Решение Рязанского областного суда от 12 января 2018 года №3А-352/2017, 3А-4/2018

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 января 2018 года Дело N 3А-4/2018
судья Рязанского областного суда Милашова Л.В.,
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства дело по административному иску Носырева Владимира Николаевича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Носырев В.Н. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения Н3 с кадастровым номером N, равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанного объекта недвижимости.
В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 21 июля 2017 года, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 19 135 961,50 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, которая в соответствии с отчетом <скрыто> N09-17/07 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 7 455 000 рублей.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика.
В процессе производства по делу Носырев В.Н. уточнил заявленные административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N равной рыночной в рамках проведенной по делу повторной судебной экспертизы в размере 7 831 000 рублей.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, их представители не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ч.7 ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав материалы дела, судья находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" говорит о возможности пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при установлении их рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
На основании п.1 ст.399 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Рязанской области от 30.10.2014 N 65-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Рязанской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2015 года сумма налога на имущество физических лиц (в том числе и зданий), подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Из материалов дела следует, что Носырев В.Н. является собственником объекта недвижимости: нежилое помещение Н3, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2014 года.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области N 8-П от 14.10.2015 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 19 134 961,5 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Согласно Выписке из ЕГРН от 21.07.2017 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 19 134 961,5 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
В соответствии с отчетом <скрыто> N09-17/07 по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 7 455 000 рублей.
По ходатайству административного истца судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года, проведение которой поручено <скрыто>
Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной <скрыто> N062 0 000311 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составила 11 484 000 рублей.
Изучив заключение проведенной по делу судебной экспертизы экспертом <скрыто> ФИО6, заслушав объяснения эксперта ФИО6 в судебном заседании 30.11.2017 года, суд находит изложенные в заключении выводы необоснованными.
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п. "в").
Из объяснений в суде эксперта ФИО6. следует, что для выявления объектов-аналогов при применении при исследовании сравнительного подхода он использовал информацию об объектах недвижимости в виде скриншотов из своих предыдущих отчетов, полученную из газет "Ярмарка" и "Недвижимость Рязани" за декабрь 2014 года и февраль-март 2014 года.
Однако, в заключении судебной экспертизы имеются данные о проведении экспертом анализа объектов только из газеты "Ярмарка" за 10.12.2014 года, при этом экспертом не описаны правила отбора аналогов для проведения расчетов, что лишает суд возможности проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом при отборе аналогов выводов.
В силу п. 5 Федерального стандарта оценки N 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Из материалов дела и объяснений эксперта в суде следует, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости была проведена без его осмотра, при этом в заключении экспертизы не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также выводы об учете допущений и ограничений, связанных с непроведением осмотра.
Согласно п.п. "ж" п. 8, п.10 раздела III Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному приказом Минжкономразвития РФ N 299 от 20.05.2015 года в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Из заключения судебной экспертизы и объяснений эксперта ФИО6 в суде следует, что в качестве таких документов экспертом были использованы копия свидетельства от 29.12.2014 года о государственной регистрации за истцом права собственности на объект недвижимости, содержащего сведения лишь о назначении помещения (нежилое), его общей площади и местонахождении (адресе), и выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21.07.2017 года о кадастровой стоимости данного объекта по состоянию на 01.01.2015 года.
Как пояснил эксперт ФИО6 в судебном заседании, при оценке рыночной стоимости помещения истца он исходил из качественных характеристик объекта, влияющих на стоимость (материал стен, наличие или отсутствие отопления), установленных им на основании его предположения о возможных видах деятельности Носырева В.Н., сведения о которых содержатся в сети "Интернет".
Поскольку сведения о качественных и количественных характеристиках оцениваемого объекта, за исключением указанных в свидетельстве о праве собственности, у эксперта отсутствовали, а его осмотр проведен не был, суд приходит к выводу о необоснованности выбора экспертом для проведения исследования объектов-аналогов, которые должны быть сходными с оцениваемым объектом по своим основным количественным и качественным характеристикам, влияющим на стоимость.
Учитывая изложенное, заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям ФЗ N 73-ФЗ от 30.05.2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в связи с чем у суда обоснованные сомнения в правильности выводов судебной экспертизы, в связи с чем по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФИО12
Согласно заключению повторной судебной экспертизы NЭ27617 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составила 7 831 000 рублей.
Экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, лицами, участвующими в деле, в установленном порядке не оспорено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Учитывая изложенное, суд признает достоверной установленную заключением повторной судебной экспертизы рыночную стоимость рассматриваемого объекта по состоянию на 01 января 2015 года в размере 7 831 000 рублей.
Принимая во внимание, что расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы.
На основании изложенного и руководствуясь ст., ст. 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Носырева Владимира Николаевича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2015 года в размере 7 831 000 рублей на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 16 октября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Рязанского областного суда в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка