Решение Ленинградского областного суда от 27 февраля 2020 года №3а-353/2019, 3а-31/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 февраля 2020 года Дело N 3а-31/2020
Санкт-Петербург 27 февраля 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при ведении протокола помощником судьи Ропотовой В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РЭМ Трейд" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "РЭМ Трейд" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. указав, что является арендатором вышеуказанного объекта недвижимости и размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям. Обращено внимание, что в обоснование отказа от применения сравнительного подхода оценщик указал на отсутствие достаточных сведений об объектах-аналогах в открытых источниках информации на дату оценки. Однако, оценщиком не приведены сведения о критериях поиска и заданном временном диапазоне. Рыночная стоимость определена с использованием затратного похода для определения стоимости объекта капитального строительства на земельном участке и вывода оценщика о том, что доля земельного участка в едином объекте недвижимости составляет 20%. Вопрос об удовлетворении заявленных требований оставляется на усмотрение суда.
В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2014 N 490. Дата определения кадастровой стоимости 05.09.2013. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет.
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованного лица территориальное агентство по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Зеленчук О.В. поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость с учетом результатов судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Кочорова Е.В. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 02.12.1997 присвоен кадастровый номер N земельному участку по адресу: <адрес>, общей площадью 25000 кв.м. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: под строительство объектов автодорожного сервиса.
07.10.2004 зарегистрировано право собственности Российской Федерации в отношении земельного участка с кадастровым номером N.
11.10.2016 между ЗАО "Балтийская торгово-промышленная компания" и ООО "РЭМ ТРЕЙД" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель для несельскохозяйственных целей от 15.12.1997 в отношении земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, общей площадью 25000 кв.м.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о ООО "РЭМ Трейд" как об арендаторе земельного участка с кадастровым номером N.
Из выписки из ЕГРН от 14.10.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 05.09.2013.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17.09.2019 отклонено заявление ООО "РЭМ Трейд" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Комиссия решила, что оформление и (или) содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 02.07.2019 N 02-07-2019/Н/17-К следует, что по состоянию на 05.09.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет составлен ФИО6, членом НП СРО "Сообщество профессионалов оценки".
При исследовании отчета об оценке от 02.07.2019 N 02-07-2019/Н/17-К судом установлено, что оценщиком допущено нарушение требований Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
Согласно п.5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Указанным требованиям отчет об оценке от 02.07.2019 N 02-07-2019/Н/17-К не соответствует, поскольку оценщиком не учтен один из ценообразующих факторов, а именно местоположение оцениваемого объекта недвижимости. Кроме того, стоимость объекта капитального строительства рассчитана без учета одного стального горизонтального резервуара.
В связи с наличием в отчете недостатков, вызванных нарушением оценщиком требований ФСО N 3, наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, существенного расхождения между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и указанной в отчете рыночной стоимости, судом было удовлетворено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу судебной экспертизы.
Согласно заключению судебной экспертизы N 01-2020 от 07.02.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО7, членом СРОО "СПО", которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N 01-2020 от 07.02.2020 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленные судом вопросы.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.
В качестве аналогов экспертом отобраны 5 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки.
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на условия рынка, расстояние до КАД, близость крупной (значимой) транспортной магистрали, площадь земельного участка.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "РЭМ Трейд" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой подачи заявления ООО "РЭМ Трейд" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 23 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 13 марта 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка