Дата принятия: 02 марта 2020г.
Номер документа: 3а-358/2019, 3а-18/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2020 года Дело N 3а-18/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Рябинушка" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Рябинушка" (ООО ТК Рябинушка) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: наименование - нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, площадью 1 198, 1 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 34 359 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО ТК Рябинушка является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года составляет 34 359 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 г. N 1404-п, составляет по состоянию на 12.07.2012 года 75 239 386, 05 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Степанова Е.Ю. административный иск и ходатайство о восстановлении срока поддержала.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шатилович Т.В. в удовлетворении административного иска возражала в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо Департамент финансов Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Богатыреву М.А., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.В., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что ходатайство ООО ТК Рябинушка о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости и его административное исковое заявление подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04 января 2013 года.
С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки ООО ТК Рябинушка обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области 12 сентября 2019 года.
Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, административным истцом пропущен.
Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 8) пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд принимает во внимание, что оспариваемая в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости в качестве налоговой базы для целей исчисления налога на имущество организаций стала применяться с 2019 года. Указанный налог подлежит начислению и уплате в 2020 году за налоговый период 2019 год. Таким образом, обязанность по уплате налога на имущество организаций, размер которого определен на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, возникла у ООО ТК Рябинушка за пределами срока оспаривания кадастровой стоимости. При этом, сведения о кадастровой стоимости, полученные в результате очередной государственной кадастровой оценки, на дату обращения в Комиссию и на дату подачи настоящего административного иска в суд в Единый государственный реестр недвижимости не были внесены.
В связи с этим срок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости ООО ТК Рябинушка подлежит восстановлению.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 года N 23-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год.
В указанный Перечень под номером 360 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является ООО ТК Рябинушка на основании регистрационного удостоверения от 14 июля 1997 года N 27008, выданного МУ ПРТИ Рыбинского муниципального округа Ярославской области.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что ООО ТК Рябинушка является собственником нежилого помещения, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год, утвержденный приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 года N 23-н, суд приходит к выводу о том, что общество является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно права и законные интересы ООО ТК Рябинушка затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, общество имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 01 июля 2012 года. Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 12 июля 2012 года в размере 75 239 386, 05 рубля.
Административным истцом представлен Отчет ООО "Ярэксперт" об оценке рыночной стоимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года установлена в размере 34 359 000 рублей.
Из Отчета следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости определялась оценщиком доходным подходом методом прямой капитализации.
При этом, Отчет содержит обоснованный отказ от использования для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительного подхода.
Отчет содержит полной и подробный анализ рынка недвижимости в том сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект, оценщиком выявлены и проанализированы предложения о продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым по местоположению, назначению, площади и по типу объектов.
Отказ от применения сравнительного подхода при оценке обоснован отсутствием достаточной информации об аналогах, которые можно было бы использовать в расчетах для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Также не использовался данный подход по причине отсутствия достаточной информации для построения модели ценообразования подобного объекта расчетным путем, то есть для определения рыночной стоимости методом регрессивного анализа.
Суд находит данные выводы оценщика обоснованными, требования федеральных стандартов оценки при отказе от расчета рыночной стоимости сравнительным подходом не нарушены.
Кроме того, оценщиком в судебном заседании дан анализ тем объектам, которые, по мнению Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области могли быть использованы в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом.
Из пояснений оценщика, не опровергнутых заинтересованным лицом, следует, что объект по адресу: <адрес>, существенно отстоит от даты оценки; объект по адресу: город <адрес>, отличается от объекта оценки по типу объекта - является отдельно стоящим зданием.
Таким образом, Департамент указывает только на один объект, который мог быть использован в качестве аналога, что явно недостаточно для расчета рыночной стоимости сравнительных подходом.
Кроме того, из материалов дела следует, что полученная оценщиком по результатам оценки величина рыночной стоимости объекта недвижимости и стоимость приведенных Департаментом объектов, сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам с объектом оценки, не имеют существенных отличий.
Таким образом, доводы Департамента о недостоверности Отчета являются необоснованными.
Кроме того, их обоснованность опровергается заключением проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Богатыревой М.А.
В соответствии с экспертным заключением Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.
Как следует из экспертного заключения, экспертом не установлено нарушений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли бы на результат оценки.
В целях проверки достоверности установленной Отчетом величины рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом проведен анализ рынка недвижимости города Рыбинск Ярославской области в целом, а также в узком сегменте рынка продажи объектов сопоставимых с объектом оценки по местоположению, типу и площади. В результате данного анализа экспертом обнаружен только один подобный объект. В связи с этим, эксперт пришла к выводу о том, что его недостаточно для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом. Следовательно, отказ оценщика от расчета рыночной стоимости данным подходом является верным.
Вместе с тем, экспертом произведено сопоставление цены выявленного аналога с результатами оценки и установлено, что его цена не превышает величину рыночной стоимости, установленную исследуемым Отчетом, что указывает на достоверность его выводов.
Суд находит приведенные выводы эксперта обоснованными, а последовательность действий эксперта в рамках исследования полной, подробной и непротиворечивой.
В связи с этим, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что экспертное заключение не является достоверным, суд полагает безосновательными.
В возражениях Департамент необоснованно указывает, что экспертом установлено, что величина полученной в Отчете рыночной стоимости укладывается в диапазон стоимостных значений для сегмента рынка, в котором находится объект оценки, составляющий 70 %.
Указанное утверждение не основано на выводах эксперта. Как указывалось выше, экспертом произведено сопоставление полученной цены объекта оценки с выявленным аналогом, в том время как приведенный ценовой диапазон - от 23 556 рублей до 78 577 рублей за 1 кв.метр определен экспертом в отношении всего рынка недвижимости города Рыбинск.
Приведенные Департаментом сведения об иных аналогах, сопоставимых с объектом оценки и неучтенных экспертом в заключении, не опровергают обоснованности выводов эксперта, так как цена одного квадратного метра указанных объектов также соответствует полученным оценщиком результатам.
При таких обстоятельствах, с учетом выводов проведенной по делу экспертизы, суд полагает, что заявленные заинтересованным лицом возражения относительно достоверности выводов Отчета, не могут быть приняты судом как обоснованные.
Вместе с тем, при исследовании Отчета в иной его части судом установлено, что по результатам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиком получена величина рыночной стоимости в 40 544 000 рублей.
После этого, оценщиком произведено уменьшение данной цены на величину НДС и получена стоимость объекта в 34 359 000 рублей.
Суд полагает данные действия оценщика необоснованными и несоответствующими федеральным стандартам оценки, поскольку положения Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, регулирующие порядок определения рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом, не содержат положений, которые указывали бы на необходимость корректировки цен объектов - аналогов на величину НДС.
В связи с этим, суд полагает, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере 40 544 000 рублей - в соответствии с результатами расчета оценщика до уменьшения полученной величины на НДС.
На основании изложенного, принимая во внимание, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также учитывая, что рыночная стоимость объекта недвижимости подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО ТК Рябинушка подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения ООО ТК Рябинушка с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 12 сентября 2019 года.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр (4 января 2013 года) по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Восстановить Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Рябинушка" срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Рябинушка" удовлетворить.
Установить на период со 4 января 2013 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование - нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, площадью 1 198, 1 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 40 544 000 (сорок миллионов пятьсот сорок четыре тысячи) рублей.
Внести на период со 4 января 2013 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 40 544 000 (сорок миллионов пятьсот сорок четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 12 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 13 марта 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
