Решение Саратовского областного суда от 14 сентября 2018 года №3а-357/2018

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 сентября 2018 года Дело N 3а-357/2018
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Чермашенцевой Е.В.
с участием представителя административного истца Гурбанова Я.А. - Суркова Д.А., представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Колосовой М.О., представителя заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Шатуновой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гурбанова Ясина Агали оглы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, заинтересованное лицо: администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Гурбанов Я.А. обратился в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок принадлежит ему на праве аренды. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты>. Вместе с тем рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 02 июня 2012 года согласно отчету N 06/06-18 РБ от 22 июня 2018 года, составленному ООО "<данные изъяты>", определена в размере <данные изъяты> руб. Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельного участка, вынужденного оплачивать арендные платежи в большем размере.
В отзывах на административное исковое заявление представители административных ответчиков комитета по управлению имуществом Саратовской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области против удовлетворения административного искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не возражали.
В судебном заседании представитель административного истца Сурков Д.А. просил удовлетворить заявленные административные исковые требования на основании отчета N 06/06-18 РБ от 22 июня 2018 года, составленного ООО "<данные изъяты>", и установить кадастровую стоимость равной рыночной в размере <данные изъяты> руб.
В судебном заседании представители административных ответчиков комитета по управлению имуществом Саратовской области Колосова М.О., Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области Шатунова О.Г. не возражали против удовлетворения заявленных требований, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявили.
Административный истец Гурбанов Я.А., представитель административного ответчика Управления Росреестра по Саратовской области, представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца Суркова Д.А., представителей административных ответчиков Колосовой М.О., Шатуновой О.Г., исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с их видами разрешенного использования в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Правоотношения административного истца как арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с собственником земельного участка по определению размера арендной платы урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера арендной платы для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности арендатора земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.
Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.
Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области являлось Федеральное государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (город Самара).
Представленные Управлением Росреестра по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 989-р и опубликованы 11 января 2013 года.
По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года, утвержденной распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", 31 января 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены характеристики земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, и кадастровая стоимость в размере <данные изъяты>. (л.д. 11).
Как видно из материалов дела, Гурбанов Я.А. на основании договора аренды земельного участка от 26 февраля 1998 года N 173, договора замены стороны в обязательстве от 10 января 2007 года является арендатором земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: под производственные базы, арендная плата в соответствии с указанными договорами исчисляется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 02 июня 2012 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 11).
Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (31 января 2013 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области, которая на момент обращения в суд не проведена.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, Гурбанов Я.А. представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от N 06/06-18 РБ от 22 июня 2018 года, составленный ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб.
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>, предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердил выводы своего отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов и применение корректировок.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земель, разрешенное использование, площадь, стоимость, улучшения, доступные коммуникации, имущественные права, транспортная доступность, улучшения на земельном участке.
В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана цена 1 кв.м площади.
Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в разных районах города Саратова.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Оценщиком применена корректировка на цену предложения, на местоположение, на масштаб (исходя из зависимости цены от площади), которая была рассчитана по методике, указанной в отчете. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 мая 2009 года (л.д. 106 оборот), ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>" (л.д. 108), эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58 (л.д. 106). Ответственность ООО "<данные изъяты>" застрахована в АО "<данные изъяты>" (л.д. 105).
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования Гурбанова Я.А. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Гурбанову Ясину Агали оглы срок на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Удовлетворить административное исковое заявление Гурбанова Ясина Агали оглы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, заинтересованное лицо: администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования: под производственные базы, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Крайняя, д. 129, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 02 июня 2012 года.
Датой подачи заявления считать 26 июля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка