Решение Волгоградского областного суда от 19 июня 2018 года №3а-358/2018

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 июня 2018 года Дело N 3а-358/2018
Волгоградский областной суд в составе
председательствующего судьи Камышниковой Н.М.,
при секретаре Зубрилине Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Протон Холдинг" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (Управление Росреестра по Волгоградской области), Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ООО "Протон Холдинг" обратилось в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости используемых на праве собственности земельных участков:
- с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под промышленными объектами;
- с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под объектами промышленности;
- с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под промышленными объектами (склад металлоизделий (корпус Р-106);
- с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под объектами промышленности;
- с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под промышленными объектами.
В обоснование административного искового заявления указало, что кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника земельных участков, поскольку размер земельного налога исчисляется из кадастровой стоимости.
Представитель административного истца Бакина А.В. в судебном заседании поддержала требования, настаивала на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица - Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области Черемушникова О.В. возражала относительно требований административного истца, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной повлечет существенное сокращение доходной части бюджета.
Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по доверенности Бирюлькин В.А. в письменном ходатайстве принятие решения по делу оставил на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебное заседание не явился, от представителя по доверенности Белякова Д.А. поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя, принятие решения по делу оставил на усмотрение суда.
Поскольку судом не признана обязательной явка не явившихся лиц, суд полагает на основании ч.4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возможным рассмотреть дело в их отсутствии.
Выслушав участников процесса, изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в административном исковом заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца, по следующим основаниям.
Как следует из положений ч.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.387, 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за землю является земельный налог и арендная плата, при этом, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признанных объектами налогообложения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно ч.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог(ст.389 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу ч.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району(городскому округу).
Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, в том числе регулирует отношения по определению рыночной стоимости этих объектов для целей совершения сделок с ними, а также для иных целей.
Так, в ст.3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Регламентируют данную сферу отношений также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённые распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 годаN568-р, Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки(ФСОN1)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298, Федеральный стандарт оценки "Требование к отчёту об оценке(ФСО N3)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости(ФСО N7)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611.
Законодатель установил, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе, по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Право оспаривания принадлежит физическим и юридическим лицам, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для оспаривания физическими лицами в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 245,248 КАС РФ).
В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности"(далее закона об оценочной деятельности) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В этих случаях, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости(на которую должна быть определена и рыночная стоимость) является дата внесения сведений о нём в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
При образовании нового или включении в ЕГРН сведений о ранее учтённом земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или изменение площади земельного участка), определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222(далее Методические указания).
Методические указания конкретизируют положения о дате определения кадастровой стоимости земельного участка в случае её установления в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности. Так, в соответствии с п. 2.6 Методических указаний, в случаях изменения площади земельного участка или его вида разрешённого использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определённой категории земель, кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в ЕГРН.
Также в п.12 Постановления Пленума Верховного суда РФ N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъясняется, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный реестр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
По смыслу абзаца первого статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.
Если изменение качественных и (или) количественных характеристик не повлекло изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, то дата определения кадастровой стоимости этого объекта не изменяется.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что ООО "Протон Холдинг" пользуется на праве собственности земельными участками:
- с <.......>
<.......>
<.......>
<.......>
<.......> том 2.
Приказом Комитета по управлению государственным имуществом от 27 октября 2015 года N46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, сформирован по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно приложению 1 к приказу кадастровая стоимость земельных участков:
- <.......>
<.......>
<.......>
<.......>
<.......> (том 2 л.д.178-179).
Как видно из сведений из ЕГРН, предоставленных по запросу суда, сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером <.......> внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ как вновь образованный. Количественные и качественные характеристики, влияющие на определение кадастровой стоимости земельного участка после ДД.ММ.ГГГГ не изменялись. Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере <.......> рублей (л.д.178-179 том 2).
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена в порядке ст.24.19 Закона об оценочной деятельности.
Из вышеизложенного следует, что дата, по состоянию на которую должна быть установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> применительно к положениям ч.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.24.19 Закона об оценочной деятельности - ДД.ММ.ГГГГ - это дата внесения сведений в ЕГРН о земельном участке как о вновь образованном.
Дата, по состоянию на которую должна быть установлена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <.......> применительно к положениям ч.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.24.18 Закона об оценочной деятельности - ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно представленным отчётам об оценке спорных земельных участков:
- N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком Н. по заданию и на основании договора с административным истцом, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: <.......> определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> руб.-л.д.16-117 том 1;
- N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком Ноур Л.В. по заданию и на основании договора с административным истцом, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: <.......> определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> руб.-л.д.176-276 том 1;
- N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком Н. по заданию и на основании договора с административным истцом, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: <.......> определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> руб.-л.д.1-113 том 2;
- N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком Н. по заданию и на основании договора с административным истцом, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: <.......> определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> руб. - л.д.173-270 том 2;
- N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком Н. по заданию и на основании договора с административным истцом, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: <.......>, определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> руб. - л.д.1-101 том 3.
В судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик Н. подтвердила правильность своих отчетов, пояснив, что вывод об отсутствии железнодорожных путей у объектов аналогов и объектов оценки по отчетам об оценке участков с кадастровыми номерами <.......>, принят на основании данных публичной кадастровой карты Яндекс, использованным на момент оценки, на которой в обозримой видимости от участков отсутствуют ж.д. пути, карта приведена на стр. отчета 21, также пояснила, что в отчетах об оценке участков с кадастровыми номерами <.......> в таблице выбора объектов аналогов оценщик произвел отказ от объекта N <...> не только по критерию значительного отличия по площади, но и в связи в связи с отсутствием кадастрового номера участка в объявлении, что затруднило бы определение его ценообразующих характеристик.
Судом установлено, что вышеуказанные отчёты о рыночной оценке земельных участков соответствуют законодательству, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим нормативно-правовым актам в сфере оценочной деятельности объектов недвижимости.
Отчёты содержат подробные описания проведенной оценки рыночной стоимости в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об оценке вышеуказанным законодательством, в них имеются все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Так, оценщик для расчёта рыночной стоимости земельных участков использовал сравнительный подход. При этом обосновав отказ от использования затратного и доходного подходов.
В рамках сравнительного подхода провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованно применил метод сравнения продаж с использованием сведений о продаваемых объектах - аналогах существенно не отличающихся от объекта оценки по основным факторам стоимости, которые правильно определены.
Данные сведения об объектах -аналогах опубликованы в открытых и проверяемых источниках в период, непосредственно предшествующий дате оценке, указан и приложен к отчётам их источник. Содержащиеся в отчётах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. В процессе расчёта были обоснованно определены и применены корректирующие коэффициенты известной цены объектов -аналогов по параметрам, по которым имеются различия объектов - аналогов с объектом оценки и имеется необходимость корректировки цен, также обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов по иным выявленным ценообразующим факторам.
Итоговая цена определена путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно и обоснованно, выводы сделаны с учётом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и с учётом иных заслуживающих внимания обстоятельств. Информация, использованная оценщиком в отчёте, является достоверной, достаточной и проверяемой.
Что подтверждается и пояснениями свидетеля Н. которые суд полагает обоснованными и подтверждёнными материалами дела.
Достоверность выводов оценщика участниками по делу сомнению не подвергалась. Доказательств, опровергающих данные, изложенные в отчете, а также об иной рыночной стоимости спорного участка не представлено административными ответчиками.
При таких данных, оценив по правилам ст.14, 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные отчёты оценщика, которые были выполнены в соответствии с установленными требованиями оценщиком Н. имеющей необходимое образование и опыт работы в оценочной деятельности, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков - <.......> застраховавшей свою гражданскую ответственность оценщика, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков установлена на дату определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что отчёты об оценке являются допустимыми доказательствами по делу, подтверждающими достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административный истец представил достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, доказал своё нарушенное субъективное право, так как административный истец как собственник спорных земельных участков вынужден уплачивать земельный налог, исчисляемый из кадастровой стоимости в большем размере, чем тот, который он будет платить исходя из рыночной стоимости. Поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению.
Административным истцом, являющимся юридическим лицом, при обращении в суд с указанным административным иском соблюдён досудебный порядок обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области с заявлением от 28 декабря 2017 года о пересмотре кадастровой оценки вышеуказанного земельного участка, решением которой от 25 января 2018 года отклонено указанное заявление административного истца-л.д.115-119 том 2.
Согласно ч. 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая явилась предметом оспаривания.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости административным истцом для целей, предусмотренных законодательством РФ, является дата обращения в суд, то есть ДД.ММ.ГГГГ.
Также ч.6 ст.24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ЕГРН, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административный иск ООО "Протон Холдинг" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (Управление Росреестра по Волгоградской области), Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под объектами промышленности, равной рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере в размере <.......> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под промышленными объектами, равной рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере в размере <.......> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под промышленными объектами, равной рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6636000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под промышленными объектами (склад металлоизделий (корпус Р-106), равной рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под объектами промышленности, равной рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......>
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - ДД.ММ.ГГГГ
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда через Волгоградский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: <.......>
<.......>
<.......>
<.......>
<.......>


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка