Дата принятия: 28 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-355/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 28 сентября 2020 года Дело N 3а-355/2020
УИД 76OS0N -63
Дело N а-355\20
Принято в окончательной форме 30.09.2020.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 сентября 2020г гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шаиняна Мкртича Петушовича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Шаинян М.П. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование административного иска указано, что спорный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка установлена выше рыночной стоимости, чем нарушены права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Бузаджи М.Н. административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шагабутдинова А.А. в удовлетворении административного искового заявления возражала.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, сособственники земельного участка Габриэлян А.Л., Шаинян Месроп Петушович, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительной административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Шаиняну М.П. на праве общей долевой собственности (доля в праве - <данные изъяты>) принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
Таким образом, Шаинян М.П. в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей (пункт 504631 приложения 2).
В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Оценщиком ООО "ПрофОценка" подготовлен отчет N 20807/н от 31 июля 2020 года, представленный административным истцом в обоснование заявленных требований, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В своих возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на то, что оценщик использовал в качестве аналога земельный участок по <адрес>. Использование указанного аналога недопустимо, поскольку его стоимость нарушает однородность выборки. Кроме того, дата публикации объявления о продаже земельного участка - ДД.ММ.ГГГГ, при том, что ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на кадастровый учет объект капитального строительства, расположенный на указанном земельном участке.
Указанное замечание судом не принимается, поскольку оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости был проанализирован рынок недвижимости, охарактеризован как неактивный, приведены ценообразующие факторы и отобраны все земельные участки, по основным характеристикам сопоставимые с объектом оценки. Оценщиком ФИО8 в судебном заседании даны пояснения, согласно которым у оценщика нет оснований исключать тот или иной аналог, если он соответствует по основным характеристикам объекту оценки. Кроме того, для формирования более однородной выборки необходимо исключать не только самый дешевый, но и самый дорогой аналог.
Оценщиком ФИО8 также пояснено, что исследовался земельный участок, свободный от улучшений, поэтому принято объявление с датой обновления 27.09.2017. Из телефонных переговоров с продавцом оценщиком было установлено, что строительство объекта капитального строительства было начато в ДД.ММ.ГГГГ. Оценщиком анализировались более поздние объявления о продаже земельного участка по <адрес>, в которых земельный участок продавался с объектом незавершенного строительства, цена предложения возрастала в связи с разными стадиями строительства. Оценщиком приведены сведения о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ строительство объекта капитального строительства не завершено.
Суд полагает, что оценщиком проведено достаточное исследование характеристик земельного участка, который мог быть принят в качестве аналога как свободный от улучшений. Доказательств того, что в цену объявления о продаже земельного участка включалась стоимость объекта незавершенного строительства, департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области не приведено. Оснований не доверять пояснениям оценщика у суда не имеется.
Из показаний свидетеля ФИО8 и содержания объявления следует, что на дату размещения объявления строительства на земельном участке не осуществлялось.
Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО8 не имеется, так как ее показания основаны на проверке содержания объявления и содержанию объявлению и материалам дела не противоречат.
Тем самым, из представленных доказательств следует, что на день размещения объявления на земельном участке на <адрес>, отсутствовали строения.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области указано также на невыполнение оценщиком требований подп. "в" пункта 22 ФСО N 7, так как при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик описал не весь объем доступной информации об объектах-аналогах и правила их отбора. Так, не исследовались объекты по адресу: <адрес>; <адрес>; <адрес>.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из показания свидетеля ФИО8 следует, что предлагаемые земельные участки не могли быть использованы в качестве аналогов. Так, земельный участок по <адрес> имеет назначение: для индивидуального жилищного строительства, продается вместе со зданием. Кроме того, департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области предоставлены неверные сведения о площади указанного земельного участка. Земельные участки по адресу: <адрес>; <адрес> в действительности расположены в Ярославском районе. Оценщиком исследовались только земельные участки в г. Ярославль в связи с достаточностью данных аналогов.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Иные доказательства, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не представлены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 20 августа 2020г.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. состоянию на 01.01.2019г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
