Решение Нижегородского областного суда от 13 ноября 2017 года №3а-360/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 ноября 2017 года Дело N 3а-360/2017
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,
с участием представителя административного истца Акционерного общества "Сормович" - Аникина В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Сормович" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Сормович" (далее также - АО "Сормович", Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в общей долевой собственности Общества земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 9071 +/- 33 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, просило установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости в размере 9 533 621 (девять миллионов пятьсот тридцать три тысячи шестьсот двадцать один) рубль по состоянию на 01.11.2013 г.
Право Общества на 7925/9071 доли общей долевой собственности подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N N от 09.08.2017 г., а также свидетельством о государственной регистрации права N N от 14.03.2016 г.
Кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, составляет 18 659 319 рубля. Данная стоимость утверждена Постановлением Правительства Нижегородской области от 01.12.2014 г. N 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенны пунктов Нижегородской области".
Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетом об оценке N N от 27.06.2017 г., выполненным ООО ЮК "Сенат", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 9 533 621 рублей. На отчет получено положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Международная Палата Оценщиков" N от 30.06.2017 г.
Административный истец 10.08.2017 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии от 30.08.2017 г. N заявление Общества было отклонено.
Ссылаясь на положения ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст.ст.24.18, 24.19, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец указывает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, таким образом, права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного нежилого здания.
Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" от 10 декабря 2014 года N 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 г.
Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 N 39 (т.1, л.д.204-211).
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Администрация города Нижнего Новгорода отзыв на административное исковое заявление АО "Сормович" не представили.
ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 и ФИО13, как сособственники спорного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, привлечены судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц. Согласно представленным объяснениям, указанные лица согласны с административным исковым заявлением (т.1, л.д.181-192).
В судебном заседании представитель АО "Сормович" - Аникин В.В. просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации города Нижнего Новгорода не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя АО "Сормович" - Аникина В.В., обсудив доводы административного искового заявления, позиции административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с указанной нормой, юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 N 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
Из материалов дела следует, что АО "Сормович" обладает на праве общей долевой собственности земельным участком с кадастровым номером N, общей площадь 9071 +/- 33 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственную базу, расположенным по адресу: <адрес>.
Доля в праве - 7925/9071, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N N от 10.08.2017 г. (т.1, л.д.26); выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N N от 09.08.2017 г., а также свидетельством о государственной регистрации права N N от 14.03.2016 г. (т.1,л.д.17-27).
Следовательно, АО "Сормович", права и обязанности которого как плательщика земельного налога затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по земельному налогу на принадлежащий ему на праве общей долевой собственности земельный участок, является в силу положений ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером N включен в перечень земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, утверждены Постановлением N 863.
В соответствии с Приложением N 1 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет 18 659 319 рублей (п.<данные изъяты> раздела "<адрес>" - т.1,л.д.209).
Материалами дела подтверждается, что АО "Сормович" 10.08.2017 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, по состоянию на 01 ноября 2013 года, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением комиссии от 14 сентября 2016 года N N было отклонено (т.1,л.д.119-121).
Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Как следует из представленной информации ФГБУ "ФКП Росреестра", земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 9071 +/- 33 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, внесен в Единый государственный реестр недвижимости как ранее учтенный объект недвижимости 10.11.2000 г. Данный земельный участок относится к категории земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под производственную базу".
Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 г. В соответствии с видом разрешенного использования - "под производственную базу", согласно Приложению N 5 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. N 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области", отнесен к 9 группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", при этом удельный показатель составил 2057,03 рубля за кв.м. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена Приложением N 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. N 863 в размере 18 659 319,13 рублей.
Иных изменений качественных и количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка по настоящее время, не вносилось.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером N, расположенным по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу.
