Дата принятия: 20 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-358/2019, 3а-41/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 20 февраля 2020 года Дело N 3а-41/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 20 февраля 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "БТК девелопмент" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Представитель АО "БТК девелопмент" обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении <...>, назначение: <...> <...>.м., кадастровый N..., расположенного по адресу:Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 530 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N... от <дата> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года, выполненный ООО "Центр оценки "Петербургская Недвижимость".
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представители административного истца в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали.
Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу и СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки", в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит <...> кадастровый N..., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 603 336 390,69 рублей по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 года N 130.
В соответствии с отчетом N... от <дата> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года, выполненным ООО "Центр оценки "Петербургская Недвижимость" по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 530 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N... от <дата> отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года установлена экспертом в размере 598 000 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представитель административного истца о проведении повторной или дополнительной экспертизы ходатайств не заявил, также не заявил доводов о противоречивости и необоснованности судебной экспертизы, однако указал, что рыночная стоимость может быть установлена на основании представленного им отчета, поскольку эксперт указал на соответствие отчета формальным требованиям.
Согласно ч.ч.1,2 ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу. Основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.
Суд не находит оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы, поскольку заключение экспертизы является ясным, полным, обоснованным и не имеющим противоречий.
Суд находит доводы представителя административного истца об отсутствии у эксперта замечаний к отчету, противоречащими заключению судебной экспертизы.
Действительно, согласно заключению судебной экспертизы с точки зрения соответствия отчета формальным требованиям законодательства отчет не имеет серьезных недостатков (стр. 22 экспертного заключения). Однако далее эксперт указывает, что отчет содержит ряд ошибок и противоречий, которые влияют на достоверность конечного результата, анализ содержания отчета позволил выявить ряд недостатков, которые эксперт считает существенными, влияющими на достоверность полученного оценщиком результата (стр.23 экспертного заключения).
Так, в рамках сравнительного подхода оценщиком были подобраны объекты-аналоги не в полной мере сопоставимые с объектом оценки, несколько объектов-аналогов имеют уровень ниже объекта оценки. Кроме того, два из объектов-аналогов были реализованы по причине вынужденной продажи (не типичные условия рынка).
В рамках затратного подхода оценщиком не учтено, что объект оценки оснащен подвалом и встроенным паркингом. Использованный показатель стоимости применен к общему объему здания, необходимые соответствующие корректировки не проведены. Определенный оценщиком общий износ является неподтвержденным и необоснованным.
В рамках доходного подхода оценщиком использованы необоснованные: величина арендной ставки (заниженная); больший коэффициент капитализации (стр.23-28 экспертного заключения).
Указанные выводы эксперта основаны на приведенных им показателях и доводах. При этом данные выводы эксперта представителями административного истца не оспорены, доводов о их необоснованности не приведено.
Учитывая заключение судебной экспертизы, отсутствие доводов представителей административного истца о необоснованности судебной экспертизы в части вывода о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом об оценке.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - <...>, назначение: <...>, кадастровый N..., расположенного по адресу:Санкт-Петербург, <адрес> равную рыночной стоимости в размере 598 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Датой обращения АО "БТК девелопмент" с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 19.11.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
