Решение Ростовского областного суда от 19 июля 2018 года №3а-357/2018

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 июля 2018 года Дело N 3а-357/2018
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Третьякове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Федеральная пассажирская компания" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (89 307 139,44 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (32 183 418 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебном заседании представитель административного истца - Красикова Л.В., действующая по доверенности, административный иск поддержала, возражала против заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы, дело рассмотрено в его отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Н., действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска, основанного на отчете, не возражал против выводов заключения судебной экспертизы.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 6 504 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - нежилое помещение, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 89 307 139,44 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ООО "Сенат-Оценка" от 13 декабря 2017 года, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного составляет 32 183 418 рублей, имеется положительное экспертное заключение СРО от 14 декабря 2017 года. В отчете (таблица 4.4) использовано 4 объекта - аналога (назначение по объявлениям - для размещения объектов коммерческого назначения) с итервалом цены за 1 кв.м от 3 867 до 5 000 рублей.
Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, было отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 апреля 2018 года, дата обращения в комиссию - 5 апреля 2018 года. В решении приведено 4 вида нарушений Федерального стандарта оценки N3 при анализе рынка и выборе аналогов с наименьшей стоимостью (пункты 5 и 11 ФСО 3 - л.д.22).
Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, Администрации г.Ростова-на-Дону относительно недостоверности отчета с поддержкой выводов Комиссии с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом АНО "Судебное экспертное бюро" (заключение от 29 июня 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 56 617 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в определенных экспертом сегменте рынка (участки под торгово-офисную застройку - таблица 5).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в таблице N13 (интервал стоимости 1 кв.м в цене предложения - от 6 000 до 10 833 рублей). Применение конкретных корректировок (на динамику сделок на рынке, на торг, на инженерное обеспечение, на общую площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, включая "Справочник оценщика недвижимости" (л.д.208-212).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Возражения представителя административного истца о недостоверности выводов заключения эксперта, сводящиеся к критике выбранных объектов-аналогов, не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, которое является ясным, содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки. Подбор объектов-аналогов подробно исследован в заключении эксперта с приведением широкой выборки объявлений, характеризующих рынок земель в исследуемом сегменте, приведены математические методы, не имеется достаточных оснований для сомнений в обосновании использованных корректировок. Содержание объявлений с точки зрения их даты, описания участков и их назначения с учетом практики оценочной деятельности, требований ФСО не позволяет усомниться в возможности их использования в расчете рыночной стоимости объекта вышеназванного сегмента, а территориальные зоны Правил землепользования и застройки не исключают наличие предлагавшихся к продаже земель конкретного назначения. В отчете же выбраны аналоги из сегмента земель для коммерческого строительства, имеющего другой диапазон цен, что следует из содержания исследованных объявлений.
При анализе подходов к определению рыночной стоимости, процедуре анализа рынка и выбора применимых объектов-аналогов, приведенных в отчете оценщика и заключении эксперта, суд находит, что именно заключение эксперта отвечает всем требованиям федеральных стандартов оценки применительно к отмеченным направлениям исследования, выбор аналогов является корректным, сегмент рынка земельных участков проанализирован убедительно и полно, поэтому заключение эксперта опровергает выводы отчета об итоговой рыночной стоимости объекта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости в данном случае не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 6 504 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН а, разрешенное использование - нежилое помещение в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 56 617 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 5 апреля 2018 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с АО "Федеральная пассажирская компания" 45 000 рублей в пользу АНО "Судебное экспертное бюро" за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка