Решение Ростовского областного суда от 25 ноября 2019 года №3а-358/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2019 года Дело N 3а-358/2019
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Виннике А.Д.,
с участием
представителя административного истца Босенко Р.В.,
представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Артеменко А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО "Фабрика химчистки "Чайка" об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Фабрика химчистки "Чайка" (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящихся в его собственности объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., и нежилого здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Общество просит суд установить кадастровую стоимость указанных зданий равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в суммах, определенных по итогам судебной оценочной экспертизы - 4 918 313,10 рублей и 4 841 265,22 рублей соответственно.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области и Администрация Красносулинского городского поселения.
В судебном заседании представитель административного истца Босенко Р.В. поддержал требования.
Представитель Правительства Ростовской области Артеменко А.Ю. не возражала против установления кадастровой стоимости в размере, определенном по итогам судебной оценочной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Отзывы, возражения, ходатайства не представили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Юридические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
В соответствии с положениями статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.
Из пунктов 1, 7, 13 статьи 378.2 НК РФ следует, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении определенных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в том числе в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
В текущем году перечень, предусмотренный статьей 378.2 НК РФ, соответствующим органом исполнительной власти не утвержден, до его утверждения налог исчисляется для организаций, владеющих названным имуществом, из среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Вместе с тем, необходимо учитывать, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, введенные в действие с 1 января 2018 года, рассчитаны на применение в течение нескольких лет и до утверждения очередных результатов кадастровой оценки не исключено принятие в области перечня, в который могут быть включены объекты, принадлежащие Обществу, что затронет права последнего при исчислении налога на имущество организации.
Кроме того, действующее законодательство не исключает возможности применения кадастровой стоимости нежилых зданий и в иных правоотношения, не связанных с начислением упомянутого налога, например, при исчислении государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров, подлежащих оценке (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.25 НК РФ, статья 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), при замене предмета ипотеки (статьи 3, 5 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах") и в иных случаях.
Изложенное свидетельствует о наличии у организации - собственника объектов недвижимости основанной на правовых актах заинтересованности в пересмотре кадастровой стоимости зданий, дающей ему право на обращение в суд с соответствующим требованием.
Судом установлено, что ООО "Фабрика химчистки "Чайка" является собственником объектов недвижимости:
нежилого здания банно-прачечного комбината с кадастровым номером ... площадью 857,9 кв.м, расположенного по адресу: ...
нежилого здания химчистки с кадастровым номером ... площадью 701,9 кв.м, расположенного по адресу: ...
Кадастровая стоимость зданий, подлежащая применению с 1 января 2018 года, утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 по состоянию на 1 января 2016 года: здания с кадастровым номером ... в сумме 9 730 430,49 рублей, здания с кадастровым номером ... - 8 961 831,12 рублей.
С заявлениями о пересмотре данной кадастровой стоимости названных объектов Общество 24 декабря 2018 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области.
Решениями Комиссии от 22 января 2019 года заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости зданий на основании установления их рыночной стоимости по отчетам об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчетов требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке от 3 декабря 2018 года N 120/2018 и от 21 декабря 2018 года N 122/2018, составленные оценщиком ООО "Полиэксперт" ... По выводам оценщика на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... составляла 4 313 094,01 рублей, здания с кадастровым номером ... - 3 596 679,48 рублей.
С целью проверки сведений о рыночной стоимости нежилого здания судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 24 октября 2019 года N 0563/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО СЭО "Ростовский центр судебных экспертиз" ..., на 1 января 2016 года рыночная стоимость объектов с учетом их индивидуальных особенностей и технического состояния составляла: нежилого здания с кадастровым номером ... - 4 918 313,10 рублей, здания с кадастровым номером ... - 4 841 265,22 рублей.
Возражения, замечания на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступали.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости зданий, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости. Отказ от использования сравнительного и доходного подходов мотивирован экспертом с учетом ситуации на рынке на дату оценки, недостаточности предложений о продаже, сдаче в аренду сопоставимых объектов, индивидуальных характеристик объектов. Расчет рыночной стоимости нежилых зданий произведен экспертом на основе затратного подхода (методом замещения). Выводы сделаны экспертом с учетом федеральных стандартов оценки. Использованная в заключении эксперта информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости нежилых зданий, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 24 декабря 2018 года (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик зданий. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков при утверждении результатов государственной кадастровой оценки или внесении сведений о кадастровой стоимости в реестр недвижимости судом не устанавливалось.
Разница между кадастровой и устанавливаемой рыночной стоимостью является незначительной, составляет 46% и 49%, что в рассматриваемом случае само по себе не дает достаточных оснований для суждения о наличии явных методологических или иных ошибок при утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Рыночная стоимость, определенная в заключении судебной экспертизы и признанная судом экономически обоснованной, как и право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, Правительством Ростовской области не оспаривались. Первичные возражения Правительства области относительно обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.
ООО СЭО "Ростовский центр судебных экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 51 128,10 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 857,9 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 4 918 313,10 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 701,9 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 4 841 265,22 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий считать 24 декабря 2018 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "Фабрика химчистки "Чайка" в пользу ООО "СЭО "Ростовский центр судебных экспертиз" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 51 128,10 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 25 ноября 2019 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка