Решение Ленинградского областного суда от 16 января 2020 года №3а-358/2019, 3а-35/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 января 2020 года Дело N 3а-35/2020
Санкт-Петербург 16 января 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Потеминой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "ЛАСП" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании внести сведения,
установил:
ЗАО "ЛАСП" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> в размере равном его рыночной стоимости, указав, что является арендатором вышеуказанного объекта недвижимости и размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца, поскольку влечет неверное определение его налоговых обязательств и размера арендной платы.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что в расчетах кадастровой стоимости применен УПКС, соответствующий целевому назначению и виду разрешенного использования спорного земельного участка. Административный истец, являясь арендатором земельного участка, в силу положений ст. 388 Налогового кодекса РФ, плательщиком земельного налога не является. Из содержания договора аренды земельного участка также не следует исчисление арендных платежей из кадастровой стоимости. Обращено внимание, что объекты-аналоги N N4, 5 значительно отличаются от объекта оценки по площади. В отношении объектов-аналогов NN 1, 5 в объявлении отсутствуют данные о наличии коммуникаций. Вместе с тем, корректировка по данному фактору не производилась. Расчет коэффициента торможения по площади определен методом парных продаж, в соответствии с которым выбранные объекты не должны иметь существенных отличий по элементам сравнения, кроме одного. Вместе с тем, из объявлений о продаже объектов следует отличие по ценообразующему фактору "обеспечение коммуникациями", в отношении объекта-аналога N1 указано на наличие ж/д.
В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером 47:07:0120001:14 вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Дата определения кадастровой стоимости 01.07.2007. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет.
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованного лица администрации муниципального образования Лесколовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Евграфов Ю.А. поддержал заявленные требования. Заявленные требования просил удовлетворить. Указал, что права административного истца нарушаются тем, что размер выкупной стоимости земельного участка зависит от размера кадастровой стоимости.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. поскольку после допроса свидетеля замечания к отчету устранены. В части требований о внесении изменений в ЕГРН просила отказать.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 29.03.2018 между администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области и ЗАО "ЛАСП" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 19500 кв.м., категория "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для обслуживания производственной базы", на котором находятся три объекта недвижимости, принадлежащие ЗАО "ЛАСП" на праве собственности.
Из выписки из ЕГРН от 29.05.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости - 29.12.2007. Дата определения кадастровой стоимости отсутствует.
12.03.2019 заявление ЗАО "ЛАСП" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N к рассмотрению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не принято.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 07.10.2019 N 35/08-О/2018-02 следует, что по состоянию на 01.01.2007 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет составлен ФИО6, членом НП СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков".
Будучи допрошенным в качестве свидетеля ФИО6 указал, что использовал в качестве аналогов объекты N4 и N5, так как имеется дефицит информации об объектах-аналогах. Кроме того, при оценке была проведена корректировка по площади. Различий по коммуникациям фактически не имеется. По поводу того, что в отношении объекта-аналога N1 указано на наличие ж/д пояснил, что железнодорожный тупик расположен вдоль, то есть рядом с земельным участков, а не непосредственного на земельном участке, следовательно, на стоимсть участка не влияет. По поводу отсутствия данных о наличии коммуникаций в отношении объектов-аналогов N N1, 5 указал, что проверить наличие либо отсутствие коммуникаций не представляется возможным. Тенденции в изменении цены в зависимости от наличия либо отсутствия коммуникаций оценщик не обнаружил.
В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках - Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Ленинградской области.
При исследовании отчета об оценке от 07.10.2019 N 35/08-О/2018-02, с учетом показаний оценщика, судом установлено, что оценщиком рыночная стоимость объектов оценки определялась сравнительным подходом, в рамках которого оценщик использовал метод сравнительного анализа сделок и предложений по аналогичным объектам.
Приведенное в отчете подробное описание объектов-аналогов подтверждает обоснованность их выбора. Проведены корректировки на дату предложения, площадь,
Отчет содержит описание объекта оценки, анализ внешних факторов и рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования.
С учетом вышеуказанных показателей оценщиком определена рыночная стоимость объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 07.10.2019 N 35/08-О/2018-02.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Требования административного истца о возложении на административных ответчиков обязанности внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости, удовлетворению не подлежат, так как в силу положений ст.24.20 Федерального закона N 135-ФЗ названная обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Следовательно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление закрытого акционерного общества "ЛАСП" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании внести сведения удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2007 года.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Датой подачи заявления ЗАО "ЛАСП" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 12 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 30 января 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка