Дата принятия: 02 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-348/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 ноября 2020 года Дело N 3а-348/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Спецторг Плюс" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Спецторг Плюс" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 665 458 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 303 835 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 149 479 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 90 505 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Спецторг Плюс" является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 303 835 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 90 505 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 642 812 464, 26 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату - 144 392 229, 63 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Тужилкина К.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Александрову О.О., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Спецторг Плюс" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Спецторг Плюс" является собственником земельных участков
площадью 665 458 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения, расположенного по адресу: <адрес>;
площадью 149 479 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Спецторг Плюс" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 642 812 464, 26 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 144 392 229, 63 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 303 835 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату - 90 505 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Александровой О.О., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> соответствуют законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчетах рыночная стоимость данных объектов недвижимости является достоверной.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Александровой О.О. и ее пояснений в судебном заседании дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельных участков сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В качестве аналогов экспертом использованы сведения о пяти объектах, предлагавшихся к продаже на дату оценки, в том числе аналоги по <адрес> (аналоги 1 и 4).
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что цены двух указанных аналогов существенно выбиваются из среднего ценового диапазона в меньшую сторону, что говорит о неоднородности выборки.
Вместе с тем, пунктом 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, на который ссылается Департамент в указанной части возражений, закреплено правило о том, что объект оценки и аналоги должны быть сопоставимы по ценообразующим характеристикам, но не по цене.
Таким образом, данный довод Департамента о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.
Доводы Департамента о том, что в цене аналога по улице Спартаковская, дом 1д города Ярославля заложена также стоимость объекта капитального строительства, не нашли своего подтверждения.
Указанные доводы Департамента оценщиком и экспертом в судебном заседании опровергнуты.
Из фотографий земельного участка, в том числе данных публичной кадастровой карты, общедоступных карт в сети Интернет, наличие на земельном участке строений не усматривается.
По информации публичной кадастровой карты объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, на который указывает в своих возражениях Департамент, является внешними сетями электропередач.
В свою очередь, объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> (объект незавершенного строительства) расположен в пределах нескольких земельных участков, имеющих адресную привязку: <адрес>, с которыми объект - аналог, использованный в расчетах, не имеет общих границ.
Приведенные факты опровергают утверждение Департамента о наличии на земельном участке - объекте - аналоге N 1 объектов строительства.
Следовательно, действия оценщика, принявшего цену данного предложения, как цену свободного земельного участка, являются вполне обоснованными и требованиям пунктов 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, соответствуют.
К ценам объектов - аналогов оценщиком применены характеристики на торг, на передаваемые имущественные права, на расположение относительно автомагистрали, на наличие свободного подъезда, на наличие инженерных коммуниакций, на наличие железнодорожных путей, на площадь.
Анализируя такие характеристики объектов оценки и аналогов как обеспеченность подъездом, оценщик сделала вывод о наличии свободного подъезда к объекту - аналогу N 2 (<адрес> При этом, оценщик приняла во внимание, что подъезд к земельному участку не затруднен и не осуществляется по иным земельным участкам.
В соответствии с требованиями пунктов 5, 11 ФСО N 3 Отчет об оценке содержит указанные выводы оценщика, а также доказательства, на которых они основаны, в том числе скриншот объявления о продаже данного участка, карту части города Ярославля, где расположен объект, фотографию местоположения объекта со спутника, Карту градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки города Ярославля, Карту автомобильных дорог в составе Генерального плана города Ярославля, сведения публичной кадастровой карты с идентификацией на указанных картах данного аналога.
Таким образом, выводы оценщика в указанной части вполне обоснованы и сделаны в пределах компетенции оценщика.
Несогласие Департамента с выводами оценщика в указанной части основаны на иной оценке обеспеченности данного аналога свободным подъездом, которая федеральными стандартами оценки допускается, однако, не свидетельствует об их нарушении.
Суд принимает во внимание также, что эксперт при анализе Отчета дала такую же характеристику указанному аналогу.
При сопоставлении объектов оценки и аналогов на обеспеченность инженерными сетями оценщик исходила из того, что все указанные объекты расположены в городе Ярославль. Следовательно имеют возможность подведения сетей водоснабжения и электроснабжения.
Обеспеченность земельных участков возможностью подведения газоснабжения оценщиком определялась на основании данных объявлений об их предложении, а при отсутствии такой информации в объявлениях - по данным Отчета о государственной кадастровой оценке.
Такие действия оценщика являются вполне обоснованными, соответствующими требованиям пунктов 5, 8, 11 ФСО N 3.
Доводы административного ответчика о том, что выводы оценщика по наличию или отсутствию возможности подведения отдельных сетей, определенные в Отчете, не соответствуют данным Отчета государственной кадастровой оценки, не имеют правового значения, поскольку сведения такого Отчета не являются установленным законом средством доказывания характеристик объектов недвижимости при определении их рыночной стоимости.
Кроме того, Департаментом в возражениях на Отчет представлены сведения о трех предложениях по продаже земельных участков, находящихся в одном с оцениваемым объектом сегменте рынка и имевшихся на дату оценки, которые, по мнению Департамента, подлежали включению оценщиком в окончательную выборку в соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Суд оснований согласиться с верностью данных возражений не находит.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, в судебном заседании оценщиком приведены доводы о том, что предложенные Департаментом объекты не сопоставимы с объектами оценки по местоположению, поскольку находятся в Ярославском районе Ярославской области. Применение указанных объектов в качестве аналогов потребовало бы введения существенной корректировки их цены, что необоснованно при наличии достаточного количества аналогов, сопоставимых с объектами оценки.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученные по результатам оценки величины рыночной стоимости данных объектов являются достоверными.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Александровой О.О., согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленные в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца являются достоверными.
Данные выводы эксперта основаны на проверке достоверности использованных в отчете рыночных данных, сопоставлении использованных в Отчете рыночных данных с данными из альтернативных источников, анализе обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в Отчете и проверке корректности проведенных расчетов.
Анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости земельных участков административного истца в размере, определенном Отчетом.
Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Спецторг Плюс" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Спецторг Плюс" с настоящим административным иском в суд - 19 августа 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Спецторг Плюс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 665 458 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 303 835 000 (триста три миллиона восемьсот тридцать пять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 149 479 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 90 505 000 (девяносто миллионов пятьсот пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 19 августа 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 17 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
