Дата принятия: 09 июля 2020г.
Номер документа: 3а-355/2020
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 июля 2020 года Дело N 3а-355/2020
Именем Российской Федерации
9 июля 2020 года ***
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.
при секретаре Сурмалян И.Д.,
с участием эксперта Шишкова А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ильичёва В. А. к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по *** об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
Ильичёв В.А. обратился в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** принадлежащего ему на праве собственности, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** согласно отчету оценщика ИП Ширкина Н.Н. об оценке *** от ***.
В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение его прав как плательщика налога на имущество.
В судебное заседание административный истец и его представитель по доверенности Калмыкова А.Д. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в заявлении от *** просили дело рассмотреть без их участия. Кроме этого, *** представителем административного истца подано письменное ходатайство, в котором содержится просьба о возмещении понесенных по делу судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей и по оплате услуг оценщика 20 000 руб., а также о возложении на административного ответчика обязанности несения расходов по оплате судебной экспертизы.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание также не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представители административных ответчиков Комитета по управлению имуществом *** и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) просили дело рассмотреть без их участия, в связи с чем, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области считал предъявленные требования не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, определенную оценщиком (в 27,6 раза), которая сама по себе свидетельствует о недостоверности выводов оценщика. Кроме этого, указал на недостатки отчета, выраженные в исключении стоимости доли земельного участка из полученного итогового результата стоимости и неправомерном использовании оценщиком доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области просило в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащим административным ответчиком.
Выслушав пояснения эксперта Шишкова А.В., приведенные ниже, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Согласно материалам дела, административный истец с 2004 года является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером ***, назначение - нежилое, наименование - склад, площадью 429,6 кв.м., количество этажей - 1, в том числе подземных - 0, расположенного по адресу: ***
Соответственно, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с *** в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона *** от *** ***-З "Об установлении единой даты начала применения на территории *** порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости.
Данный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории ***, чья кадастровая стоимость утверждена приказом Комитета по управлению имуществом *** от *** *** "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории ***" по состоянию на ***. Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается как самим приказом с приложениями к нему, так и выписками из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на *** утверждена в размере 22 097 223 руб. 50 коп..
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил выполненный оценщиком ИП Ширкиным Н.Н. отчет об оценке *** от ***, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на *** объекта недвижимости составила 801 216 руб..
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исследовав отчет оценщика, суд пришел к выводу, что не может принять его в качестве допустимого доказательства, поскольку содержание отчета вводит его пользователей в заблуждение тем, что при определении физического состояния объекта оценки оценщик охарактеризовал его как неудовлетворительное (то есть, эксплуатация объекта возможна лишь при условии значительного капитального ремонта), и вместе с этим посчитал возможным использовать для расчета его рыночной стоимости доходный подход и метод прямой капитализации, что не согласуется с положениями пункта 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от *** ***.
Согласно указанной норме доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, который в свою очередь применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.
Определением суда от *** назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно заключению *** от ***, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения "Тамбовская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ "Тамбовская ЛСЭ" Минюста России), рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на *** составляет 1 910 743 руб..
Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки "Юриспруденция" со специализацией "Судебно-экспертная деятельность в правоприменении", квалификацию судебного эксперта, имеющего право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", предоставленное Центрально-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, дополнительное образование в области оценочной деятельности, стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества с 2001 года, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Федерального закона от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, не имеется оснований ставить под сомнение выводы эксперта, которые были подтверждены им и в судебном заседании.
При проведении экспертом оценки объекта оценки подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, и факторы, влияющие на его стоимость.
В экспертном заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным и доходными подходами, при которых были подобраны объекты-аналоги, удельный показатель стоимости и арендной платы которых соответствует сложившимся ценам на рынке подобных объектов недвижимости.
Объекты-аналоги по своим основным характеристиках сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к объектам недвижимости производственно-складского назначения, расположены в ***, имеют удовлетворительное техническое состояние.
По отличным от объекта оценки ценообразующим факторам объектов-аналогов экспертом введены необходимые корректировки: на возможность торга, наличие земельного участка, дату предложения, местоположение в городе, наличие железнодорожной ветки, ограниченность доступа к объекту, наличие ограждения, площадь, состояние отделки, наличие отопления, материал стен, тип объекта.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.
Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, учитывая, что экспертное заключение отвечает требованиям статей 49, 79, 82 КАС РФ, является полным, ясным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта, и участниками процесса не оспорено.
Суд находит несостоятельными доводы представителя административного истца о том, что заключение не может быть принято в качестве допустимого доказательства по причине необоснованности: вывода эксперта об удовлетворительном состоянии объекта оценки; его отказа от применения затратного подхода оценки; применения к объекту-аналогу N 2 при сравнительном подходе корректировки на уторгование в размере 11 % в отличие от других объектов-аналогов; и применения интернет-ресурса "СтатРиелт" в качестве источника информации при доходном подходе.
Вопреки данным доводам в исследовательской части заключения указано и пояснено экспертом Шишковым А.В. в судебном заседании, что последним проведено натурное обследование объекта оценки, по результатам которого с учетом фактических данных и Методических рекомендаций по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз под редакцией Бутырина А.Ю., ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2016 года, общее техническое состояние объекта оценки характеризуется как удовлетворительное, поскольку конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, наиболее целесообразного именно на данной стадии (страницы 3-8 заключения).
Учитывая физическое состояние объекта оценки, эксперт счел возможным применить только сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного подхода ввиду отсутствия официально опубликованной сметы затрат на строительство объекта недвижимости подобному объекту исследования, выполненному из металлоконструкций (страница 29 заключения).
Из пояснений эксперта суду следует, что применение корректировки на торг в размере 11 % в отношении объекта-аналога N 2 при сравнительном подходе обусловлено тем, что данный объект-аналог с учетом его наименьшей площади является наиболее востребованным на рынке объектов производственно-складского назначения в г.Тамбове, что влечет применение к нему не среднего значения скидки на торг в 12 %, а минимальное ее значение - 11 % согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2016, том 1, производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (страница 15 заключения). Применение в качестве источника информации при доходном подходе данных интернет-ресурса "СтатРиелт" эксперт объяснил тем, что они в отличие от названного Справочника более актуализированы на дату оценки 1 января 2016 года, поскольку являются результатом анализа рынка объектов недвижимости только за последний квартал предшествующего дате оценки года, а не за весь предшествующий год.
Достоверность изложенных экспертом сведений в экспертном заключении и при даче им пояснений в ходе судебного заседания не опровергнута.
В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая наличие в отчете оценщика вышеуказанных недостатков, считает экономически и юридически обоснованным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенным экспертом, удовлетворив административное исковое заявление, что не противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которым суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям действующего на момент определения и утверждения оспариваемых результатов кадастровой стоимости законодательства, в частности статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктов 1 и 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; пунктов 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; пунктов 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляли функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками наряду с Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, утвердившим оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
Согласно положениям части 3 статьи 178 и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов, о чем резолютивная часть решения суда должна содержать указание.
От административного истца в лице его представителя поступило заявление о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и услуг оценщика по составлению отчета.
В деле имеются чек-ордер от *** об оплате административным истцом государственной пошлины в размере 300 руб. при подаче в суд настоящего административного искового заявления, а также договор *** на оказание услуг по оценке имущества от ***, акт оказанных услуг от ***, чеки по операции Сбербанк-онлайн от 6 и *** и справка об оплате стоимости услуг, выданная ИП Ширкиным Н.Н. ***, свидетельствующие о несении административным истцом расходов в сумме 20 000 руб. за составление оценщиком ИП Ширкиным Н.Н. отчета об оценке *** от ***, приложенного к административному исковому заявлению.
От экспертного учреждения также поступило заявление о возмещении расходов за производство экспертизы по делу в сумме 30 653 руб., которые не оплачены, и документов обратному в дело сторонами не представлено.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующему.
Порядок распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости регламентирован положениями главы 10 КАС РФ, статьи 103, 106 которой относят к судебным расходам государственную пошлину и издержки, связанные с рассмотрением дела, расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, и другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии со статьей 111 КАС РФ суд присуждает стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы с учетом установленных исключений.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 1 и 2 ст. 110 АПК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 1, 2 и 3), 46 (ч. 1 и 2), 53, 55 (ч. 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
При этом, Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Материалами настоящего административного дела установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную его стоимость по состоянию на ту же дату в 11,56 раза соответственно, что не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и свидетельствует о нарушении прав административного истца при утверждении оспариваемой кадастровой оценки его объекта. Следовательно, все судебные расходы по настоящему делу, в том числе на оплату судебной экспертизы следует отнести на Комитет по управлению имуществом ***, утвердивший оспариваемый результат кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Ильичёва В. А., поданное в Тамбовский областной суд ***, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной на *** в размере 1 910 743 руб..
Взыскать с Комитета по управлению имуществом *** в пользу ФБУ "Тамбовская ЛСЭ" Минюста России судебные расходы за производство судебной экспертизы в сумме 30 653 руб., и в пользу Ильичёва В. А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. и по оплате услуг оценщика 20 000 руб..
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено ***.
Судья Ледовских И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