Сособственники:
1) ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 36/9071), запись регистрации - N от 14.03.2016 г.;
2) ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 295/9071), запись регистрации - N от 27.12.2010 г.;
3) ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 295/9071), запись регистрации - N от 27.12.2010 г.; (доля в праве - 46/9071), запись регистрации - N от 28.08.2017 г.;
4) ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 59/9071), запись регистрации - N от 16.05.2011 г.;
5) ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 20/9071), запись регистрации - N от ДД.ММ.ГГГГ; (доля в праве - 77/9071), запись регистрации - N от 23.06.2011 г.;
6) ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 30/9071), запись регистрации - N от 10.06.2011 г.;
7) ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 32/9071), запись регистрации - N от 08.07.2011 г.;
8) ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 62/9071), запись регистрации - N от 10.02.2012 г.;
9) ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 23/9071), запись регистрации - N от 12.08.2014 г.; (доля в праве - 24/9071), запись регистрации - N от 21.09.2017 г.
10) ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 42/9071), запись регистрации - N от 11.09.2014 г.;
11) ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 30/9071), запись регистрации - N от 30.12.2014 г.;
12) ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 145/9071), запись регистрации - N от 30.12.2014 г.;
13) ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 46/9071), запись регистрации - N от 28.08.2017 г.;
14) ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 24/9071), запись регистрации - N от 11.09.2017 г.
Указанная информация подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N от 28.09.2017 г. (т.1, л.д.154-175).
Таким образом, в государственный кадастр недвижимости сведения о вышеуказанном земельном участке были внесены до 01.11.2013 г., т.е. являются ранее учтенными. Следовательно, оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не имеется.
Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость, является 01 ноября 2013 года.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, АО "Сормович" представило в суд отчет об оценке N N от 27.06.2017 г., выполненный оценщиком ООО ЮК "Сенат" ФИО18, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 9 533 621 рублей (т.1, л.д.30-107), а также положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Международная Палата Оценщиков"N от 30.06.2017 г., из которого следует, что экспертируемый отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 153-ФЗ от 29.07.1998 г., а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческого партнерства "ФИО1".
Проведенные Экспертом проверка полноты и достоверности проведенных расчетов при определении стоимости объекта оценки не выявили некорректности и ошибочности. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком методам и подходам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет.
Расчет стоимости объекта оценки, проведенный Экспертом на основании данных, имеющихся в отчете, примененных Оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную Оценщиком в отчете (т.1, л.д.109-118).
Судом установлено, что представленный Обществом отчет об оценке N от 27.06.2017 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 08.06.2015 г. N145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющимся членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Международная Палата Оценщиков", имеющим соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подхода, а также от иных методов в рамках сравнительного подхода суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка(земельные участки под индустриальную застройку), сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из отчета N N от 27.06.2017 г., оценщиком для сравнения было отобрано 3 объекта-аналога. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, экспертом применены корректировки: на имущественные права; на торг, на размер земельного участка - на основании Справочника оценщика недвижимости "Таблицы. Графики. Гистограммы" из раздела "Корректирующие коэффициенты для земельных участков", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2012 г.; на дату продажи (динамика цен) - по данным интернет-сайта "Росриэлт" http://www.rosrealt.ru/cena/146; на инженерно-коммуникационные системы - по данным, опубликованным на сайте http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm, а также на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для земельных участков", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, т.3, Нижний Новгород, 2014 г. (стр.74-82 Отчета).
Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода представлен в таблице 21 на стр.89-90 Отчета (т.1, л.д.74-75).
Согласование скорректированных цен, расчет стоимости объекта оценки приведено в таблице 23 на стр.92 Отчета. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки изложено на стр.92 (т.1, л.д.75 оборот).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010149:7, общей площадью 9071 +/- 33 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 9 533 621 (девять миллионов пятьсот тридцать три тысячи шестьсот двадцать один) рублей.
По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Согласно положительному экспертному заключению N N от 30.06.2017 г. в Отчете N от 27.06.2017 г. расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода реализован методом сравнения продаж. При реализации данного метода выбрана единица сравнения и обоснованы элементы сравнения. Подобраны аналоги для объекта оценки. К выбору аналогов замечаний нет. В стоимость аналогов внесена и обоснована корректировка на торг. Замечаний к внесению и обоснованию корректировок нет. Итоговая величина стоимости в рамках сравнительного подхода рассчитана исходя из скорректированных значений стоимостей аналогов и весовых коэффициентов.
Методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению метода и произведенным расчетам нет.
Расчет стоимости объекта оценки, проведенный Оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным Оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный Экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных Оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную Оценщиком в отчете об оценке (т.1, л.д.117-118).
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке N N от 27.06.2017 г., а также положительному экспертному заключению N от 30.06.2017 г., соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО ЮК "Сенат" ФИО18 N от 27.06.2017 г. и положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Международная Палата Оценщиков" N от 30.06.2017 г. отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010149:7 по состоянию на юридически значимую дату - на 01 ноября 2013 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования АО "Сормович" об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в заявленном размере подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 30.08.2017 г. N заявление АО "Сормович" об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость земельного участка была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, нарушений предусмотренных ими требований не установлено.
Согласно ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков.
Данная информация в полном объеме содержится в разделе 1.3.3 "Сведения об оценщиках и специалистах, участвующих в выполнении данной оценки" (стр.8 Отчета - т.1, л.д.33 оборот).
Согласно ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете должны быть указаны сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В разделе 1.3.1 Отчета приведены исчерпывающие сведения, с приведением всех необходимых реквизитов о юридическим лице, с которым оценщик заключил трудовой договор (стр.7-8 Отчета, т.1, л.д.33-33 оборот).
В таблицах 19, 21 (стр.85, 89 Отчета - т.1, л.д.72, 74) допущена техническая ошибка в описании местоположения аналога.
Оценщиком была допущена техническая ошибка, которая не влияет на итоговую рыночную стоимость земельного участка. Наличие незначительных недостатков редакционно-технического характера (менее десяти процентов печатного объема текста) не умаляет достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения и не является основанием для признания итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки не достоверной или не рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
По мнению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, отказ оценщика от введения корректировки на местоположение относительно крупных автомагистралей приводит к искажению результата расчета.
Согласно пояснениям, приведенным в каждом из "Справочников оценщика недвижимости" (авт. Лейфер, Нижний Новгород), начиная с 2011 г. (стр.184), объектам, расположенным в промзоне, как правило, не свойственно само понятие "красная линия" - место, характеризующееся высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Большое значение имеет транспортная доступность.
Все объекты сравнения, как и объект оценки, находятся в идентичных условиях по месту расположения. В связи с тем, что объект оценки и объекты-аналоги находятся в непосредственной близости крупных городских автомагистралей, корректировка на транспортную доступность равна 1,00.
Объект оценки расположен вдоль дороги минимальной значимости, в незначительном удалении от крупной городской автомагистрали. Как видно на карте Дубль2Гис <адрес>, у объекта оценки есть выход на крупные автодороги - <адрес> проспект.
В тексте объявлений объектов-аналогов отсутствует информация о расположении земельных участков относительно автомагистралей. В силу того, что местоположение является одним из главных ценообразующих факторов, Оценщик исходил из того, что потенциальный продавец обязательно указал бы факт расположения вблизи крупных транспортных магистралей. В связи с тем, что Оценщик исходил из предположения, что объекты-аналоги расположены вдоль дороги минимальной значимости, в незначительном удалении от крупных автодорог, поскольку иное не указано в объявлениях.
Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований АО "Сормович" доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. N 863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 г. N 39, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в общей долевой собственности у АО "Сормович" земельного участка, его рыночной стоимости по правилам ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ст.66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
По материалам дела, АО "Сормович" обращалось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области до обращения в суд, 10 августа 2017 года.
С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Сормович" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 9071 +/- 33 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 9 533 621 (девять миллионов пятьсот тридцать три тысячи шестьсот двадцать один) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.
Датой подачи заявления Акционерного общества "Сормович" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 10 августа 2017 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья областного суда Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2017 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка