленинградской области, граничащие с Петербургом, в т.ч. Всеволожск). По мере удаления земельных участков от ядра агломерации наблюдается большая эластичность цены от площади участка, в зависимости от данного фактора величина коэффициента торможения в расчетах была принята как среднее значение между средним арифметическим и максимальным значением - 0.189. Расчет корректировки на торг определен в соответствии с таблицей 12 (стр. 75 заключения). Оцениваемые земельные участки по своей конфигурации, расположению и топологии можно использовать для застройки дачными домами, возможно их размежевание на участки меньшей площади, коммерческая привлекательность участков средняя, величина поправки на уторгование принята на среднем уровне, равном для земель сельхозназначения под ДНП,СНТ (0,85+0,94): 2 = 0,895, что с учетом математического округления составит 0,90 (10%). В отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1047005:5848 применена корректировка на конфигурацию, форму и рельеф, учитывая наличие перепада высот и многолетние деревья на участке ( исследования на стр. 43, 47,75, 96, 140 заключения).
При оценке представленных административным истцом отчетов о стоимости объектов суд учитывает, что при проведении оценки земельных участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки.
Суд приходит к выводу о достоверности полученного заключения судебной экспертизы, оценивая которое суд отмечает, что оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами ( л.д. 138 -151, т.3).
Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное изложение проведенного исследования, обоснование сделанных выводов и не содержит противоречий.
Оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ для удовлетворения ходатайства административного истца о назначении повторной экспертизы судом не усматривается.
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и признается судом достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости названных выше объектов недвижимости, исходя из которого суд полагает возможным удовлетворить административный иск.
Датой подачи заявления ООО "ЛЕНД" о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка следует считать обращение в Комиссию, т.е. 28.10.2019 года ( л.д. 26,27, т.1).
Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЛЕНД" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5674+/- 53 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в размере его рыночной стоимости, равном 3.981.000 рублей (три миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча рублей), по состоянию на 30 мая 2019 г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8349+/- 64 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в размере его рыночной стоимости, равном 6.037.000 рублей (шесть миллионов тридцать семь тысяч рублей), по состоянию на 30 мая 2019 г.
Датой подачи заявления ООО "ЛЕНД" о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 28 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Н.М. Григорьева
Решение в окончательной форме изготовлено 20 июля 2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
