Решение Ярославского областного суда от 30 сентября 2020 года №3а-350/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 сентября 2020 года Дело N 3а-350/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Далгатова Мухтара Асланбеговича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Далгатов М.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 950 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство здания бытового обслуживания (салон красоты) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 429 930,50 рублей.
Заявление обосновано тем, что Далгатов М.А. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания "Канцлер" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 429 930,50 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 4 019 026, 48 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель Далгатова А.М. на основании доверенности Доянов В.А. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шатилович Т.В., административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля в письменном отзыве на административный иск поддержал правовую позицию административного ответчика.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра и Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заинтересованные лица - соарендаторы земельного участка Иванова Н.В., Кантышев Н.Б., Лабазанов А.А. возражений против административного иска не заявили.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Канцырева Р.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Далгатова М.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Далгатов М.А. является арендатором земельного участка площадью 950 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство здания бытового обслуживания (салон красоты) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Далгатов М.А. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 06 июля 2017 года N 25208/1-о, заключенным с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, и соглашением к нему от 19 июля 2019 года о переуступке прав и обязанностей по указанному договору аренды, по условиям которого (приложение к соглашению) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Далгатов М.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 4 019 026,48 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 429 930,50 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Канцырева Р.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что оценщик для расчета рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 г. использует аналоги с рыночными данными по состоянию на 2016-217 г., не корректируя их цены на дату продажи.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Из анализа представленной в Отчетах информации следует, что наиболее ярко темпы роста цен на земельные участки под торгово-офисную застройку можно наблюдать на рынке торгово-офисной недвижимости, в состав единого объекта недвижимости, которой входит земельный участок соответствующего назначения. Такая динамика описана в Справочнике оценщика под редакцией Лейфера Л.А.
На странице 85 Отчета в таблице 15 приведены данные о среднегодовых темпах роста, равных отношению цены объекта в конце следующего года к дате выпуска справочника, из которых видно, что в период с января 2016 г. по декабрь 2018 г. существенное изменение цен на торгово-офисные объекты отсутствует.
Таким образом, значение ценообразующего фактора - дата продажи в рамках представленной в Отчетах выборки составляет 0 %.
Административным ответчиком Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области со ссылкой на Отчет N 11/12/2019 приведены доводы о том, что оценщиком неправильно определены факторы для отбора объектов-аналогов, вследствие чего необоснованно введена понижающая корректировка к аналогу N 3 (Московский проспект в районе дома 110); не использованы объекты-аналоги по адресу: Заволжский район, Тверицкая набережная за домом 67.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком должен быть описан объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, а в силу пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Пункт 24 ФСО N 1 указывает, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из Отчета следует, что аналог N 3 (Московский проспект в районе дома 110) незначительно удален от Московского проспекта и достаточно хорошо визуализируется с него, а фасады возведенного на нем здания просматриваются с первой линии дороги, следовательно, утверждение Департамента о том, что указанный объект недвижимости находится внутри квартала неверно, а введенная оценщиком корректировка в размере 0,87 вполне обоснована.
Отказ оценщика от использования в итоговой выборке объектов-аналогов по улице Зеленцовская, 7 и Тверицкая набережная, 67, на которые указывает в своих возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, обоснован тем, что данные объекты не сопоставимы с объектом оценки по местоположению (находятся в спальном районе малоэтажной застройки). Данный отказ оценщика вполне обоснован и относится к его компетенции.
Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено суду.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Далгатова М.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Далгатова М.А. с настоящим административным иском в суд - 20 августа 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Далгатова Мухтара Асланбеговича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 950 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство здания бытового обслуживания (салон красоты) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 429 930 (один миллион четыреста двадцать девять тысяч девятьсот тридцать) рублей 50 копеек.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 429 930 (один миллион четыреста двадцать девять тысяч девятьсот тридцать) рублей 50 копеек.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 августа 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 09 октября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка