Дата принятия: 20 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-359/2019, 3а-42/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 20 февраля 2020 года Дело N 3а-42/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 20 февраля 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "БТК девелопмент" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Представитель АО "БТК девелопмент" обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении земельного участка, площадью <...> кв.м., кадастровый N..., расположенного по адресу:Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 85 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N... от <дата> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года, выполненный ООО "Центр оценки "Петербургская Недвижимость".
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представители административного истца в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали.
Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу и СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки", в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью <...> кв.м., кадастровый N..., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 121 399 275,67 рублей по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 года N 130.
В соответствии с отчетом N... от <дата> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года, выполненным ООО "Центр оценки "Петербургская Недвижимость" по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 85 000 000 рублей по состоянию на <дата>.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчетов.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N... от <дата> отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью сопоставимой и достаточной.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года установлена экспертом в размере 116 400 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представители административного истца о проведении повторной или дополнительной экспертизы ходатайств не заявляли, указывают, что экспертное заключение противоречиво, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует руководствоваться отчетом об определении рыночной стоимости данного объекта.
Согласно ч.ч.1,2 ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу. Основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.
Суд не находит оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы, поскольку заключение экспертизы является ясным, полным, обоснованным и не имеющим противоречий.
Так, представители административного истца ссылаются на то, что в расчете стоимости земельного участка (таблица 2.68 на стр.156 экспертного заключения) сумма операционных расходов - <...> руб.\ кв.м. в год не подтверждена, противоречит данным отчета об оценке.
Данный довод противоречит заключению судебной экспертизы и объяснениям эксперта. Процесс установления данной величины и ее обоснование приведены на страницах 142-144 экспертного заключения, величина суммы операционных расходов определена экспертом на основании рыночных данных. Величина остальных операционных расходов определена по рыночным данным, представленным в справочнике оценщика СРД N 21, 2017 (ноябрь 2017, под редакцией Е.Е.Яскевича). При этом, используемая экспертом величина операционных расходов находится в диапазоне величин операционных расходов, которые были использованы в расчетах, содержащихся в отчете об оценке. Эксперт также пояснил, что в справке о размере эксплуатационных расходов, которую использовал оценщик (стр.147 отчета) не в полной мере понятна структура представленных расходов (например: что входит в статью на содержание объекта и коммунальные расходы - учитывались только расходы собственника или в расходах также учитываются платежи арендаторов).
Таким образом, экспертное заключение является обоснованным и непротиворечивым.
При этом, как следует из экспертного заключения отчет об оценке содержит ряд ошибок и противоречий, которые влияют на достоверность конечного результата, анализ содержания отчета позволил выявить ряд недостатков, которые эксперт считает существенными, влияющими на достоверность полученного оценщиком результата.
Так, в рамках сравнительного подхода оценщиком некорректно позиционировал объект капитального строительства, расположенный на оцениваемом земельном участке, определив его как здание административно-торгового комплекса. Фактически здание используется как торговый центр. Следствием данного обстоятельства явился подбор оценщиком несопоставимых по функциональному назначению объектов-аналогов. Сопоставимым объектом-аналогом является лишь один из семи объектов, представленных оценщиком.
В рамках доходного подхода, при расчете затрат на строительство не обоснован класс качества объекта. Кроме того, оценщик при расчете затрат на строительство с использованием выбранного объекта-аналога не учел наличие на объекте подвала, стоимость строительства которого значительно дешевле. Также оценщиком не учтена площадь подвальных помещений, как приносящих доход от аренды.
При применении оценщиком коэффициентов на изменение цен после издания Справочника КО-ИНВЕСТ-2016, ошибочно применено два коэффициента - применение регионального коэффициента не требуется.
При расчете затрат потенциального валового дохода оценщиком не проанализированы и не учтены в расчетах арендные ставки характерные для торговых центров, расположенных в центральных районах города. В нарушение п.п. "б" и "в" п.11 ФСО N 7 использованы данные по арендной ставке в торговых центрах "в среднем по городу".
Указанные выводы эксперта основаны на приведенных им показателях и доводах. При этом данные выводы эксперта представителями административного истца не оспорены, доводов о их необоснованности не приведено.
Учитывая заключение судебной экспертизы, отсутствие доводов представителей административного истца о необоснованности судебной экспертизы в части вывода о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом об оценке.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, площадью <...> кв.м., кадастровый N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, равную рыночной стоимости в размере 116 400 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Датой обращения АО "БТК девелопмент" с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 19.11.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
