Дата принятия: 01 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-352/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 декабря 2020 года Дело N 3а-352/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Констракшен Групп" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Констракшен Групп" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 20 022 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового центра строительных материалов с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 41 218 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Констракшен Групп" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 41 218 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 77 255 050, 70 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание представитель административного истца не явился. В предыдущих судебных заседаниях представитель административного истца на основании доверенности Белянкина А.В. административный иск поддержала.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в административном деле допустимых доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Констракшен Групп" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Констракшен Групп" является собственником земельного участка площадью 20 022 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового центра строительных материалов с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ярославская область, город Ярославль, Промышленное шоссе, в районе строения 1.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Констракшен Групп" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером <данные изъяты> составила 77 255 050, 70 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно выводам которого по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 41 218 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Витвицким Ю.В., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Витвицким Ю.В., и его дополнительных письменных пояснений дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом, применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.
Так, в качестве одного из аналогов (аналог 2) оценщиком использована информация о предложении к продаже земельного участка во Фрунзенском районе города Ярославля, МКР N 3 жилого района "Сокол" <адрес>). Отчет содержит подробное описание данного аналога, результаты сопоставления его характеристик с объектом оценки, ссылки на источники информации, на основании которых оценщиком установлены характеристики данного аналога.
В частности, оценщиком проанализированы все объявления о продаже данного объекта и установлено, что его цена в 100 000 000 рублей являлась актуальной на дату оценки. В связи с этим, в расчеты оценщиком приняты указанные сведения о цене аналога.
Доводы административного ответчика о том, что указанный аналог продавался по более высокой цене на дату более близкую к дате оценки, ничем не подтверждены, а потому доказательством нарушения федеральных стандартов оценки оценщиком не свидетельствуют.
Более того, данные выводы опровергаются представленной экспертом информацией от правообладателей данного земельного участка - аналога о том, что он продавался по цене, использованной оценщиком в расчетах.
Выводы о площади земельного участка - аналога N 2 оценщиком сделаны на основании соответствующих объявлений, а также данных публичной кадастровой карты, поскольку оценщику удалось идентифицировать указанный аналог на публичной кадастровой карте Ярославской области.
Таким образом, использованные оценщиком сведения о площади аналога также являются достоверными.
В связи с этим, суд полагает, что действия оценщика по определению характеристик указанного аналога и сбору доказательств данных выводов соответствуют законодательству об оценочной деятельности, в том числе пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пункту 22 ФСО N 7.
Возражая относительно обоснованности использования данного аналога, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил также доводы о том, что указанный земельный участок (аналог 2) не является свободным, не нем размещен объект капитального строительства, цена которого включена в цену предложения.
Указанный факт нашел свое отражение в Отчете. Из Отчета об оценке следует, что оценщик установил наличие объекта капитального строительства на земельном участке - аналоге N 2. Площадь застройки участка составила 0,18 %. Отчет содержит вывод о том, что учитывая крайне незначительную площадь застройки, оценщик пришла к выводу о том, что наличие объекта капитального строительства на земельном участке не оказывает существенного влияния на его стоимость. В связи с этим, оценщик отказалась от применения корректировки цены данного аналога на наличие на нем улучшений.
Суд полагает данные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными и сделанными в пределах компетенции оценщика, которая определена статьей 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, пунктом 25 ФСО N 7.
В указанной части Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил также доводы о непоследовательности оценщика при отборе аналогов, поскольку иные выявленные аналоги были оценщиком исключены из выборки по причине нахождения на них объекта капитального строительства.
Вместе с тем, указанные доводы административного ответчика основаны на неверном толковании содержания Отчета.
Включая вышеуказанный аналог в выборку, оценщик четко сформулировала в Отчете позицию о том, что ею не установлено влияния объекта капитального строительства на цену используемого аналога в связи с его крайней незначительностью. Иные земельный участки, на которых оценщик обнаружила наличие объекта капитального строительства, имеют существенно больший процент застройки и для вывода о том, что в данном случае влияние объекта капитального строительства на их цену отсутствует, у оценщика оснований не было.
В качестве аналога (аналог 3) оценщик использует также информацию о продаже земельного участка по адресу: <адрес>
Отчет содержит полный и подробный анализ характеристик данного земельного участка, ссылки на источники полученной информации.
В частности, оценщиком анализировалось наличие или отсутствие на земельном участке - аналоге улучшений на дату оценки. По результатам анализа фотографий земельного участка на дату оценки с общедоступных карт в сети Интернет, данных Единого государственного реестра недвижимости на дату оценки на земельном участке отсутствовали строения.
В связи с этим, суд полагает, что вывод оценщика о том, что указанный земельный участок на дату оценки от улучшений был свободен, вполне обоснован и в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 ФСО N 3 достаточно подтвержден.
Представленные административным ответчиком сведения о том, что в определенный период до даты оценки на земельном участке был зарегистрирован объект незавершенного строительства, вступают в противоречие с собранными оценщиком доказательствами, а потому вызывают сомнения в их достоверности.
При этом, суд принимает во внимание, что обязанность оценщика подтвердить сделанные им выводы, которые влияют на результат оценки, ею исполнена. В связи с этим, основания для вывода об отсутствии на земельном участке улучшений на дату оценки у оценщика имелись.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области критикует также выводы оценщика об отказе применения корректировки цены аналога N 3 на рельеф.
В указанной части Департамент приводит доводы о том, что данный земельный участок находится в естественном овраге.
В судебном заседании оценщиком даны дополнительные пояснения, обосновывающие отказ от применения данной корректировки.
Пояснения оценщика состоят в том, что применением данной корректировки, согласно выводам справочной оценочной литературы нивелируются различия в объектах, в случае наличия инженерных или геологических препятствий в их освоении путем строительства. К таким препятствиям относится расположение земельных участков в овраге.
Вместе с тем, в данном случае указанное обстоятельство препятствием к освоению земельного участка не явилось, что подтверждается фактом осуществления строительства на данном земельном участке объекта капитального строительства в данном естественном овраге без несения дополнительных расходов, связанных с его подъемом или выравниванием.
По изложенным основаниям, оценщик отказалась от применения указанной корректировки.
Суд находит данные выводы вполне обоснованными, административным ответчиком они не опровергнуты.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Витвицким Ю.В., согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца является достоверной.
Данные выводы эксперта основаны на проверке достоверности использованных в Отчете рыночных данных, сопоставлении использованных в Отчете рыночных данных с данными из альтернативных источников, анализе обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в Отчете и проверке корректности проведенных расчетов.
Суд принимает во внимание также, что согласно дополнительным письменным пояснениям эксперта Витвицкого Ю.В. вышеприведенные действия оценщика в рамках оценки, которые административный ответчик полагает нарушением законодательства об оценочной деятельности, экспертом таковыми не признаны. Анализ указанных действий оценщика эксперт полагал обоснованными и соответствующими федеральным стандартам оценки.
Из заключения эксперта следует, что экспертом в целях проверки достоверности выводов Отчета определен диапазон цен на земельные участки под торгово - офисную недвижимость города Ярославля. По результатам исследования среднее значение данного диапазона составило 2 048 рублей за 1 кв.метр. Согласно итоговому результату Отчета об оценке стоимость 1 кв.метра земельного участка административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> составила 2 059 рублей за 1 кв.метр. Отклонение между результатом, полученным оценщиком, и результатом, полученным экспертом, составило менее 1 % (0, 53%), что безусловно подтверждает достоверность полученной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка административного истца.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 42 218 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Констракшен Групп" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Констракшен Групп" с настоящим административным иском в суд - 20 августа 2020 года.
Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ООО "Констаркшен Групп" на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.
Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.
На основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 41 218 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 50 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца превысит 500 000 рублей за один налоговый период, что существенно превышает стоимость судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ООО "Констракшен Групп".
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ЗАО "Ярославский центр недвижимости", работником которого является эксперт Витвицкий Ю.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Констракшен Групп" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 20 022 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового центра строительных материалов с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 41 218 000 (сорок один миллион двести восемнадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 августа 2020 года.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Констракшен Групп" в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости" оплату судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
