Решение Приморского краевого суда от 31 января 2019 года №3а-351/2018, 3а-37/2019

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2019 года Дело N 3а-37/2019
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Сылко Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Слоян Юрика Суриковича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты складского назначения, площадь 2250 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 54 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рублей.
Слоян Ю.С. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2018 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. В обоснование своих требований указал, что он является арендатором данного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете N 252, составленном ООО ФИО7 11 декабря 2018 года, чем нарушаются его (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО8 поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. По существу пояснил, что административными ответчиками не представлены доказательства как недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, представленной в Отчете административным истцом, так и не предоставлен иной Отчет об оценке его рыночной стоимости, не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Представитель Администрации города Владивостока ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, предоставила письменный отзыв на административный иск. По существу показала, что необоснованное занижение кадастровой стоимости земельных участков приведет к снижению доходной части муниципального бюджета, что затрагивает интересы Администрации города Владивостока.
Слоян Ю.С., представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Ранее от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.
Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО8, возражения представителя Администрации города Владивостока ФИО9., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Слоян Ю.С. указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, 19 августа 2013 года между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края ("Арендодатель") и ООО ФИО12 ("Арендатор") заключен договор аренды земельного участка N, согласно которого Арендодатель на основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 мая 2013 года N 691-рз предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N площадью 2250 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 54 м от ориентира по направлению на северо-запад), для использования в целях не связанных со строительством (объекты складского назначения), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Срок аренды Участка устанавливается 3 года с момента подписания настоящего Договора (пункт 1.3.).
Согласно пункту 2.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере ... рубля в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью Договора.
16 сентября 2013 года между ООО ФИО12 ("Правообладатель") и Слоян Ю.С. ("Правоприобретатель") заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N от 19 августа 2013 года, согласно которого Правообладатель передает, а Правоприобретатель принимает все права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 19 августа 2013 года N,регисрационный номер N от 30 августа 2013 года, заключенного между ООО ФИО12 и департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края. Права и обязанности передаются на весь срок договора аренды (пункт 1.5.).
Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 3 декабря 2018 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края".
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований Слоян Ю.С. представлен Отчет N 252, составленный оценщиком ООО ФИО7 ФИО16 11 декабря 2018 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты складского назначения, площадь 2250 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 54 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет округленно ... рублей.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств несоответствия Отчета N 252 от 11 декабря 2018 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1, пункте 25 ФСО N 7.
Положения пункта 5 ФСО N 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проанализировав Отчет N 252 от 11 декабря 2018 года, составленный оценщиком ООО ФИО7 ФИО16, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в городе Владивостоке, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 47-56 Отчета).
В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано шесть объектов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Из таблицы 13 Отчета следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: скидки на торг, имущественному праву, условиям финансирования, условиям рынка (времени), местоположению, району, расположению относительно автомагистралей, назначению, наличию электроснабжения, наличию водоснабжения, наличию ж/д ветки, площади участка (стр. 51-52 Отчета).
При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка "скидка на торг" (цена предложения), корректировка на имущественное право (собственность, краткосрочная аренда), корректировка на наличие электроснабжения, корректировка на наличие водоснабжения, корректировка на площадь участка, что отражено в таблице 13 Отчета.
В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 53-55 Отчета).
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
В Отчетах содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Кроме этого, в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Так, оценщиком использованы данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю http://www.to25.rosreestr.ru/, сведения из периодических изданий "Дальпресс", "Из рук в руки", а также данные интернет-сайтов www.farpost.ru, www.irr.ru (стр. 58 Отчета).
В Приложении N 2 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 71- 78 Отчета).
Поскольку Отчет N 252 от 11 декабря 2018 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований Слоян Ю.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.
При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в суд 18 декабря 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Слоян Юрика Суриковича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты складского назначения, площадь 2250 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 54 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2018 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 18 декабря 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка