Дата принятия: 04 июня 2020г.
Номер документа: 3а-359/2019, 3а-57/2020
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2020 года Дело N 3а-57/2020
Рязанский областной суд в составе:
судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Торгово-Производственная фирма "Рязаньоблпродторг" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО Торгово-Производственная фирма "Рязаньоблпродторг" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно выписке из ЕГРН от 28.03.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 36 705 678, 36 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, которая в соответствии с отчетом <скрыто> составляет 9 108 000 рублей.
По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 9 108 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В процессе производства ООО Торгово-Производственная фирма "Рязаньоблпродторг" исковые требования уточнило. С учетом уточнений, административный истец просил установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 21 880 338 рублей согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, их представители не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом. От Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и директора ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" поступили заявления об отложении дела в связи с необходимостью представления в материалы дела дополнительных доказательств и письменных пояснений по судебной экспертизе, указав, что возможности для ознакомления административного ответчика с заключением дополнительной судебной экспертизы от 27.02.2020 года и представления суду своей правовой позиции не имелось, так как личный прием граждан и доступ лиц в здание Рязанского областного суда ограничен.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие, поскольку доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание лица, участвующие в деле, не представили.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения судебного эксперта ФИО6 суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что ООО Торгово-Производственная фирма "Рязаньоблпродторг" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.03.2019 года.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года в размере 36 705 678, 36 рублей.
Согласно отчету <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 9 108 000 рублей.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Из заключения судебной экспертизы N проведенной <скрыто> следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 10 194 413 рублей.
В связи с неполнотой проведенной по делу судебной экспертизы определением суда по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено тому же экспертному учреждению.
Заключением дополнительной судебной экспертизы N от 27.02.2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года установлена в размере 21 880 338 рублей.
В судебном заседании судебный эксперт ФИО6 заключение дополнительной судебной экспертизы поддержала. Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года N 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж). Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, с возможностью использования под общественно-деловую застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектов оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы и объяснений судебного эксперта ФИО6 в суде следует, что им был проведен анализ возможности или невозможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Объект оценки ею рассмотрен как имеющий возможность подключения ко всем коммуникациям, в том числе электроснабжению, водоснабжению, водоотведению и канализации, поскольку эти коммуникации подведены к расположенному на нем зданию. Изучив официальные данные, размещенные на официальном сайте администрации г.Рязани в части развитости инженерных инфраструктур г.Рязани, исходя из расположения объектов-аналогов им сделан вывод о невозможности их подключения к коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение), в связи с чем при расчете применены соответствующие корректирующие коэффициенты.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) NN 1, 2, 3 экспертом проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка. Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.
Эксперт ФИО6 в судебном заседании подтвердила, что ею был отобран в качестве объекта-аналога N 1 земельный участок по адресу: г<скрыто> расположенный в градостроительной зоне П3 (зона коммунально-складских организаций), в качестве объектов-аналогов N 2 и N 3 ею отобраны земельные участки, расположенные соответственно по адресам: <скрыто> Объект оценки расположен в градостроительной зоне П3 (зона коммунально-складских организаций).
Согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы N 897-1 от 11.12.2008 года, градостроительные зоны П1 (зона предприятий I, II, III класса) и П3 (зона коммунально-складских организаций) относятся к одной градостроительной зоне П (производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры), и имеют сходные виды разрешенного использования.
Судебный эксперт подтвердил в суде, что объекты-аналоги N N 1, 2 и 3 сопоставимы с объектом оценки, расположенным в зоне П 3 и имеющим разрешенное использование: сооружения для хранения транспортных средств, виды разрешенного использования объектов-аналогов позволяют изменить их на тот же вид разрешенного использования, который имеет оцениваемый объект. Указанные обстоятельства согласно пп. "е" п. 22 ФСО N 7 позволяют оценщику при проведении расчетов, учитывая территориальное зонирование, отнести объект оценки и объекты-аналоги к одному и тому же сегменту рынка и при сравнении не применять корректирующих коэффициентов на вид разрешенного использования.
Доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельного участка истца заключением дополнительной судебной экспертизы, сторонами не приведено.
Представленный истцом отчет <скрыто> рецензия на заключение судебного эксперта ФИО6 специалиста ФИО11 представленная Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, противоречат выводам дополнительной судебной экспертизы и не могут быть приняты судом в качестве достоверных доказательств.
Заключение дополнительной судебной экспертизы N от 27.02.2020 года, проведенной <скрыто> соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Учитывая изложенное, суд признает заключение дополнительной судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года в размере 21 880 338 рублей достоверным.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением <скрыто>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Торгово-Производственная фирма "Рязаньоблпродторг" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 21 880 338 рублей.
Датой подачи заявления считать 28 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
